השקעה בנדלן או בדירות על ידי ישראליים בחול (חלק א') - חיוב במס של דמי שכירות 

מבוא

במאמר זה נעסוק בתופעה שהפכה נפוצה במהלך 10 השנים האחרונות במהלכם השקיעו ישראלים רבים את כספם ברכישת נדל"ן בחו"ל . אין המדובר דווקא באנשי עסקים הקונים ומוכרים נדל"ן בחו"ל אלא דווקא באנשים פרטיים שהחליפו את ההשקעה בפיקדון בבנק או בדירה נוספת בישראל , בדירה או בנכסי נדל"ן דומים בחו"ל המפיקים לו הכנסה מדמי שכירות .

עובר לתיקון 132 לפקודה, הרי שדמי שכירות מנכסים בחו"ל שנחשבו כהכנסה פסיבית ונתקבלו לראשונה בחו"ל לא התחייבו במס. מצב דברים זה השתנה בתחילת שנת 2003 עם כניסת תיקון 132 לפקודה לתוקף. החל ממועד זה יחיד (מי שרוכש את המקרקעין שלא במסגרת חברה/חבר בני אדם) המפיק הכנסת דמי שכירות בדרך זו ניצב מול שני מסלולי מיסוי אשר הוא זכאי לבחור ביניהם. נציין כי הבחירה במסלול הראשון אפשרית רק כאשר המדובר בדמי שכירות שהינם "הכנסה פסיבית". משמע אין לראות את דמי השכירות כהכנסה עסקית בידי אותו יחיד תושב ישראל.

מסלול מיסוי ראשון :

מסלול זה קבוע בסעיף 122א לפקודה לפיו, יחיד המפיק הכנסה מדמי שכירות של מקרקעין המצויים בחו"ל, רשאי יהא לשלם על הכנסה זו סך של 15% בלבד. יחד יעם זאת לצד ההטבה הקבועה במסלול מיסוי זה של שיעור מס נמוך, הרי שמי שיבחר במסלול זה לא יהא רשאי לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה, וכן לא יהא זכאי לקיזוזים זיכויים או פטורים כנגד המס החל על אותה הכנסה מדמי שכירות (למשל מס זר החל על הכנסה זו במדינת המקור). יחד עם זאת בחירה במסלול זה לא תמנע מאותו יחיד את הזכות לנכות פחת בגין נכס המקרקעין שבידיו.

מסלול מיסוי שני :

מסלול זה הינו המסלול "הרגיל". משמע בהתאם למסלול זה יחול על המשכיר שיעור המס השולי החל עליו באופן רגיל. אלא שלצד שיעור המס הגבוה יהא אותו יחיד זכאי גם לניכוי כלל ההוצאות שהוציא בייצור ההכנסה וכמובן יהא זכאי לנכות את המס הזר החל במדינה בה נמצא נכס המקרקעין.

מסקנות ביניים :

ככל שההוצאות סביב המקרקעין המושכרים (לדוגמא הוצאות מימון, הוצאות שיפוץ וכדומה) גבוהות יותר, וככל שהמס הזר החל במדינת מקומם של המקרקעין גבוה יותר הרי שבחירה במסלול הראשון של החזקה כיחיד ובשיעור מס של 15% הופכת כדאיות פחות.

המסלול הראשון  של שיעור המס הנמוך אפשרי רק ליחיד מנגד המסלול השני חל גם על חברה. נציין כי במסגרת מסקנות אלו לא בחנו שיקולים נוספים שעשויים לעמוד בפני המשקיע עובר להחלטתו כיצד להשקיע בחו"ל. כוונתינו כמובן לשיקולים השונים באשר לאופן ההתאגדות. כך למשל חברה הינה בעלת עירבון מוגבל מאידך ההוצאות סביבה (הוצאות הקמה, אגרות, מינוי דירקטור וכדומה) הינן גבוהות. בשיקולים אלו לא נעסוק.