היטל השבחה, למה, ו...כמה? 

אומרים שתרבות נבחנית בין השאר על פי מספר המילים הנרדפות לתיאור מושג כלשהו. תרבות בה יש מילים נרדפות רבות למילה "סוס" למשל, היא מן הסתם תרבות של חברה בה הסוס היווה חלק מרכזי. אצלנו יש מילים רבות למילה "מס". יש "מס", יש "ארנונה", יש "אגרה", יש "מכס", יש "בלו", ויש "היטל". ומיסים שיש לשלם צריך לקחת בחשבון כאשר מתכוונים למכור נכס מקרקעין כמו בית או מגרש.

היטל השבחה הוא מס שלא רבים מבינים אותו. החוק העניק רשות לועדה המקומית לתכנון ולבניה להטיל מס זה על מי שעלה ערך הנכס שלו עקב זכויות שנוספו לנכס מאז רכש אותו. זכויות נוספות יכולות להיות בגין אישור תכנית, בגין מתן הקלה או בגין מתן אישור לשימוש חורג במקרקעין המדובר. הועדה המקומית צריכה להוכיח קשר כזה בין מתן הזכויות הנוספות לבין עלית שווי הנכס. הרציונאל להיטל זה הוא שאם קיבלתם מן הציבור עליית שווי של הנכס שלכם בגין פעולה של הציבור, מן הראוי שתתחלקו עם הציבור ב"מתנה" הזו.

שיעור היטל ההשבחה הינו 50%, כן, חצי משווי עלית ערך הנכס בגין הזכויות שנוספו לו. שיעור גבוה מאד, ויש שיגידו "אסטרונומי" ולכן כדאי מאד להבין מהי ההשבחה לפני שמוכרים נכס. באיזור שלנו, באיזור זכרון יעקב או בנימינה למשל, משתנות תכניות בנין העיר חדשות לפרקים. לרבים ברור כי אם על מגרש מסוים מותר היה לבנות בעבר בית אחד, ובעקבות אישור תכנית בנין עיר חדשה מותר לבנות ארבעה בתים, עלה ערך המגרש. רבים שוכחים שיש אז לשלם היטל השבחה. לא לרבים ברור שכך הוא גם במקרה שאושרה בנית בריכת שחייה, חניה מקורה או אפילו מחסן. למעטים ברור מדוע יש לשלם היטל השבחה זה גם אם לא נוספו לנכס זכויות בניה (כמו אחוזי בניה, מספר קומות, וכדומה) אבל תכנית חדשה או מעודכנת הקלה על מימושן של הזכויות הקיימות.

בעל הנכס חייב בהיטל ההשבחה. חוכר לדורות (חכירה של מעל 25 שנה) גם הוא חייב בתשלום ההיטל אבל זכאי אז לשיפוי מבעל הקרקע, ורשאי אף לקזז אותו מתשלומים שהוא חב לו. אם אתם חוכרים קרקע ממינהל מקרקעי ישראל, אל תצהלו טרם עת, זכות זו אינה קמה לכם אם אתם חוכרים ממינהל מקרקעי ישראל.

את ההיטל משלמים כאשר מוכרים את הנכס, כאשר מתחילים להשתמש בו לראשונה על פי תכנית חדשה שאושרה והעלתה את ערכו, או כאשר מבקשים היתר בנייה. לענין זה, העברת נכס לקרוב משפחה, או העברה "על פי דין", למשל ירושה, אינה נחשבת "מכירה".

עלית ערך הנכס נקבעת על פי שמאות. מי שמוסמך לקבוע את גובה עלית ערך הנכס לצורך קביעת גובה ההיטל הוא שמאי הועדה המקומית לתכנון ולבניה. ניתן כמובן לשאת ולתת, להציג שמאות שנערכה על ידי שמאי חיצוני, ולערער על גובה שווי עלית ערך הנכס.

קצרה היריעה מלמנות כאן את כל האספקטים הקשורים בהיטל ההשבחה. אבל מכל מקום, כחלק מהכנת ביתכם למכירה, עליכם לבדוק באם עלה ערכו בגין אחת מפעולות הועדה שציינו, לברר עם שמאי הועדה באם יוטל עליכם היטל השבחה, ו... למנוע הפתעות בלתי צפויות.