האם ה-31 לדצמבר 2008 צפוי לתת מכה נוספת לחברות הנדלן ואנשי העסקים הישראלים שהשקיעו בנדלן בחול 

* כותב המאמר מתמחה במיסוי ישראלי ובינלאומי, ניהול נאמנויות ועיזבונות בארץ ובעולםומשמש כמ"מ יו"ר ועדת המיסים וסגן יו"ר ועדת הנאמנויות בלשכת עוה"ד במחוז ת"א.

אחד המגזרים שנפגעו באופן הקשה ביותר בעקבות המשבר הכלכלי הפוקד את העולם הוא מגזר הנדל"ן. אלא שבשונה ממה שנדמה לאנשים כאילו רק טייקונים דוגמת לבייב ותשובה חשופים לבעיות במגזר זה וכמובן למי שהשקיע במניות החברות הללו, הרי שהאמת היא, שגם אלפי אנשי עסקים ישראליים ואנשים פרטיים, אשר התאגדו בשנים האחרונות בחברות, שותפויות וכדומה לשם רכישת נדל"ן במזרח אירופה במדינות דוגמת הונגריה, רומניה, אוקראינה, ואפילו קפריסין, סובלים מהשפעתו של המשבר הכלכלי.

כמו כולם, גם אלו האחרונים סובלים בימים אלו מן הקשיים שהביא לפתחנו המשבר הפיננסי, בין השאר מחמת הקושי להשיג מימון להמשך ביצוע הפרויקטים ולביצוע הבניה, וכן מחמת הקושי למצוא רוכשים לפרויקטים אלו. 

שתי דרכי פעולה שאפיינו חלק מן המשקיעים בנדל"ן המתוארים לעיל, עשויות להתברר ב-31 לדצמבר כדרכים שיביאו ליצירת תאונות מס משמעותיות של חברות ומשקיעים, אשר לא נועצו כראוי במומחי מיסים. להלן נביא שתי דוגמאות לדרכי פעולה נפוצות להשקעה שעשויות להתברר כתאונות מס:

דרך פעולה ראשונה

– חלק גדול מן החברות (חלקן חברות בורסאיות) אשר רכשו קרקע לצורך פיתוח והשבחה, במדינות השונות, עשו זאת ללא ביצוע רישום הקרקע על שמם, אלא על שם חברה מקומית שאינה קשורה אליהם ישירות או על שמו של תושב מקומי (ישנן חברות בורסאיות ישראליות שהשקיעו באופן האמור מיליונים רבים בקרקע בשנים האחרונות). הסיבה המרכזית לרישום הקרקע באופן האמור הינה רצונן של חברות אלו, להסתתר מעיניהם של משקיעים נוספים, על מנת שאלו האחרונים לא ידעו היכן בוצעו רכישות קרקע גדולות, כך שלא ייווצר מצב של סחף של משקיעים שיביא לעליית ערך הקרקע וסכומי הביקוש באותו מקום. על מנת לעגן את זכותם במקרקעין חתמו רבים מהם הסכמי נאמנות עם אותם נציגים מקומיים בין אם הם חברות ובין אם הם אנשים פרטיים, כאשר על פי ההסכם, אלו האחרונים משמשים כנאמנים עבור חברות אלו.

דרך פעולה שניה

– חלק מן ההשקעות בנדל"ן במדינות שונות שנעשה על ידי אנשים פרטיים תושבי ישראל, נערך באמצעות הקמת קבוצת משקיעים ישראלית המשקיעה יחדיו באמצעות שימוש בחברת ביניים קפריסאית המשמשת כנאמן. כך לדוגמא אם ביקשת להשקיע ברומניה, היית מרכז ואוסף קבוצת יחידים, משקיעים בישראל, אשר מקימים יחדיו חברה קפריסאית המשמשת עבורם כנאמן לצורך הקמת חברה תושבת המדינה בה מצויים המקרקעין ורכישת המקרקעין. לתכנון מס זה יש בחלק מן המדינות סיבה עסקית אמתית. במדינות רבות מי שאינו תושב המדינה אינו יכול לרכוש בה קרקע (כך לדוגמא, ברומניה) ולכן יש צורך בשימוש בחברת ביניים מקומית. אך כאשר החברה הזרה (הקפריסאית ו/או המקומית) משמשת כנאמן לא רק לאחד מחברי קבוצת המשקיעים, אלא לכל חברי קבוצת המשקיעים כמו במקרה שתיארנו לעיל, עשוי הדבר להוות בעיה כפי שנסביר.

ה-31 לחודש דצמבר 2008 נקבע כמועד האחרון לדיווח על נאמנויות בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה, בעקבות תיקון 147 לפקודת מס הכנסה אשר נכנס לתוקף כבר החל משנת 2006. משמע, מי שנהג באחת הדרכים המנויות לעיל, מחויב (ומן הסתם אכן כך יעשה)  בהגשת דיווח למס הכנסה בישראל על הקמת נאמנות.

במסגרת הוראות החוק החדשות נקבע, שחברה המקימה נאמנות, יראו אותה כאילו היא חילקה דיבידנד בסכום, שווי הנכסים שהועברו לנאמנות, ובעלי המניות, יחויבו במס בגין חלוקת דיבידנד זו. משמע, החברות אשר ביצעו השקעה באמצעות נאמן מקומי, עשויות אם הדבר יתגלה לרשות המיסים לחטוף שומה, בגין חלוקת דיבידנד לבעלי המניות. כך לדוגמא, אם חברה העבירה לנאמן מקומי מקרקעין בסך של 7 M$ היא עשויה לקבל שומה בסך של 1.75 M $. ספק בעיננו אם לכך כיוון המחוקק, אך דברים אלו עולים בשלב זה מלשון החוק, בבירור.

בנוסף, בהתאם להוראות פרק הנאמנויות בפקודת מס הכנסה, רואים את הנאמנות כגוף שקוף, כך שלמעשה את קבוצת המשקיעים שהשקיעה יחדיו באמצעות חברה קפריסאית כנאמן, כפי שתיארנו לעיל, רואים כאילו הם מחזיקים יחדיו, כיחידים בקרקע ברומניה – ללא שום חציצה. מטרת תכנון המס של אלו אשר השתמשו בו הינה לראות במכירת הקרקע מכירת נכס הון ולהתחייב בסופו של יום במס סופי בשיעור של 20% בלבד. מאידך, כיוון שהדבר נעשה בקבוצה שיש לה הסכם שנערך בין כל חבריה, עשויות רשויות המס להתייחס לקבוצה זו, כפי שמתייחסים ל-"עמותות בניה". במקרים אלו עשוי המס השולי בו יתחייב כל אחד מן המשקיעים להגיע ל-48 אחוזי מס ויותר.

בכל המקרים הללו מומלץ לפנות לעו"ד המתמחה בתחום המס ובתחום הנאמנויות.