בדין הישראלי קיימות שתי מערכות לבחינת מקרה של תחרות בין זכויות ? מערכת הדינים של "תקנת השוק", ומערכת הדינים של תחרות בין זכויות.
תקנת השוק חלה, מקום בו קבל אחד המתחרים את ה"זכות" הנטענת שלו, ממי שלא היתה לו כלל זכות בנכס המועבר. הכלל הרגיל במשפט, הוא כי אדם איננו יכול להעביר לאחר יותר ממה שיש לו .
לכלל זה יש חריג ? כאשר חלה "תקנת שוק". כך, לדוגמה יכול רוכש לקבל זכות בנכס מיטלטלין, אף אם נכס זה נגנב מבעליו ? אם הנכס נרכש בתנאיה של תקנת השוק הקבועים בס' 34א' לחוק המכר, תשכ"ח-1968.
כדי לבחון את השאלה האם הבנק צריך להוכיח את קיומה של "תקנת שוק" כתנאי לכך שהוא יתגבר על זכות של המבקש בדירה, יש לבחון האם האדם כאשר משכן את זכויותיו בדירה לזכות הבנק, לא היתה לו כל זכות בדירה בעת שהוא התיימר למשכנה. במצב כזה יכול הבנק להתגבר על זכויות המבקשת רק באמצעות הוכחת תנאי "תקנת השוק"
כאשר המבקש מבקש מבית המשפט כי יצהיר על הזכויות בדירה הן שלו ושלו בלבד,נשאלת השאלה האם כאשר עסקה בוצעה בתנאים של "הצמדת אקדח לרקה", ניתן לקבוע כי מדובר בעסקה רצונית בת ביטול, שכנגדה עומדת עסקה סותרת, או שמא יש לקבוע כי המבקש לא הפעיל כלל רצון למכור את הדירה.
אם המבקש לא הפעיל כל רצון למכור, הרי שאין מדובר ב"רצון פגום" , אלא במקרה בו בין הצדדים לא היה מפגש רצונות, היינו לא התגבש כלל הסכם.
במצב כזה יכול הבנק, שרכש את זכויותיו מאדם אחר, להתגבר על זכויות המבקש רק באמצעות הוכחת תנאי "תקנת שוק".
יוער כי מלומדים שונים סבורים כי יש להבחין בין התקשרות רצונית פגומה (כגון בנסיבות של הטעייה או כפייה כלכלית), לבין מקרה של פגם חמור או גזל נכס. לדעתם, במקרים האחרונים ראוי לקבוע כי לא נכרת חוזה כלל.
הבנק הסתמך על תקנת השוק הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין.
סעיף זה קובע כי :
"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
תקנת השוק במקרקעין לא תחול בשל שני מצבים: הן כאשר הבנק הסתמך על הערת אזהרה שהיתה רשומה לזכות, הערה שאיננה זכות רשומה שניתן להסתמך אליה אלא "זכות חוסמת" בלבד.
זאת ועוד ? כאשר הבנק רשם הערת אזהרה על הדירה בדבר התחייבות לרשום משכנתא. בענין זה נקבע כי "הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין מותנית ברישום הזכות במירשם המקרקעין, ובהעדר רישום אין זכותם של הרוכשים נהנית מהגנת הסעיף.
ולפיכך עולה השאלה עולה אם כן, כי מתחרות זו בזו שתי זכויות ? זכות המבקשת ? זכות שביושר בדירה, וזכות הבנק, שהועברה אליו כאשר היא פגומה.
על-פי הפסיקה, תחרות זו תוכרע על פי הכללים השאובים מדיני העסקאות הנוגדות. דינים אלה קבועים בסעיף 9 לחוק המקרקעין ובסעיף 12 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971.
הכלל הוא שזכותו של הרוכש המאוחר (בענייננו ? הבנק) תגבר רק אם יצליח הרוכש המאוחר כי הוא רכש את זכותו בתמורה ובתום לב.
בענין זה נפסק :
"כבר נאמר לא אחת כי סעיף 12 לחוק המיטלטלין וסעיף 9 לחוק המקרקעין, העוסקים במקרים של עסקאות נוגדות, קובעים זכויות מן היושר תוצרת הארץ ... לדעתנו, ניתן להחיל זכויות כאלו גם במקרה שלפנינו, כך שלבעלים המקורי לא תעמוד זכות אובליגטורית בלבד נגד המפר, אלא תהיה לו זכות שביושר על הנכס וזכות זו עדיפה על פני זכותו של כל רוכש, למעט רוכש בתמורה ובתום לב ... פתרון כזה משרת את המדיניות המשפטית הראויה. תום הלב הנדרש בענייננו הינו דרישה בסיסית לכך שתהיה לפנינו 'תחרות' בין שני צדדים תמימים שנפגעו על ידי רמאי.... " (ענין אבו גו'בה, בעמ' 499)
גם המלומד ד' פרידמן בספרו "דיני עשיית עושר ולא במשפט" (תשמ"ב), בעמ' 1083-1084 סבור כי יש להחיל על התנגשות כזו את דיני העסקאות הנוגדות, והוא מבהיר מהן הזכויות המתנגשות:
"בעקבות ביטול החוזה קמה זכות להשבה. אפשר, אפוא, לגרוס כי אם מכר המקבל לצד שלישי, נכס שהוא חייב להשיבו (לצד השני לחוזה שבוטל), נוצר מצב אנלוגי לזה של עסקאות נוגדות. מול החיוב להשיב קיימת העסקה הנוגדת שמקורה בחוזה עם הצד השלישי. ברור, אפוא, שמכוח אנלוגיה לסעיפים 9 ו-12 הנ"ל עדיפה זכותו של הצד השני לחוזה (הזכאי להשבה), אלא אם הצד השלישי רכש את הנכס בתמורה ובתום לב והזכות הוקנתה לו בעודו תם לב ... כך הדבר, בלי ספק אם ארעה המכירה לצד השלישי לאחר הביטול. אולם מה הדין אם היתה המכירה לפני הביטול? ... במצב שבו ארעה המכירה לפני הביטול, יש לבעלים המקורי אופציית ביטול, או במילים אחרות אופציה לקבל את הנכס. כשם שאופציה לעסקת מקרקעין היא בגדר התחיבות לעשות עסקה במקרקעין, הזוכה לעדיפות לפי כללי העסקאות הנוגדות, כך גם אופציה לקבלת הנכס הנובעת מן הברירה לבטל את החוזה..."
מכל האמור לעיל עולה כי כדי להתגבר על זכויות המבקשת בדירה, על הבנק להוכיח כי הוא רכש את זכויותיו בדירה בתמורה ובתום לב.
במקרים כאלה, צד שיכול היה למנוע את התאונה המשפטית ולא עשה כן, לא יוכל להיחשב תם לב, על מנת להתגבר על זכותו של הבעלים הראשון בנכס.
בענין זה נפסק:
התמונה לא תהיה שלמה אם תום-לבו (האובייקטיבי) של בעל העסקה השניה לא יובא בחשבון, שכן זאת יש לזכור: עקרון תום הלב חל לא רק לענין זכות האכיפה של בעל העסקה הראשונה כלפי בעל העסקה השניה, אלא גם לענין זכות האכיפה של בעל העסקה השניה כלפי בעל העסקה הראשונה ... ענין לנו אפוא בכלים שלובים ובקשר משפטי הדוק המחייב התחשבות בתום-הלב של כל אחד מהצדדים ... " (ענין גנז, כב' הנשיא (בדימוס) ברק, בעמ' 406-407)
וכן נפסק כי :
"... מאזן של 'השתקים' מאפשר אמת מידה אחידה- אובייקטיבית-להשוואת דרכי ההתנהגות של הצדדים... אין אתם אומרים אלא שעניין לנו בהשוואת התנהגויות של הגינות המחייבת זהירות" (ענין גנז, כב' השופט ריבלין, בעמ' 431).
ראשית, על בנק מוטלת חובת בדיקה מוגברת; ושנית ? בנסיבות מסוימות חלה חובה על ה"רוכש השני" לבחון את מצב החזקה בדירה, ובפרט ? כאשר מדובר בדירת מגורים. עוד נקבע בפסיקה כי חובת תום הלב מטילה על הקונה השני את החובה לבדוק את מצב החזקה בנכס, כאשר יש בבדיקה זו למנוע את ה"תאונה המשפטית". גם העובדה שמדובר בדירת מגורים מרחיבה את חובת הבדיקה המצופה מצד הבנק.
אתר אינטרנט splaw.dpages.co.il אנו משרד עורכי דין המתמחה בעיקר בתחום המשפט המסחרי והאזרחי תוך התמקדות בדיני תאגידים ודיני מקרקעין יחד עם זאת, מספק שירותים משפטיים ונותן ייעוץ וליווי משפטי במגוון רחב של תחומי המשפט, נזיקין וביטוח, הסכמים אזרחיים ומסחריים, בנקאות, הוצאה לפועל וגבייה, תוך ייצוג וליווי שוטף ללקוח פרטי ו/או לפעילות העסקית השוטפת של הלקוח.
הנכם מוזמנים לגלוש באתר, לעיין במאמרים ובפרסומים ובהתמחויות המשרד
http://splaw.dpages.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
