מחזור משכנתא - כן או לא ? 

מחזור משכנתא – כן או לא ?

בהרצאתי האחרונה שהוצגה בכנס שנערך על ידי אתר ביטחונט (ובחסות חברת הראל) בכפר המכבייה לפורשי צה"ל הצגתי את נושא ה"סיכונים בנדל"ן" ואף דיברתי על קצה המזלג על נושאי הערבות הבנקאית ותהליך הרכישה.

בזמן ההפסקה ניגשו אלי פורשים רבים ושאלו אותי שאלות הנוגעות לנושא המשכנתאות ומיחזורן ולאור כך מצאתי לנכון לכתוב מאמר זה אשר יעסוק ב"מיחזור משכנתא" וישמש כמאמר המשך למאמרי הקודם בנושא "לקיחת משכנתא".

אקדים ואומר כי התחום הוא מורכב וכי מאמר זה אינו מתיימר לשמש כייעוץ אלא להאיר זרקור על הנקודות העיקריות. ממליץ בחום כי בנושא זה, חשוב מאוד להתייעץ עם איש מקצוע אשר יכול לחסוך לנו הלווים כסף רב בעצה נכונה, בהכוונה ובליווי.

מבחינה מעמיקה של נושא מיחזור המשכנתאות עולה כי מרבית הלווים אינם משתמשים בערוץ זה והסיבה העיקרית היא כי הדבר נתפס כתהליך קשה, ארוך ובעל עלויות יקרות עד כדי בלתי כדאי. סיבה נוספת הייתה כי הלווים לא העריכו נכונה את הפוטנציאל הטמון במהלך זה ובחיסכון הכספי שהם יכולים לחסוך בביצוע המיחזור וממשיכים במסלול הישן כי בראייתם "הכול זה אותו הדבר....".

במצבים בהם כבר נעשו מיחזורי משכנתא היה הדבר כאשר המשכנתא הפכה ללא כדאית באופן משמעותי עד כי הייתה לנטל משמעותי על הלווה ואז הציע הבנק לבצע מיחזור משכנתא ובד"כ התנאים החדשים שהוצעו היו פחות טובים, אך בלית בררה נאלצנו לקחת הלוואה (על מנת לכסות מינוסים שנוצרו מהלוואה קודמת) כך שלמעשה אנו הלווים הפסדנו הפסד כפול וגרוע מזה התחלנו בהתדרדרות כ"כדור שלג" שהעצירה שלו כפי שידוע לכולנו היא קשה ויקרה מאוד מבחינה פיננסית.

אז למה צריך למחזר משכנתא ?

ככלל, לקיחת משכנתא היא יצירת חוזה התחייבות ארוך טווח (בממוצע של 20 שנים) מול הבנק וזאת בתנאים שנכונים ליום החתימה (רמת הריבית, המדדים, יכולות ההחזר שלו וכו'). העניין הוא שבמשך הזמן "חוקי המשחק" משתנים (כדוגמת מה שקורה בשנה וחצי האחרונות) וחלות תמורות רבות במשק אשר גרמו לירידת שער הריבית (או שמקורות ההכנסה שלנו השתנו) ונוצר חלון הזדמנויות שאנו הלווים יכולים לנצל אותו ולשלם פחות על יתרת החוב שנותרה.

תחום זה פופולארי מאוד בארה"ב וכולי תקווה שיתפוס תאוצה גם בארץ.

ככלל נוכל לומר כי באופן עקרוני, הבנקים אינם מעוניינים שיבוצעו מיחזורי משכנתאות (שהרי הם מרוויחים פחות כסף....) ולכן הם "יטשטשו" אפשרות זו. במסגרת מאמר זה אנסה להציג מה הוא "מיחזור משכנתא", כיצד עם הערכות נכונה מראש (טרם לקיחת ההלוואה הראשונה) הופך התהליך לפשוט, מהיר ובעיקר זול והרווח לכיסינו אנו הלווים הוא לפעמים קריטי. וכמו כן אנסה לתת מספר "כללי אצבע" לפיהם יוכל הקורא לעריך את מצבו והחליט אם כדאי לו למחזר משכנתא, מתי ואיך כך שהיוזמה תהיה בידינו הלווים ולא בידי הבנק.

מה הוא "מיחזור  משכנתא" ?

מיחזור משכנתא הוא למעשה תהליך שבו אנו מחליפים יתרת חוב במשכנתא קיימת באמצעות ביצוע הלוואת משכנתא חדשה כאשר המטרה היא : הקטנת סכ"ה החזרי עלות הכסף או במילים אחרות הקטנת תשלומי הריבית (אשר יכולים לעיתים להגיע עד לעשרות אלפי שקלים), פריסה נוחה יותר של החזר התשלומים לבנק או במילים אחרות שמירה על רמת החיים ויצירת יותר "אוויר לנשימה" ביום יום או/וגם צמצום תקופת ההחזר הכוללת (שהיא שווה ערך לכסף).  

הרעיון הוא לבחון את תנאי השוק הנוכחיים אל מול תנאי השוק לפיהם אנו משלמים את המשכנתא, לבצע השוואה ובמידת הכדאיות להחליף הלוואת משכנתא אחת בשנייה.

כאן המקום להדגיש כי תהליך בדיקת כדאיות מיחזור המשכנתא תלוי במסלול המקורי של המשכנתא הראשונה שנלקחה (ריבית קבועה, ריבית משתנה, פריים וכו') ובמקרה זה היות ורמת הריבית בין הבנקים די זהה נמצא כי למסגרת הכללית של תנאי המשכנתא יש במקרה זה משמעות גדולה. כמו כן נציין כי תהליך המיחזור נושא בחובו גם סיכון, עליו אעמוד בהמשך, וכי יש לעשותו בזהירות מרבית ובאופן שקול ומחושב תוך התייעצות באיש מקצוע (ועדיף שלא עם נציג הבנק....).  

מספר פרמטרים לבדיקה טרם המיחזור :

הריבית

רמת הריבית היא פרמטר חשוב ביותר אך יש לבחון אותו לא  רק לגבי רמתו הנוכחית אלא גם לגבי צפי התנהגותו העתידי, הסיכונים החבויים בו והתאמתו ללווה, לדוגמא : כיום ריבית הפריים עומדת על 2% אולם בפועל הריבית האמיתית היא 5% . זאת ועוד, מסלול זה צפוי לקפיצות בעתיד ועליה ל  2% בעתיד משמעו עלייה של 25%-30% בהחזר החודשי.

מרכיב נוסף של הריבית הוא ה"מרווח" – זהו המקור האמיתי של רווחי  הבנקים ויש לבחון היטב את גודל המרווח ומקורות המימון שלו.

להדגיש, ככול שרמת הריבית נמוכה יותר, המרווחים גדולים יותר ומספר השנים לסיום  המשכנתא המקורית קטן יותר ככך כדאיות המיחזור הולכת וקטנה.  

מספר השנים לסיום המשכנתא

זהו הפרמטר השני בחשיבותו בבואנו לשקול מיחזור משכנתא היות והוא משפיע באופן ישיר על סך הריביות שנשלם. ככלל נוכל לומר שאם נותרה פחות ממחצית תקופת ההלוואה המקורית (כ – 12  שנים)כדאי לוותר על המיחזור ולהישאר במסלול הנוכחי. 

בכפוף לבדיקה פרטנית, נוכל לומר כי ככול שמספר השנים שנותרו לסיום ההלוואה מתקרב ל- 25 שנים כך כדאי יותר לשקול שאחוז המשכנתא במסלול הפריים יהיה גבוה יותר.

לתשומת הלב, בעת החישוב יש לבחון את כל אפשרויות הריבית והשפעתה לאורך השנים היות ועלול להיווצר מצב שלמראית עין מיחזרנו משכנתא בריבית נמוכה יותר, אבל לא ברמה מספקת ביחס לריבית של המשכנתא המקורית ולאורך זמן העלות של כל ההלוואה תהיה גבוה  יותר.   

עמלת פירעון מוקדם

למעשה זהו "קנס" שעל הלווה לשלם בבואו למחזר משכנתא בעת היותו מחויב למסלול עם ריבית קבועה וברצונו לעבור למסלול אחר. "קנס" זה בא על מנת לכסות את "הפסדי" הבנקים במידה ונוצרו פערי ריבית בין התקופה בה נלקחה המשכנתא אותה רוצים למחזר או לחילופין למחוק לגמרי, לבין  הריבית האפקטיבית ביום הפירעון המוקדם.

שימו לב – בנק ישראל קבע באופן חד משמעי את גובהה עמלת הפירעון המוקדם ואין לשלם יותר מרמה זו.

"עמלת היוון"

בבואנו למחזר את המשכנתא ובהתחשב בריבית ידועה, הבנק מחשב מה הוא ערכו הנוכחי של סכום כסף הידוע בעתיד ואנו מתבקשים לשלם את גובהה הרווח העתידי שהיה הבנק מקבל לו לא החזרנו את המשכנתא – כאן עלינו לבדוק את גובהה ה"קנס" שעלינו לשלם בגין החזר מוקדם של יתרת ההלוואה. 

עמלת פתיחת תיק

כאשר אנו ממחזרים משכנתא, אנו למעשה לוקחים הלוואה חדשה. במרבית המקרים, גם אם מדובר בלקיחת הלוואה מאותו הבנק בו לקחנו את המשכנתא, ידרוש מאיתנו הבנק לשלם שוב עבור פתיחת תיק. לכאורה זוהי דרישה מוצדקת ולרוב מדובר על סכום של כ – 0.25% מסכום ההלוואה אבל אם הדבר כל כך מוצדק נשאלת השאלה כיצד הבנקים מסכימים להגיע להפחתה כוללת של כ –      40%-50% מעלות עמלה זו ובחלק מהמקרים לוותר  עליה לחלוטין – על עמלה זו ניתן להתמקח עד כדי אי תשלום בכלל. 

הערכת שמאי

הערכת שמאי של הנכס תידרש כמעט  תמיד על ידי הבנק (אם המיחזור מבוצע באותו הבנק או בבנק אחר). דרישה זו תלויה בדרך כלל באחוזי המימון שאנו דורשים ועלותה קבועה בתעריפון הבנק (והוא משתנה מבנק לבנק ומתקופה לתקופה) כתלות בערך הנכס. במידה והמחזור נעשה באותו הבנק נקודה זו ניתנת למיקוח על לביטולה. לחילופין, קיימת האופציה לקחת שמאי שלנו ולהוזיל את עלויות  ההערכה   

הערה : אלו הן רק הנקודות העיקריות אך ישנן נקודות נוספות אשר צריך לבדוק את עלותן, כגון : ביטוח חיים, רישום מחדש, רשם המשכונות ודוחות שעבודים, מעבר בין הבנקים ועוד.

מספר כללים בעת ביצוע המיחזור.

ביצוע מיחזור היא פעולה מאתגרת בעיקר לאור  התחושה שהינה אנחנו הולכים "להרוויח" על חשבון הבנק. היו זהירים ואל תודיעו לבנק המקורי על מיחזור המשכנתא טרם שסגרתם עסקה סופית עם הבנק האחר היות ואתם עלולים להיות מופתעים (שווי הנכס ירד, גיל הלווה גבוה מדי, שינוי בהכנסה החודשית, מצב בריאות ועוד).

עשו עסקה סולידית תוך התחשבות בעיקר ביכולת ההחזר הנוכחית, וחשוב עוד יותר, העתידית שלכם. צרו תחרות בין הבנקים השונים ותבדקו לעומק כל אחת מההצעות ובסיום לכו על ההצעה הטובה ביותר עבורכם. תהליך המיחזור יכול להמשך עד חודש ימים, התאזרו בסבלנות רבה – בסופו של דבר זה משתלם. תהליך המיחזור באותו הבנק הוא קל יותר אך אם עברנו בנק לא לשכוח לבטל את הרישום לטובת הבנק הקודם בטאבו או במינהל מקרקעי ישראל בהתאמה. בסיום ההליך לוודא קבלת אישור לביצוע המיחזור.     

דרכים למימוש כספי המיחזור

משמעות היכולת לבצע מחיזור היא בעצם קבלת סכום כספי לחיסול חוב קודם אך יחד  זה נפתחות בפנינו שלוש אפשרויות עיקריות לאופן השימוש בכסף שנתקבל :

א.      קיצור תקופת ההלוואה – זוהי החלופה העדיפה ביותר היות שככל שתקופת המשכנתא מתקצרת כך העלות הכוללת שלה פוחתת.

ב.      הקטנת ההחזר החודשי – חלופה זו מומלצת ללווה אשר הגיע למצב בו החזרי המשכנתא החודשיים שלו "חונקים" אותו והוא זקוק ליותר נטו משפחתי בשוטף.

ג.       "מזומן בזמן" – מרבית הלווים נתונים ב"מערבולת" של החזרי משכנתא וחובות ו"חולמים" על חו"ל, אולי רכב או סלון חדש. לכם ה"חולמים" חלופה זו מתאימה, הגדילו את סכום ההלוואה (שכן תנאיה טובים יותר ובמרבית המקרים הבנק ישמח לאשר לכם זאת) כך שתוכלו מחד לכסות את המשכנתא הישנה ומאידך יישאר לכם מספיק כסף להגשים גם "חלום קטן". לא לשכוח אנחנו צריכים גם "קצת לחיות".         

לסיכום :

כפי שראיתם מיחזור משכנתא יכול לחסוך לנו הלווים כסף רב אך הדבר תלוי בשתי פרמטרים עיקריים : האחד, מסלול המשכנתא הנוכחי והשני, בדיקה מקצועית מקיפה ומעמיקה של כלל הנתונים.

לצערי, במרבית המקרים אני נתקל באנשים שפועלים בתחום זה על פי שמועות, תחושות, שיחות עם "מביני דבר" או קרובי משפחה (שבאמת רוצים את טובתנו אבל אינם מספיק מקצועיים), או שרוצים לחסוך את כספי הייעוץ (שהם נמוכים ומחזירים את עצמם מיידית בסיום הייעוץ) אך בסופו של דבר יוצא שכרם בהפסדם והנזק הכלכלי שנוצר להם הוא לעיתים אף גדול יותר מהמצב המקורי.

חיסכו מעצמכם את עוגמת הנפש הזו, ההמלצה  העיקרית בתחום זה היא היעזרו בבעל מקצוע (חיצוני לבנק) שילווה אתכם לכל אורך הדרך, יסביר לכם על כל מסלול ומסלול, יעשה לכם סימולציות של מצבים שונים על פי ההתחייבויות  והמצב האישי שלכם וייתן בידכם את הכלים המתאימים על מנת שתוכלו לקבל את ההחלטה הכלכלית הנכונה ביותר עבורכם.   

בהצלחה...

הערה : ניתן להעתיק מאמר זה בחופשיות, ובתנאי שהמאמר מועתק בשלמותו, כולל המידע על הכותב והקישורים לאתר המקור: www.shiranati.com

על המחבר:

מר דני שמעוני בעל תואר BA בכלכלה MA במנהל עסקים ו MA במדעי המדינה. כלכלן ומומחה בתחום האסטרטגיה והניהול המודרני,מנכ"ל חברת ש.י.ר.א – נתי בע"מ החברה מציעה שירותי ייעוץ, תמיכה וליווי פיננסי רב מימדי לפרט בתחומי הנד"לן,השקעות וכלכלת משפחה ומנכ"ל משותף בחברת "עוצמות בע"מ", חברה העוסקת בהעצמת חברות בתחומי התכנון האסטרטגי, הניהול והייעוץ הפיננסי.