מזל טוב! אתם עומדים לרכוש דירה מקבלן. כבר בדקתם כמה וכמה פרוייקטים ייחודיים ('חרציות הכפר', 'סיגליות העמק' אולי, "רומנטי על הפארק") והחלטתם לרכוש דירה באחד מהם: דירת 4 חדרים בקומה 10, נוף לים. אתם בטח כבר מדמיינים לעצמכם שאפשר להתרווח במרפסת ולנשום לרווחה? ממש לא! עדיין דרך מפרכת לפניכם – קבלת משכנתא מהבנק, פגישות עם אדריכל לביצוע התאמות ושינויים, טיפול בכל הקשור במעבר הדירה, רישום ילדים לגנים ובתי ספר חדשים.
אך לפני הכל, עליכם לחתום על חוזה לרכישת הדירה מול הקבלן של הפרוייקט.
במאמר שלפניכם נציג מספר עקרונות מנחים כיצד לרכוש דירה מקבלן, בדרך היעילה והבטוחה ביותר. נעמוד על חשיבותו של הייצוג המשפטי בעסקת רכישת דירה מקבלן, על הבדיקות המקדימות שיש לבצע, ועל מהותו של זכרון הדברים עליו אתם חותמים לקראת רכישת הדירה.
הערה חשובה לפני הכל: רבים מרוכשי דירות מקבלן סבורים, בטעות, שעורך הדין של הקבלן מייצג גם את הרוכשים. אז זהו, שלא! מדובר בטעות קשה שעלולה לעלות לכם ביוקר רב בסופו של יום, שכן קיים ניגוד אינטרסים מובהק בין אלו של הקבלן ועורך הדין המייצג אותו לבין האינטרסים של הרוכשים מנגד – בין היתר בכל הקשור לתנאי תשלום, בטוחות לביצוע הפרוייקט ומסירת הדירה, מועד השלמת הדירה, פיצויים במקרה של איחור במסירת הדירה, וכיוצא באלה נושאים הקשורים בעסקה מורכבת זו.
נכון, עורך הדין של הקבלן מטפל ברישום הזכויות בדירה שרכשתם על שמכם, אולם מכאן ועד למסקנה (השגויה, כאמור), שעורך הדין של הקבלן "ידאג" גם לכם בחוזה - רב המרחק.
המלצתנו איפוא, בחרו עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ובנדל"ן, שכבר ביצע עסקאות רכישת דירה מקבלן, ושכרו את שירותיו על מנת שייצג אתכם נאמנה במו"מ מול הקבלן. נכון, זה כרוך בעלות נוספת (שכ"ט עו"ד נע בין 1%- 0.5% בצירוף מע"מ לעסקאות מעין אלה), אך מובטח לכם שלא תצטערו על כך; בכלל ראו הוצאה זו כחלק בלתי נפרד מההשקעה שלכם בדירה החדשה.
בדיקות מקדימות שעליכם לבצע
¨ תוכנית בניין עיר. בחרתם בפרוייקט מרשים. נציג המכירות מבטיח לכם שעל המגרש הצמוד לפרוייקט שבו אתם מתעתדים לרכוש דירה, מיועד לקום מגרש משחקים. הוא מציג לכם הדמיה מרשימה ואתם מחייכים זה לזו בסיפוק. בשלב זה חשוב להבין, כי אני מציע לכם לא להתעצל ולבדוק האם באמת מתוכנן לקום "פארק" רחב ידיים כהבטחת הקבלן, או שמא על המגרש הריק יוקמו מגדלים נוספים שיחסמו לכם את הנוף לים? שמא מתוכנן לקום מרכז מסחרי שימשוך קונים רבים מרחבי הסביבה, מה שיהפוך את חייכם לבלתי נסבלים? אז אל תתעצלו, פנו למנהל ההנדסה בעירייה, ובדקו את הנושא לעומק (תוכלו לבצע את הבדיקה בעצמכם או להיעזר בשמאי מקרקעין).
¨ נסח מלשכת רישום מקרקעין. גם אם אינכם מתכוונים לשכור עו"ד שייצג אתכם בעסקה, בדקו את נסח ה"טאבו" של המגרש עליו יוקם הפרוייקט: כך תוכלו לעמוד על אופי בעלות הקבלן בקרקע, האם קיימים שיעבודים על הקרקע, האם הוטלו עיקולים על הקרקע, האם קיימות הערות אזהרה כלשהן (כגון: הערה על אתר עתיקות). אם מדובר בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל או לחברה משכנת כלשהי, בקשו לבדוק את "אישור הזכויות" (המקביל של "נסח הטאבו", כאשר מדובר בבעלות פרטית בקרקע). שאלו את עוה"ד שמולכם את כל השאלות שמתעוררות אצלכם עקב העיון בנסח, ואל תרגישו "לא נעים".
זכרון דברים בטרם ההתקשרות
¨ קבלנים רבים מחתימים את הרוכשים על זכרון דברים כבר באתר המכירות. זכרון דברים כזה הוא חוזה לכל דבר ועניין, ובעקבות החתימה תדרשו להפקיד פקדון כספי במזומן (בד"כ בין 30,000 ש"ח ל- 40,000 ש"ח). זכרו לציין מפורשות בזכרון הדברים, שבמקרה שבו תבקשו לחזור בכם מרכישת הדירה בתוך פרק זמן סביר ממועד חתימת זכרון הדברים, יוחזר לכם הפיקדון במלואו, ללא "קנס" כלשהו. זכרו – במקרה שבו תחליטו לרכוש את הדירה, עליכם להפחית את סכום הפיקדון ממחיר הדירה.
ברשימה הבאה שתפורסם בקרוב, נעמוד על הנושאים המשפטיים המהותיים, עליהם יש לתת את הדעת במהלך המשא-ומתן מול הקבלן לקראת רכישת הדירה, ביניהם: ערבות בנקאית מכוח חוק המכר (דירות), ביצוע שינויים והתאמות במפרט הדירה, מחיר הדירה ותנאי התשלום, מועד המסירה של הדירה והפיצויים המגיעים לרוכש בגין איחור במסירה, אחריות הקבלן וליקויי בנייה, ועוד ועוד.
* הכותב הינו עו"ד המתמחה בעסקאות נדל"ן מסחרי ופרטי, נדל"ן מניב, דיני מקרקעין (לרבות תביעות במקרקעין), ליווי יזמי נדל"ן, ייעוץ למשקיעים בנדל"ן, ומשפט מסחרי/אזרחי.
** המידע לעיל הינו כללי בלבד ואינו מהווה בשום מקרה חוות דעת למקרה כלשהו ו/או תחליף לייעוץ משפטי. מומלץ להתייעץ עם עורך דין בטרם נקיטת פעולה ו/או קבלת החלטה בכל דבר ועניין הקשור למאמר דלעיל
