אין ספק, הגבלת יכולות הקנייה של קונים פוטנציאלים, תבלום את העלייה הלא הגיונית במחירי הדירות. בחודשים הקרובים יש לצפות שעקב ירידה בביקושים אכן תתרחש ירידה אם כי מתונה, במחירי הדירות. ) שכן מי שלא יכול לגייס מספיק כסף – לא יקנה דירה ) בעקבות המשבר הכלכלי העולמי, שהתרחש בסוף שנת 2008, חלה ירידה משמעותית בפעילותם של עסקים גדולים, בינוניים וקטנים בכל הארץ, כולל ענף הבניה והנדל"ן. יחד עם זאת חלה עצירה דרסטית של התחלות בנייה, ונוצר מחסור גבוה ביציאתן לשוק של דירות חדשות, ומכאן ירידה משמעותית בהיצע של כלל הדירות למכירה במשק ( יד ראשונה ויד שנייה ).
כתוצאה מהירידה בביקושים לנכסי יוקרה ( מצד קונים מהארץ ומחו"ל ) ולדירות למגורים, עקב השפעות המשבר הכלכלי על ישראל מצד אחד, ומצד שני בשל המחסור החד בהיצע דירות למגורים במשק והקפאת הבניה באיו"ש – הייתה עלייה הדרגתית וחדה במחירי הדירות למגורים במהלך כל שנת 2009. העלייה נמשכה עמוק לתוך 2010. כך חזיתי בסוף 2009 : כתבתי שאם יימשך המחסור המתמשך בהתחלות בניה ובמלאי דירות זמינות, הרי שהמשך עליית מחירי הדירות במהלך שנת 2010, הינו בלתי נמנע. מה שאכן קרה.
כיום כאשר אני מבקש לחזות את ההמשך ולענות לשאלה מה יהיה במחצית השנייה של שנת 2010, אני רואה כמה שינויים, לטובה. אבל לא בגלל שביקושים לדירות ירדו להיפך - הביקושים לדירות יד שנייה וראשונה רק עלו, תמיד יהיו יותר זוגות צעירים ויותר משפרי דיור. לצערי גם לא בגלל שהיצע הדירות השתנה באופן דרסטי – עדיין אין התחלות בנייה, אין פרוייקטים חדשים, קבלנים מדשדשים עם מלאי דירות ישן וקבוצות הרכישה הן הגורם היחיד המייצר התרחשות בשוק הנדל"ן – ולראיה מרבית הפרויקטים המשמעותיים במרכז הארץ – בשנת 2009 הן תוצרים של קבוצות רכישה. מה שכן השתנה הוא התערבות "מלמעלה" במתרחש. נגיד בנק ישראל הודיע שעל מנת לעצור את מחיר הנדל"ן ולמנוע היווצרות בועת נדל"ן, החליט להגביל את יכולת לקיחת משכנתאות אצל זוגות צעירים. כלומר, אם עד כה ניתן היה לקבל מבנק למשכנתאות, משכנתא בגובה של עד כ90 אחוזים מערך הדירה, הרי שמעתה והלאה משפר דיור או מי שרוכש דירה להשקעה, יצטרך להעמיד הון עצמי בגובה של לפחות 40 אחוזים מערך הדירה שהוא מבקש לקנות. משמעותה של הגבלה זו, היא כי שבמהרה נגלה קונים רבים, מוותרים 'עד הודעה חדשה' על רעיון רכישת הדירה ודוחים אותו – כי אין להם אפשרות לממן קרוב למחצית מערך הדירה ! מי שיקנה הם בעלי הון התחלתי העומד בתנאי הסף החדשים של הנגיד. השלכותיו של תהליך זה: ירידה בכוח הקנייה של קונים משפרי דיור ובעיקר קונים להשקעה – שהינה אפיק משמעותי לשוק הנדל"ן, מה שישפיע ללא ספק על מחירי הדירות לכיוון מטה. כי כאשר יש פחות קונים, עם אותו היצע, אז יותר קשה למכור דירה. בעלי דירות יצטרכו להוריד את מחירי הדירות על מנת להגיע לקונים ש'אין להם יותר' 'זה מה שיש להם' ולקונים מעטים יחסית שיישארו בשטח עם כסף זמין. לטווח הקצר והבינוני ועד סוף שנת 2010, אני צופה שצעד זה של נגיד בנק ישראל, ישפיע - מחירי הדירות ייעצרו, ויירדו. אבל באופן מתון, כי עם זאת, מדובר עדיין בצעד שהוא בגדר 'כיבוי שריפה'. ירידה משמעותית במחיר הדירות לא תתרחש אלא אם כן תהיה עלייה משמעותית בשיווק קרקעות מדינה, בנייה ציבורית ( 'מחיר למשתכן' ) ו/או התחלות בנייה בשטח. יוזמתו של הנגיד חשובה כי היא בולמת את עליית המחירים ומורידה את מחיריהן באופן מתון, אולם שאינו מספק פתרון עמוק. לטווח הבינוני הוא ישפיע, לטווח הארוך יותר, רק גידול משמעותי בהיצע הדירות למגורים, יוביל לירידה משמעותית באמת במחיריהן. בימים לא פשוטים אלה, על הקונים מצד אחד להיות ממוקדים, עקביים, ולהתמיד ולחפש, גם באמצעות יועץ נדל"ן, המתמצא ומתמחה באזור שלהם ( שזה תפקידו ), את הדירה המתאימה ביותר עבורם, במחיר המתאים ביותר ליכולתם, ומצד שני על המוכרים, לחפש את הקונים שדירתם מתאימה ביותר לצרכיהם וחלומותיהם, גם אם יש צורך להתפשר ולהגיע לעמק השווה. בסופו של דבר, עדיין, לטווח הארוך, ההשקעה הטובה ביותר הינה השקעה בנכסי דלא ניידי - נדל"ן.
מאת: סוכנות ת.ק.מ - תיווך קריית משה, שיווק וניהול נדל"ן בע"מ, הוקמה בירושלים, בשנת 1985 על ידי חיים מדיצ'י. לפני כעשור עברה הסוכנות למשרדיה הקבועים ברחוב כנפי נשרים 68 ( בית אורנים ), וכיום הינה מהמשרדים הגדולים והמובילים בירושלים. ת.ק.מ מתמחה בדירות יד שנייה, שיווק נכסי יוקרה, ניהול נכסים, שיווק פרויקטים לקבלנים ונדל"ן עסקי ( מחלקה מסחרית ). חיים מדיצ'י, הינו מוסמך מטעם הטכניון לשיווק וניהול נדל"ן, בעל תואר מיד"ן, יועץ בכיר בנושאי השקעות בנדל"ן.
אפשר לפנות לציפי :0527479995 או למשרד ולבקש את ציפי :02-6522292
http://www.laisrael.net הוא הפורטל המוביל לישראלים בארץ ובעולם בעולם בקרו באתר www.laisrael.net
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
