איך לבחור משכנתא מתאימה 

עבור רובה המוחלט של האוכלוסייה עסקת רכישת דירה או בית פרטי היא העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שנבצע במהלך כל חיינו.

לכן,לא לחינם קבע המחוקק שעסקאות מקרקעין יכרתו בין המוכר לקונה בחוזה בכתב (בפורמט מחייב בו מופיעים כל הפרטים המהותיים) ושהעברת נכס המקרקעין תירשם בלשכת רשם הקרקעות (המוכרת לרובנו כ"טאבו"). המחוקק גם מבין את משמעותו של כישלון או ניסיון מרמה בעסקה זו ולרוב תינתן הגנה מכוחן של תקנות שוק הן לרוכש והן לקונה כדי לא לגרור אי אלו מהצדדים לתהומות נשייה כלכליים קרי בור ללא תחתית של חובות כלכליים וסחבת משפטית.

הסיבה למורכבות עסקאות מקרקעין והסיבה שהן נושאות עימן התחייבות לטווח כל כך ארוך היא שבדרך כלל, עלות הדירה או הקרקע שבעסקה גבוהה מהסכום שנמצא בחשבון העובר ושב בבנק שלנו ולכן אנו נדרשים לקחת הלוואה או משכנתא למימון העיסקה.

משכנתא בצורתה הפשוטה ביותר , היא הלוואה שתמורתה אנו ממשכנים את הבית שקנינו לטובת הבנק שהלווה לנו את הכסף לרכוש את הבית.
הנכס יהיה בבעלותנו אך הוא משמש כערובה לבנק ,כך שבמידה ולא נעמוד בתשלומי המשכנתא הבנק יוכל להיפרע מהנכס, כלומר למכור אותו כדי להחזיר את הכספים שלווינו ממנו. משכנתא מורכבת בדרך כלל משלושה רכיבים : קרן (זהו סכום הכסף שלווינו מלכתחילה כדי לקנות את הנכס), ריבית (זהו סכום כסף נוסף שאנו משלמים לבנק על שהלווה לנו את הכסף, ויש המתייחסים לריבית בתור "המחיר של הכסף"), והצמדות.

הצמדות הן נושא מורכב בפני עצמו וזו דרך נוספת של הבנקים להגן על עצמם ולוודא שערך הכסף שהלוו ללקוח נשמר במהלך השנים, כדי להבין את מנגנון ההצמדה ננסה לדמיין את הסיטואציה הבאה : חבר מגיע אלינו לחנוכת הבית (בשעה טובה ומוצלחת) ומביא עימו מתנה, שטר של 100 ש"ח, לפני שהוא מוסר לנו את השטר הוא שואל אותנו אם היינו מעדיפים לקבל 100 ש"ח עכשיו ברגע זה או לקבל את אותם 100 ש"ח בעוד 30 שנה...למרות שעל פניו בשני המקרים מדובר במתנה ששווייה הנקוב הוא 100 שקלים , ערכה הריאלי בעוד 30 שנה יהיה בדרך כלל נמוך יותר, הרי אם הייתי מקבל את השטר היום , יכולתי למשל להשתמש בו להשקעה או לחיסכון ולצבור עליו ריבית ורווחים...

כאשר הבנק "מצמיד" לנו את המשכנתא , הוא בעצם אומר " "קח את ה-100 ש"ח היום , אבל בעוד 30 שנה , תחזיר לי את השווי של אותם 100 ש"ח אם הייתי ממשיך להחזיק אותם ברשותי ומקבל עליהם רווחים וריביות". לכן ,קשה מאוד למצוא היום (על גבול הבלתי אפשרי) מסלולי משכנתא שאינם כוללים הצמדות. את המשכנתא ניתן להצמיד כמעט לכל תחום פיננסי ידוע , אך בדרך כלל ההצמדות הנפוצות הן לשינויים במדד המחירים לצרכן, שערי מטבע חוץ (מט"ח), שינויים בריבית ה"פריים" (הריבית המפורסמת של בנק ישראל בתוספת רווח תפעולי של הבנקים) ואגרות חוב (אג"ח). אין וודאות לגבי השינויים הצפויים בשערים אלו, למשל , הדולר יכול לעלות ולרדת בקיצוניות במהלך השנים ואיש לא יכול לצפות מתי וכמה , וגם מדד המחירים לצרכן לדוגמא , למרות שברובם המוחלט של השנים עולה , עלול לעיתים לרדת.לכן, לעניות דעתו של כותב מאמר זה , כאשר בוחרים משכנתא נכונה , צריך בנוסף לידע וכלים פיננסיים בסיסיים גם טיפת מזל.

כאשר מדובר בסכומי הכסף שלווים במשכנתא צריך להבין שחיסכון על הנייר של אחוז בודד אחד שווה עשרות אם לא מאות שקלים (תלוי בגודל הקרן שלווינו) , לכן , בכל מקום שניתן לחתוך בו בהוצאות , הרי זה מבורך.
כאשר מדובר במשכנתאות , יש לזכור שקיימות עלויות נלוות נוספות לעסקה שעלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים שיש גם אותן לקחת בחשבון , אך גם בהן לרוב ניתן לקצץ.(הוצאות כגון: עמלות מסמכים , הוצאות עו"ד , הערכת שמאי, ביטוח משכנתא, דמי תיווך ועוד)

חופש המידע
כיום, כאשר מערכת המידע חופשית כל כך , ניתן בלחיצת כפתור או שיחת טלפון להתחיל ולחסוך בתשלומי המשכנתא.

האפשרויות הן רבות ומגוונות , ניתן לבצע השוואות מחירים בין אתרי אינטרנט כלכליים ועסקיים , ניתן לבצע סקר שוק בין מספר בנקים ומספר סניפים היות ומשכנתא ניתן ללוות מכל בנק ולאו דווקא מהבנק בו מתנהל חשבונכם ביום-יום , ניתן להתייעץ עם חברים ומכרים (אך זו בהנחה שהם לקחו עבור עצמם את המשכנתא הטובה ביותר-מה שלא בטוח כלל) , ניתן לנסות את שיטת "עשה זאת בעצמך" (בפרט אם יש לך השכלה או הסמכה בתואר פיננסי כמו מנהל עסקים או מימון) וניתן לפנות ליועץ משכנתאות.

יועץ המשכנתאות הוא בעל מקצוע מיומן המתמחה בדיוק בתחום הזה , איך לגרום לכם להגיע לפקיד בבנק בעמדת מיקוח טובה יותר, בעולמנו , ידע הוא כוח , והידע שלו הוא לגרום לכם לחסוך כמה שיותר ולשלם כמה שפחות.

יועץ משכנתאות טוב מכיר את רוב אם לא כל הדרכים להוזיל את עלויות המשכנתא , הוא מקבל את שכרו מכם ולכן האינטרס המובהק שלו הוא לטובת הלקוח ולא לטובת הבנק ובדרך כלל החיסכון שהוא יכול לספק עבורכם גבוה משמעותית משכר הטרחה שלו.

אם זאת , אין זה אומר שלא ניתן לחסוך גם לבד בהתנהלות נכונה מול הבנק...

מיקוח
אל תתנו לחזות המפוארת של הבנקים להטעות אתכם , למרות שולחנות המהגוני , המזגנים, הבנקאית החביבה והעט שקשור לשולחן , מדובר בשוק שלא היה מבייש את שוק הכרמל (מבלי להעליב כמובן את שוק הכרמל) , והבנקאית החביבה היא לא פחות מאשת מכירות אימתנית וממולחת שמטרתה היא לא בהכרח להשיג עבורכם את המשכנתא הזולה ביותר.

כל בנק מציע מגוון מסלולי משכנתאות , בתנאי תשלומים שונים ומגוונים ושערי ריבית והצמדה שונים הנבדלים מלקוח ללקוח ולעיתים אף מבנקאי לבנקאי , כך למשל אדם יכול להיכנס לסניף של בנק בעיר מסוימת ולקחת משכנתא בגובה ותנאים מסוימים , ועוד באותו היום מאוחר יותר להיכנס לסניף אחר (או אפילו לאותו סניף רק אל בנקאי שונה) ולקבל מסלול בתנאים שונים (לטוב או לרע).

צריך לזכור , הכול ניתן למיקוח!!! בדרך כלל עיקר הוויכוחים יהיה על גובה הריבית וההצמדות ולא על מסלול התשלומים של המשכנתא היות וישנו בהחלט מגוון דרכים יצירתיות ליטול הלוואות מהבנק , וכמו בפוקר "הבית תמיד זוכה", כלומר , אל תדאגו לבנקים תדאגו לעצמכם...

אל תתביישו להתמקח אפילו על אחוז ריבית בודד, אותו אחוז בודד למשך 30 שנים שווה מאות אלפי שקלים...

הטבות
בדקו אם אתם זכאים להטבות ומבצעים , עוד לפני שלב ההגעה לבנק... לעיתים אתם משתייכים לפלחי אוכלוסיה שלמים הזכאים להנחות ברכישת הנכס או בנטילת המשכנתא.

(חיילים משוחררים , מילואימניקים , משפחות מרובות ילדים , מתיישבים בפריפריה ועוד...) ניתן להתעדכן באתרים האינטרנט של משרדי הממשלה כגון משרד השיכון או הרשות לפיתוח הנגב והגליל, כך שלעיתים גם כאן ניתן למצוא הטבות מפליגות.אם זאת , גם את ההטבות האלו יש לבדוק היטב , יש לבדוק מה התנאים לקבלתם , מה טומנת בחובה ההטבה והאם הבנק שלכם יכול לתת משכנתא משתלמת יותר עבורכם גם ללא ההטבה.

עלויות נלוות
כאשר מדובר בעלויות נלוות במשכנתא , כדאי להתייעץ עם מומחים בעיקר בנושא עורך הדין והשמאי, שהם מורכבים יותר מיתר הנושאים האחרים.

אם זאת , עלות של ביטוח משכנתא למשל היא לא גזירה משמיים וניתן לבצע סקר שוק טלפוני או באינטרנט ב"קליק אחד" ולקבל את ההצעה המשתלמת ביותר (שהיא לא בהכרח ההצעה של הבנק לביטוח המשכנתא) , לגבי העמלות בעסקה , גם כאן שם המשחק הוא מיקוח , אל תתביישו לבקש הנחה, אם הבנקאי שלכם טוען שהוא לא יכול אז פנו למנהל ואם גם הוא לא יכול אז למנהל שמעליו...אם החלטתם לקחת משכנתא , עדיף שאת הביישנות תשאירו מחוץ לדלתות הסניף.

תשלומים
למרות שכדי לחשב כמה כסף נשלם באמת על המשכנתא שלקחנו צריך להכיר שני כללי ברזל בבנקאות , הראשון הוא , שככל שההלוואה שלקחנו נפרשת לפרק זמן ארוך יותר , כך סכום הריבית הכולל שנשלם על ההלוואה גדול יותר, ולכן, השתדלו ככל הניתן להתחייב למשכנתא לטווח קצר ככל הניתן, ההבדלים בין משכנתא ל-10 שנים ולבין משכנתא ל-30 שנים הוא משמעותי ביותר.

אם זאת , יש להתחשב כמובן ביכולת ההחזרים שלכם , כלומר , השתדלו שתקופת הזמן תיגזר מהיכולת שלכם לשלם כל חודש סכום שלא "יחנוק" אתכם ויגרור אתכם למינוס בחשבון העו"ש ולחריגה ממסגרות האשראי והחשבון.ההמלצה לרוב היא להפריש כשליש מההכנסה הפנויה לטובת עניין זה, שהיא בעצם המשכורת נטו , לאחר מיסים , הוצאות נלוות והתחייבויות קודמות אחרות (כמו הלוואות אחרות לדוגמא). הכלל השני הוא שהריבית שמשלמים נגזרת בדרך כלל מגובה הקרן (הסכום שלווינו מלכתחילה) ולכן , ככל ש"נמהר" להקטין את הקרן , הריבית שנשלם תהיה נמוכה יותר...

לדוגמא, בחלק מההלוואות הבנק יספר לנו ש"עדיף לנו" לקחת הלוואת "שפיצר" שהיא הלוואה שמאוד מזכירה עסקת תשלומים , כלומר , כל חודש סכום קבוע...אמנם זה נשמע נוח , אבל בהלוואה מסוג זה , קצב פירעון הקרן נמוך מאוד ולמעשה, ברוב תקופת ההלוואה אנו משלמים את הריבית מבלי לפרוע את הקרן (ובכך משלמים יותר) , סיפור זהה לגבי הלוואות "בלון" או "גרייס" שהן הלוואות מסוג של: "קח את כל הכסף היום , תחזיר את כל הכסף בעוד "X" זמן , ועל התקופה שבין לבין תשלם ריבית על הקרן", הבעיה היא שב"תקופה של בין לבין" הקרן לא מצטמצמת ולכן הריבית שמשלמים היא גבוהה מאוד.

אם ביכולתכם לשלם בתקופה המשכנתא הראשונית סכום מעט גבוה יותר , העדיפו לקחת משכנתא בתשלומי קרן שווים , כך שבכל חודש תשלמו את אותו גובה קרן , אך סכום הריבית יקטן מחודש לחודש.

כנדבך מהכלל השני ,(ככל שהקרן נמוכה יותר הריבית שנשלם נמוכה יותר) , אם קיבלתם סכום כסף גדול באופן פתאומי (ולא, למצוא 20 ש"ח בג'ינס לפני הכביסה לא עונה לקריטריונים כגון : קרן השתלמות, פיצויים, פנסיה, חיסכון שנפתח, כספי ירושה ("לא עלינו") או זכייה בלוטו ("הלוואי עלינו"), גשו לפרוע את המשכנתא, לפחות בחלקה (כדי להקטין את הקרן). גם כאן יש לשים לב שבעת נטילת המשכנתא הבנקים מציינים אם קיימת אפשרות לפירעון מוקדם בתקופת חיי ההלוואה...
לעיתים מדובר בהלוואה שניתן לפרוע ללא עמלות, לעיתים בעמלה מינימאלית של עד 100 ש"ח , אך לעיתים הבנק ירצה ש"תפצו" אותו על הריבית שיכול היה להרוויח אם לא הייתם מבצעים את פירעון ההלוואה ואז מדובר בסכום משמעותי בהרבה. שימו לב כבר במועד נטילת המשכנתא לדרוש את אפשרות הפירעון המוקדם כדי להימנע ממצבים אלו.

אז לסיכום , התייעצו עם אנשי המקצוע הרלוונטיים , בצעו סקרי שוק , התמקחו כאילו אין מחר, בחרו את מסלול המשכנתא המתאים לכם לפי יכולת החזר תשלומים וזמן וכמובן , גם קצת מזל לא יזיק , שיהיה בהצלחה...