לאחרונה פונים אלי דיירים אשר מבקשים לדעת יוכלו לבצע תמ"א בנכס ללא מעורבות יזם או קבלן, כן....אפשר אבל צריך להבין את הסיכויים והסיכונים הטמונים במהלך כזה:
1. העסקה צריכה להיבחן בתחילה ע"י כל הגורמים המקצועיים ולוודא שקיימת התכנות גבוהה להצלחת הפרויקט דהיינו : אדריכל, מהנדס קונסטרוקטור , שמאי , יועץ משפטי וכיוצ"ב
2. הדיירים חייבים להתאגד כחברה מסחרית, כל דייר יחזיק מניות בחברה שבתמורתן יקבל את חלקו ברווח.
3. העיסקה דורשת מימון ראשוני בהיקף של מאות אלפי שקלים.
4. לאחר קבלת ההיתר ניתן לממן את הבניה במס' אפשרויות עם זאת גם כאן הדיירים צריכים להערך למימון עצמי של חלק מהבניה.
5. ושאלת השאלות - מה קורה בנושא המס :
בסעיף 31ב לחוק מע"מ נקבע, כי בגין שירותי בנייה שניתנו בתמורה למכירת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 ושמכירתן הייתה פטורה ממס שבח - יינתן פטור ממע"מ, ולא מע"מ "בשיעור אפס". משמעות הפטור, לעומת קביעת מע"מ בשיעור אפס, הינה כי הקבלן לא יוכל לקזז את התשומות הכרוכות במתן שירותי הבנייה הפטורים ממע"מ. מכאן שההטבה שמעניק חוק מע"מ הינה מצומצמת למדי, והמע"מ שיחסך לקבלן בפועל הינו רק המע"מ על הרווח התיאורטי ממתן שירותי הבנייה לדיירים הקיימים.
בסעיף 49ל"ד לחוק מיסוי מקרקעין נקבע, כי עסקאות ברכוש המשותף בין הדיירים לבין עצמם יהיו פטורות ממס שבח וממס רכישה ובתנאי: 1. הדיירים מכרו זכויות בנייה לפי תמ"א 38 בתמורה לשירותי חיזוק בפטור ממס שבח לפי הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין; 2. העסקה ברכוש המשותף נעשתה בסמוך למכירת זכויות הבנייה; 3. לא ניתנה תמורה כספית בגין מכירת הרכוש המשותף. הוראה זו נועדה לאפשר שינויים ברכוש המשותף על מנת להקל על הוצאתו לפועל של פרויקט תמ"א 38, ולתת כלי לפיצוי דיירים שמסרבים למכור את זכויותיהם בטענה שנגרם להם נזק.
