חוק פינוי-בינוי קובע, בתמצית, כי סירוב בלתי סביר מצד מיעוט קטן (עד 20%) בבית משותף, לעיסקת פינוי-בינוי חושפת את המיעוט לתביעה נזיקית מצד רוב הדיירים שתמכו בעיסקה ואיבדו אותה כתוצאה מעמדת המיעוט. המחוקק ביקש לעודד ולזרז תהליך של הריסת מבנים ישנים והקמת מבנים חדשים וגדולים פי כמה תחתם.
כידוע המונח "סביר" או "בלתי סביר" הוא מונח "אובייקטיבי" ולא בעל הדירה אלא בתי המשפט יוצקים בו תוכן. אף החוק עצמו מרמז, באמצעות רשימה לא סגורה של דוגמאות (מעגליות), הן על דרך השלילה והן על דרך החיוב, מה יחשב כסביר ומה לא. למשל, אם עסקת הפינוי-בינוי אינה כדאית כלכלית אין הסירוב יכול להיות בלתי סביר. או למשל אם לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש או בטוחות הולמות, יחשב סירובו לסביר.
ההיבט "המהפכני" של החוק אינו כמובן בדוגמאות כמעט מיותרות אלה, אלא בעצם העובדה, שיש כאן לכאורה פגיעה בוטה בזכות הקניין, שהרי בעל דירה זכאי לכאורה לנהוג מנהג בעלים בדירתו ולסרב לפנותה או להחליפה, אפילו אם יזמים או קבלנים למיניהם מציעים לו הצעות אטרקטיביות להתפנות. המחוקק אמנם לא כופה על הסרבן פינוי מדירתו אבל הוא אומר לו: ראה הוזהרת, אם סירובך להתפנות יוגדר ע"י שופט כבלתי סביר, אתה צפוי לשלם על כך ביוקר, מכיסך. התביעה הכספית מצד רוב השכנים נגד מיעוט "הסרבנים" בגין טירפוד העיסקה הקורצת היא בהחלט מסר הרתעתי וגם יעיל.
בדרך של קל וחומר, ראוי לאמץ מודל הרתעתי זה בהרחבה בפרק בתים משותפים אשר בחוק המקרקעין עצמו, על כלל המקרים בהם נדרשת הסכמה כללית וניתנת למעשה זכות וטו לדייר בודד או למיעוט קטן בהחלטות שונות הנוגעות לכלל הדיירים. "קל וחומר" משום שבהקשר זה עסקינן ברכוש המשותף בלבד ולא בדירות עצמן.
דרישת המחוקק לקבלת הסכמה מקיר אל קיר במקרים כגון הצמדת רכוש משותף, ניצול זכויות בניה, שדרוג והשבחת הבית, הפיכת חצר לחניה ועוד ? משמשת, לא אחת, קרקע פוריה לסחטנות ונקמנות, כלומר: לסרובים בלתי סבירים. ההצדקה העקרונית להעדיף את אינטרס רוב בעלי הדירות על פני המיעוט הקטן נעוצה בכך, שזכות הקניין של בעל דירה בבית משותף, הינה זכות מוגבלת מלכתחילה. החיים בבית משותף מחייבים ויתור של הפרט לטובת הכלל ומונח "הסבירות" יכול לשמש מדד מאזן וראוי לכך, כל מקרה ומקרה לגופו. ואכן בשנים האחרונות יש מגמה הולכת וגוברת בתחום הבתים המשותפים להקל על דרישות הרוב המוחלט שנדרש לקבלת החלטות הנוגעות לזכויות קנייניות ברכוש המשותף.
את תחילת "המהפכה" הזו ניתן לזקוף לתיקון בחוק המקרקעין שנעשה לפני כעשור, בעניין הרחבת דירות. המחוקק קבע אז, כחריג, שאין צורך ברוב מוחלט במקרה של הוצאת חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה ודי ברוב של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, כדי להעביר החלטה כזו.
ניתן למצוא חיזוק למגמה זו גם בפסיקות שונות של מפקחים על המקרקעין וכן בערעורים עליהם בפני בתי המשפט המחוזיים, אשר מקלה בדרישת הרוב המוחלט למשל בהקשר לשיפוצים בבתים משותפים אשר כוללים רכיבים של שיפור, השבחה ושדרוג, ובלבד שמדובר בתוספות רגילות, מקובלות וסבירות, כגון התקנת אינטרקום, החלפת תיבות דואר, דלת כניסה וכד'.
יש לקוות, אם כן, שהמחוקק ילך צעד נוסף קדימה, ויעתיק את מודל ההרתעה הנזיקי מעיסקי הפינוי-בינוי ללב ליבו של התחום, קרי כלל ההחלטות בבית משותף אשר נוגעות לרכוש המשותף ודורשות כיום, עדיין, רוב מוחלט.
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
