רכישת דירה מקבלן הנחה מקבלן עם תוספת יוקר (חלק 1 מן המדריך השלם) 

רכישת דירה מקבלן הנחה מקבלן עם תוספת יוקר (חלק 1 מן המדריך השלם)

מרבית רוכשי הדירות בישראל, אשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, נעזרים בשירותיו של עו"ד. יחד עם זאת, עורכי דין אלו ממעטים לעבור על תנאי החוזה עצמו – התנאים המסחריים, ונותנים דגש לתנאי החוזה המוכרים בשם "ערבויות חוק המכר". משמע אותם סעיפים בהסכם עם הקבלן העוסקים במתן ערבות בנקאית ו/או הערת אזהרה כנגד הכספים אותם שילם  הרוכש. סעיפים שנועדו להבטיח את השקעתו של הרוכש.

הסיבות בשלהן עורכי דין רבים אינם מעורבים בתנאים המסחריים הן רבות ומגוונות, חלקם רואים עצמם רק כמי שבאו לבחון הסכמות קיימות, בין הלקוח לקבלן, הסכמות אליהם הגיעו ללא מעורבות עורך הדין – במשרדי המכירה של הקבלן – עורכי דין אלו אינם רואים עצמם כמי שמבצעים מו"מ עבור הלקוח, חלקם האחר נטולי ניסיון וחוששים להתערב בחוזים של הקבלן מתוך הנחה (מוטעית) כי המדובר בחוזה סטנדרטי שלא ניתן לשנותו כלל. רובם אינם מתערבים בתנאים המסחריים כיוון שמדובר בעבודה ארוכה של מו"מ ומעבר על חוזים ארוכים של עשרות עמודים ושכר טרחתם (שהיה בעבר 1.5% + מע"מ וכיום עומד פעמים רבות על 0.3%+ מע"מ) אינו מצדיק השקעת שעות עבודה רבות.

פרצה זו מנוצלת על ידי קבלנים שונים, כאשר אחת הדרכים לכך הינה שימוש "בהצמדה למדד של מחיר הדירה כולה". מסביר עו"ד אריה ליבוביץ, המתמחה בנדל"ן. "בדר"כ מו"מ עם הקבלן נעשה ביחס לנוסח החוזה שמועבר לדייר – הרוכש. קבלנים רבים נמנעים מלהעביר לצד נוסח ההסכם גם את מלוא הנספחים לרבות נספח התשלומים. הרוכש מנהל מו"מ ומסכם על מחיר, לאחר קבלת הנחה, כאשר בסוף המו"מ מתווספים הנספחים ונחתם ההסכם. קבלנים אחרים, מעביר את ההסכם עם הנספחים, ללא שמילאו את התאריכים והמספרים בתוך החוזה. רבים מן הרוכשים אינם מבחינים כי חוזה הקבלן מצמיד למדד המחירים לצרכן, את כל סכום עלות הדירה וחלקם מגזים אף יותר ומצמיד את המחיר האמור למדד הבסיס של תחילת השנה ולא המדד של מועד החתימה על ההסכם".

נסביר באמצעות דוגמא: קבלן פלוני החל בבניית פרויקט מגורים בחודש ינואר וקבע את מחירה של דירת 4 חדשים לסך של  1,000,000 ש"ח. בחודש אוגוסט ניגש מר אלמוני אל הקבלן וסיכם על רכישת הדירה האמורה, כאשר התשלום הראשון על סך 800,000 ש"ח ניתן במועד החתימה (אוגוסט) והתשלום הנותר ישולם עם קבלת החזקה בדירה – לצורך הדוגמא בוא נגיד שהדירה נמסרת בסוף חודש דצמבר של אותה שנה.

רוכש רגיל מצפה, כי התשלום האחרון, אותו טרם העביר לקבלן (בדוגמא שלנו: 200,000 ש"ח), אכן יוצמד למדד האחרון שפורסם לפני חתימת החוזה עם הקבלן. אלא שבאותם מקרים אותם הזכרנו לעיל, מגיע הרוכש למועד המסירה ומגלה כי למחיר נוספו עוד עשרות אלפי שקלים. כך לדוגמא בשנה בה המדד עומד על שיעור של  4% "הסכום הנוסף" שיש להעביר לקבלן עומד על 40,000 ש"ח אם המדובר בתקופה של שנתיים בין מועד תחילת הפרויקט למועד מסירת הדירה הסכום הנוסף הופך לכפול. אם לדוגמא הרוכש ניהל מו"מ עם הקבלן וסופו קיבל הנחה של 40,000 ש"ח אך הדירה נמסרה לידיו לאחר שנתיים בהן היה המדד 4% לשנה, הרי שבסופו של יום הוא נדרש לשלם 1,036,800 ש"ח זאת במקום סכום של 960,000 ש"ח אותם סבר מתחילה כי ישלם (הבדל של עשרות אלפי שקלים).

קבלנים אשר עימם שוחחנו אמרו כי בדרך פעולה זו בה נוקטים חלקם יש לכאורה הגיון כלכלי, כיוון שמחיר הדירה נקבע במועד תחילת הפרויקט ולכן את המחיר יש להצמיד למדד של תחילת מועד הפרויקט.

עו"ד ליבוביץ, אומר, כי הרוכש, הצרכן, אינו מתעניין בחישובי הקבלן אלא בעלות העסקה. לא ייתכן כי הרוכש יחל מו"מ על מחיר הדירה עם הקבלן, יקבל הנחה של 40,000 ש"ח אך בסוף ישלם סכום הגבוה בעשרות אלפי שקלים מן הסכום עליו סוכם. אם רוצה הקבלן, יעדכן את מחיר הדירה בהתאם למדד המתפרסם מעת לעת, כבר במהלך המו"מ עם הרוכש. יחד עם זאת, חובת הזהירות במקרים אלו מוטלת לכאורה לפתחו של הרוכש כיוון שגם הוא נעזר בעורך דין לביצוע העסקה.

עו"ד ליבוביץ אומר, כי מומלץ לוודא כי החוזה עליו אתם עורכים מו"מ בין אם המדובר בקבלת הנחה ובין אם המדובר במתן תוספות למפרט הדירה. יערך ביחס לחוזה מלא מפורט לרבות נספחים. עוד מומלץ להיעזר בעורך הדין גם לתנאים המסחריים תוך בקשת חוות דעתו גם על תנאי החוזה עצמם, על מה כדאי לכם לעמוד בתוקף ועל מה ניתן לוותר.