קונים דירה מקבלן ? - החוק לטובתכם 

רכשתם דירה מקבלן אבל הוא מאחר במסירה בצורה משמעותית? מצאתם בדירה החדשה שלכם ליקויי בניה יסודיים אך הקבלן אינו ממהר לתקנם או מתנער מאחריות? אתם מתגוררים בדירה החדשה כבר כמה שנים אבל לא ברור מתי הדירה תרשם על שמכם בספרי המקרקעין?

תיקונים חדשים לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 (להלן: "החוק") שנכנסו לתוקף ביום 30.3.2011, באים לעשות סדר בדברים אלו על מנת להגן על זכויות הקונים ולמנוע עד כמה שניתן את חוסר הודאות שהיה קיים עד כה.

אי התאמה/ליקויים

במתכונתו הקודמת, קבע החוק כי במקרה בו התגלתה בדירה אי התאמה ו/או ליקוי הדורש תיקון, על הקונה היה להודיע על קיומה של אי ההתאמה בכתב לקבלן וזאת תוך זמן סביר מגילוי וכי על הקבלן חלה החובה לתקנה – אומנם לפי מתכונת זו, זכויות הקונה מוגנות לכאורה אך רבים נתקלו במצבים בהם הקבלן ביצע עבודות תיקון אך אלו לא צלחו ו/או בוצעו בצורה בלתי ראויה והליקוי חזר אך לקונה לא עמדה כל תרופה היות והקבלן טען כי ביצע תיקון ועל כן אין הוא מחוייב לבצע תיקון חוזר.

לעניין זה, הוכנס תיקון לחוק הקובע:

(תיקון

"חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם  אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה או קונה המשנה כאמור, רשאי הקונה או קונה המשנה לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון".

לא רק שהקבלן מחוייב עתה לבצע תיקונים במשך שנתיים תמימות לאחר שהאי התאמה/ליקוי נתגלו במקרה בו התיקון לא צלח, אלא שאם הקבלן יסרב לבצע את התיקון החוזר ו/או לא יבצע אותו, יהיה רשאי הקונה לבצע את התיקון בעצמו ולחייב את הקבלן בהוצאות אלו!!

איחור במסירה

במצב כפי שהיה קיים עד כה, דאגו הקבלנים לקבוע בהסכמי המכר תקופה של כ – 3 חודשים של איחור במסירת הדירה לקונה וזאת בנוסף לתקופות נוספות בהן לא יחשב העיכוב כאיחור (פגעי טבע, מלחמה, העדר כוח אדם, סגר וכו').

במקרים רבים מצאו עצם קונים רבים במצב בו הקבלן איחר במסירת הדירה החדשה במשך חודשים רבים ולעיתים אף למעלה משנה בלי שישא בכל אחריות ו/או פיצוי בגין האיחור שמטבעו גורם לקונים הפסדים כספיים.

התיקון לחוק קובע כמה שינויים: הראשון, במקרה בו הקבלן לא מסר את הדירה לקונה בתום 60 יום מהמועד שנקבע בהסכם המכר, זכאי הקונה לפיצוי ללא הוכחת נזק בגין כל חודש או חלק ממנו מהתאריך הקבוע בהסכם המכר ועד למועד מסירת הדירה לידיו, כשהפיצוי מחושב עפ"י הגבוה מבין השניים:

(1)       סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)      סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

כמובן שיש לזכור כי במקרים בהם נקבע פיצוי לעניין זה בהסכם המכר, ילקח זה בחשבון כשבכל מקרה, יהיה זכאי הקונה לפיצוי הגבוה מבין כל הפיצויים הקבועים.

רישום הדירה

במצב הקודם, נהגו קבלנים לרשום במסגרת הסכם המכר הוראות מעורפלות מהן לא ניתן היה לדעת מתי יסתיים הרישום של הדירה ע"ש הקונים.

כיום, עפ"י תיקון חדש שנכנס לתוקף, כאשר המדובר בניין אשר ניתן לרשום אותו כבניין משותף בפנקס הבתים המשותפים, מחוייב הקבלן לבצע את את הפעולות והחיובים המוטלים מעליו על מנת שניתן יהיה לבצע את הרישום בהקדם האפשרי.

בנוסף, מחייב התיקון החדש את הקבלן לבצע רישום של הבניין כבית משותף לא יאוחר מתום שנה ממועד רישום בפנקסי המקרקעין של החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר, וכן לרשום את הדירה ע"ש הקונה בספרי המקרקעין לא יאוחר מתום שישה חודשים ממועד רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר.

יחד עם זאת, החוק והתיקונים בו מכירים במצב בו עיכוב ברישום עלול לנבוע כתוצאה מגורמים שאינם בשליטת הקבלן ובמקרים כאלה, אין לקבלן אחריות בפיצוי כלשהו.

יש לזכור כי למרות תיקון זה, אין לדעת אף כיום את המועד הסופי במסגרתו תרשם הדירה ע"ש הקונה היות ותהליכי ביצוע איחוד וחלוקה (פרצלציה) של מקרקעין, הינם לרוב מורכבים ומסובכים ודורשים זמן רב כאשר במסגרת התהליך ישנה התייחסות לגורמים שונים הנדרשים לצורך השלמתו כך שאין לדעת מראש את פרק הזמן בו יסתיים תהליך זה אך לפחות, ניתן לקבוע כיום את המועד בו יבוצע רישום בספרי המקרקעין לאחר השלמת התהליך.

זכויות צרכניות

התיקונים לחוק מתייחסים גם לסיטואציות בהן מתגלים ליקויים יסודיים במבנה ועל כן אחריות הקבלן לתיקונים אלו יחולו למשך תקופה של 20 שנה.

עוד תיקון מעניין הוא זכות הקונה לבטל הסכם במסגרתו נדרש הוא לחתום כי הוא מוותר על זכויותיו המשפטיות מול הקבלן. תיקון זה הינו משמעותי ביותר ומוביל לתיקון נוסף במסגרתו נקבע כי לקונה תישמר זכות התביעה באופן בלתי מוגבל – לא רק הקונה הישיר יהיה רשאי לתבוע את הקבלן בגין ליקויים יסודיים, אלא כל קונה בהמשך השרשרת יהיה רשאי לתבוע את הקבלן בגין אותם ליקויים עד תום תקופת האחריות הנקובה.

סיכום

כפי שניתן לראות בשנים האחרונות, החקיקה הבאה להגן על זכויות רוכשי דירות הקונים דירות מקבלנים, מתפתחת יותר ויותר ולמעשה מרחיבה את מעגלי ההגנה על רוכשים אלו בכל אספקט של הרכישה.

יחד עם זאת יש לזכור כי למרות שהתיקונים שפורטו לעיל, הינם לטובת הקונים, אין הקבלנים נשארים אדישים לתיקונים אלו בחוק אשר אינם נוקבים מסגרת זמן נוקשה, אלא בכפוף להסכם המכר כמו גם לרישומים כאלה ואחרים. משכך, זה אך צפוי שהקבלנים יחמירו את הוראות הסכמי המכר באופן שיכסו את התיקונים לחוק ויגבילו את אחריותם של הקבלנים בכל סיטואציה אפשרית.

יש לזכור – אומנם התיקונים באים לשרת את קהל קוני הדירות אך אין הדבר אומר כי חקיקת התיקונים לחוק תקל על העסקה. נהפוך הוא, היא תכביד עליה אף יותר היות וכאמור, הסכמי הקבלנים יהפכו למורכבים יותר, ארוכים יותר, כוללים הוראות רבות הבאות לצמצם את זכויות הקונים כך שעתה יותר מאשר בעבר, ישנה חשיבות רבה ביותר לקבלת ייעוץ משפטי מתאים כמו גם ליווי מקצועי ע"י עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום לצורך שמירה והגנה על זכויותיכם כקונים.

הכותב הינו עו"ד העוסק בתחום הנדל"ן והמקרקעין, מסחרי וירושה.

המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד"

www.od-law.co.il

03-6950662

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד