ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) - אסף סלע, עו"ד
כעניין שבשגרה, רוכשים לעיתים דיירים את דירות מגוריהם מאת חברות קבלניות, עוד בטרם החלה החברה הקבלנית בבניית הפרויקט.
במצב דברים זה, משלם הרוכש מבעוד מועד עבור זכויותיו האובליגטוריות (החוזיות) כלפי היזם, לקבל את דירת מגורים שטרם נבנתה, וזאת על פי אילוסטרציה שמציגה בפניו החברה הקבלנית ו/או על פי דגם ארכיטקטוני המונח במשרדי החברה, בעוד פרויקט החברה נמצא בשלביו הראשונים בלבד.
כך, למשל, מרבות חברות הבניה למכור את הדירות העתידיות להיבנות בפרויקט כלשהו, עוד טרם החלה הבניה בפועל, ולאחר בניית המבנה הראשון, מכינות הן "דירה לדוגמא" אשר תמחיש לרוכשים הפוטנציאלים את הפרויקט בכללותו, תפתח בפניהם חלון הצצה אל הדירות העתידיות להיבנות בפרויקט, והכל על מנת שזו תשמש לעזר בידיהם ותהווה מעין קטליזטור ואמצעי שיווקי למכירת הדירות בפרויקט.
אין צורך להכביר מילים על היתרון הגדול העומד לרשות החברות הקבלניות, אשר בעצם שיווק ומכירת הדירות בשלביו הראשונים של הפרויקט, מורידות מעצמן נטל כבד של הלוואות ואשראי בנקאי ושל הוצאות המימון הנובעות ממנו ואף נהנות לעיתים מהכנסות מימון על כספים המופקדים בידיהם על ידי הרוכשים המקדימים לשלם.
לא למותר לציין כי לתשלומים מוקדמים כאמור יתרון לעיתים גם מבחינתו של רוכש הדירה, העשוי בנסיבות מסויימות לזכות בהנחה משמעותית ממחירה, כ"פיצוי" על הסיכון שאליו הוא נחשף, בהפקידו בידי היזם כספים בגין דירת מגורים שטרם הוחל בבנייתה. למרבה הצער, נסיון העבר מלמד כי במצב בו שרוי ענף הבנייה בארץ כיום, הרי הסיכון שנוטל על עצמו הרכוש המקדים לשלם בעד דירת מגוריו, בטרם הוחל בבנייתה, ואשר אינו דואג לקבל בטוחה מתאימה על הכספים ששילם, הוא סיכון כבד.
כידוע, על מנת לצמצם סיכון זה, חוקקה בזמנו הכנסת את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות תשל"ה - 1974 (להלן: "חור המכר" או "החוק"), אשר מחייב את הקבלן בהעמדת בטוחות לכספי הרוכשים. כך למשל קובע החוק כי הקבלן אינו רשאי לקבל מהרוכש כספים העולים על סך 15% ממחיר הדירה בטרם העמדת בטוחה לכספי הרוכש, וחייב הוא להמשיך ולהעמיד בטוחות עבור כל שקל נוסף שיתקבל בידיו מאת הרוכש מעבר לאותם 15% ראשונים. הבטוחות השונות שאותן רשאי הקבלן להעמיד לטובת הרוכשים הן: ערבות בנקאית, ביטוח, שיעבוד, הערת אזהרה וכן העברת הבעלות על שם הרוכש.
ראוי לציין כי החוק הנו קוגנטי ומכאן שלא ניתן להתנות עליו, לכן אף אם ינסה הקבלן להתחמק מחובתו בהעמדת בטוחה לכספי הרוכש ע"י הכנסת תניה חוזית בחוזה המכר, תגבר הוראת החוק ותבוטל התנייה החוזית. יתרה מכך, סעיף 3 לחוק קובע כי הקבלן ישא בעלות הבטוחה שהועמדה לרשות הרוכש, ואל לו לנסות ולגלגל עלות זו לפתחם של רוכשי הדירות. סעיף 4 לחוק אף טומן בחובו סנקציה לקבלן המתחמק מהעמדת בטוחה לרוכשי הדירות, וקובע כי הקבלן המפר חובה זו צפוי לעונש של קנס או מאסר, ואף צפוי להימחק מספרי רשם הקבלנים.
לאחרונה נבחנה ע"י בית המשפט המחוזי בחיפה (מפי כבוד השופט י' עמית) סיטואציה בה שילם רוכש את מלוא התמורה החוזית בגין דירה שטרם נבנתה - ישירות לבעלי החברה הקבלנית, בעוד החברה או בעליה לא העמידו לרשותו כל בטוחה בגין הכספים שקבלו .
השאלה שהתעוררה בבש"א 15991/02 ת.א. 688/02 החסוי משה בן הרואה נגד טארק בדיר ו- 6 אח' הייתה - האם ניתן לחייב את בעלי החברה באופן אישי בהעמדת בטוחה לכספי רוכש, במקרה בו בעלי החברה קיבל לידיו אישית את מלוא התמורה החוזית מהרוכש. בית המשפט המחוזי פסק בעניין זה, כי חוק המכר דירות הנו חוק קוגנטי ולכן אינו ניתן להתנאה, מכאן שמאחר ובעל החברה קיבל לידיו באופן אישי את כספי התמורה החוזית, מבלי שהחברה ו/או בעליה העמיד בטוחה כלשהי לכספי הרוכש, מוטלת על בעלי החברה אחריות אישית להשבת הכספים ששולמו ביתר (סכומים ששולמו מעבר לסך של 15% מסה"כ התמורה החוזית) .
בית המשפט המחוזי אף קבע כי מאחר וסעיף 4 לחוק טומן בחובו סנקציה בגין אי העמדת בטוחה לכספי הרוכש, הרי שאי העמדת הבטוחה הנה עבירה פלילית של ממש. אשר על כן, יש לראות את בעל החברה כמי שפעל כאורגן החברה ובכובעו זה, ביצע עבירה פלילית ויש להטיל עליו אחריות אישית למעשה, גם מסיבה זו.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל), 52522
טל': 6127446-03, פקס: 6127449-03
חיפה: שד' המגינים 58, 33264
טל': 8526693-04, פקס: 8555976-04
טבריה: רח' הירדן 100א' ת.ד. 1902, 14200
טל': 6717201-04, פקס: 6717203-04
http://www.adviser.co.il
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
