התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב (ר' סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969; להלן: " החוק"). עסקינן בדרישה כה מהותית, עד שמקום בו "לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום" (ר' ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. נ' בידרמן, פ"ד כו (2) בעמ' 781).
אך מה מעמדה של אופציה לביצוע עסקה במקרקעין שלא הועלתה עלי כתב? מפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, על ידי כב' הש' דרורה פלפל, עולה כי פרשנות החוק וההלכות הקיימות בעניין (ר' גם ע"א גרוסמן יוסף נ' כספי צבי ואח', פ"ד לג (3), בעמ' 300), מחייבת קביעה לפיה דרישת הכתב תחול אף על אופציה במקרקעין.
מסקנה זו הנה תולדה של סכסוך שנתגלגל אל פתחו של בית המשפט דלעיל במסגרת ת.א. 1156/02 נחמיה (רוני) חקקיאן ואח' נ' דלתא להשקעות ומסחר (קרני שומרון) בע"מ ואח'.
בקצרה נציין כי בתיק זה דרשו התובעים את הצהרת בית המשפט בדבר זכותם לרכישת שלושה מגרשים, בני 900 מ"ר כ"א, מן הנתבעת 1 וכן כי בית המשפט יוציא צו המורה לנתבעים לפעול להעברת הזכויות במגרשים הללו על שם התובעים.
כסעד חילופי, מקום בו לא יתאפשר ביצוע בעין של העברת זכויות הקניין במגרשים, נתבעו פיצויים המשקפים את שיעור ההפסד שהוסב לתובעים לטענתם.
אלא שטענתם זו, כמו גם אלה שלפניה, לא היה לה על מה שתסמוך, שכן משא ומתן שנוהל מתוך כוונה להגיע לפשרה בסכסוך דנא, לא הניב מסמך כתוב המלמד על מפגש רצונות של הצדדים.
מעבר לכך, הראיות לימדו את ההיפך - כי מפגש רצונות, ככל שהתקיים, הביא דווקא להעברתם בפועל של שלושה מגרשים, בני 650 מ"ר כ"א, לתובעים וזאת במסגרת הסכם אשר שוכלל מבלי שהועלה על הכתב.
התובעים, מצדם, טענו שתי טענות חלופיות : ראשית, כי באותו הסכם בלתי כתוב הוסדרה גם האופציה הנתבעת ושנית, כי אף מן הטיוטות הכתובת אשר הוחלפו בין הצדדים עולה זכותם לאופציה הנתבעת.
בית המשפט לא קיבל את טענתם הראשונה של התובעים וקבע כי לא דובר בעסקת מקרקעין אשר הושלמה ותחילת ביצועה "ריפא" את הפגם האינהרנטי של העדר כתב וכן כי לא דובר במצב בו התנהגות הצדדים הביאה לכך שדרישת הכתב תתייתר (ר' לעניין זה ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ (2), בעמ' 185).
את טענתם השניה של התובעים דחה בית המשפט משום שהיתה, דה פאקטו, טענה עובדתית חלופית אשר אינה יכולה להיטען על ידי בעל דין בנסיבות דנן (ר' תקנה 72 ל תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984).
בהקשר זה נציין כי רכישת אופציה לרכישת זכות במקרקעין מהווה אירוע מס וזאת משום שיש לראות בפעולה זו "מכירה" לצורך חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן : "חוק מיסוי מקרקעין"; לעניין זה ר' גם הוראת ביצוע 80/142 מיום 01/01/1982).
הליכה בדרך שהתווה בית המשפט בעניין דלעיל מלמדת כי רכישת אופציה ללא מסמך בכתב, כנטען לעיל, אינה אירוע מס באשר היא בטלה מעיקרא.
כן יצויין כי הוראת השעה המופיעה בפרק החמישי (2) לחוק מיסוי מקרקעין תחת הכותרת " אופציה במקרקעין - הוראת שעה" דורשת עמידה בתנאים המפורטים בחוק ואשר עליהם נמנית, ראו זה פלא, הדרישה הבאה : " האופציה ניתנה בכתב". ללמדנו, כי דיני המס קוהרנטיים לדין האזרחי הכללי בעניין זה.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל), 52522
טל': 6127446-03, פקס: 6127449-03
חיפה: שד' המגינים 58, 33264
טל': 8526693-04, פקס: 8555976-04
טבריה: רח' הירדן 100א' ת.ד. 1902, 14200
טל': 6717201-04, פקס: 6717203-04
http://www.adviser.co.il
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
