מאמר ראשון בנושא בתים משותפים- תקנון הבית המשותף- סקירה כללית 

רקע כללי:

בית משותף הינו מבנה קבע שיש בו לפחות שתי דירות, כשהוא עומד על חלקה נפרדת ורשום בפנקס הבתים המשותפים (ס' 52 לחוק המקרקעין).

לכל בית משותף יש חלק הנקרא ה"רכוש המשותף", חלק זה כולל את כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצונייםחדרי מדרגות מעליות מקלטים וכיוצ"ב. מדובר לרוב במתקנים המיועדים לשרת את כל בעלי הדירות בבית המשותף או מרביתם. (ס' 52 לחוק המקרקעין).

איך אנו יודעים מה חלקנו ברכוש המשותף בהיותנו בעלי דירות בבית המשותף?

באופן כללי, ניתן לומר כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף (סעיף 55א' לחוק המקרקעין). ברכוש המוצמד ניתן לבצע עסקאות אך ורק אם חלה על החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה ולא ברכוש המשותף כשלעצמו, כלומר, לא ניתן למכור חנייה שהוצמדה לאחת הדירות לדייר אחר שאיננו דייר הבית המשותף, כיוון שהיא חלק מהרכוש המשותף ולא עומדת כשלעצמה לעניין עסקת מכר. למרות זאת, השכרה של חלק מהרכוש המשותף אשר הוצמד היא אפשרית.

תקנון הבית המשותף:

את הבית המשותף מנהלים הדיירים באמצעות מערכת כללים אשר מוגדרת באמצעות חוזה, תקנון אשר מסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם בבית המשותף והרכוש המשותף. ברירת המחדל לעניין תקנון הבית המשותף הינו התקנון המצוי שמופיע בתוספת לחוק המקרקעין. לדיירים עומדת הזכות לערוך תקנון מוסכם או מיוחד אך אם הם לא מנצלים זאת, יהיה התקנון המצוי לתקנונם.

הסוגיות העיקריות בהם עוסק התקנון הן :
א. ביצוע אחזקה שוטפת ותיקונים וחלוקת נטל התשלומים בגין אחזקה שוטפת.
ב. נושא אחוזי הבניה ואפשרויות לבניה נוספת.
ג. אופי השימוש ברכוש המשותף (למשל בגינה, במרתף, בקומת ביניים, בקיר החיצוני של הבנין).
ד. צורת קבלת ההחלטות על ידי הדיירים.
ה. מינוי נציגות הבית המשותף ותפקידי הנציגות.
ו. זכויות וחובות של בעלי הזכויות בבית.
ז. שיעור החלקים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה.

ס' 63 לחוק המקרקעין קובע כי ניתן לרשום תקנון גם אם כל הדירות בבית המשותף הן בבעלותו של אדם אחד.

ס' 62 לחוק המקרקעין קובע את דרכי השינוי של התקנון (רוב של בעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם).

לעניין זה שני חריגים:

1.     שינוי זכויות בעלי הדירות או הטלת חובות ותשלומים מסוגים שונים- טעון הסכמתם.

2.     הצמדת חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה מסויימת- טעונה הסכמת 100% מבעלי הדירות.

התקנון המוסכם לעומת התקנון המצוי:

בעלי הדירות רשאים לערוך הסכם ביניהם בכל הוגע לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף וברכוש המשותף. התקנון יסדיר נושאים שונים בין בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות הצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת, חלוקת ההוצאות בבית המשותף וכו'.

במידה ובחרו הם שלא לערוך תקנון מוסכם, הרי שבמקרה כזה יחולו על אותו הבית הוראותיו של התקנון המצוי.

רישום התקנון:

התקנון ניתן לרישום, משנרשם הוא מחייב כל בעל דירה כולל כאלה שנעשים בעלי דירות רק לאחר רישומו, והחובות והזכויות שבתקנון יחייבו ויזכו אותם. כמו כן, במידה וכבר נרשם תקנון הרי שניתן לשנותו ברוב של בעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף שייך להם. אדם המעוניין לצפות בתקנון רשאי לעשות כן והדבר מומלץ למי שעומד לקנות דירה, שכן במידה ולאותו בית משותף נערך תקנון מיוחד, הרי יכולה לצוץ איזו הוראה אשר תגביל אותו מלעשות שימוש כלשהו בנכס וברכוש המשותף המוצמד לו ולכן שווה לערוך את הבדיקה כאמור.

לסיכום:

עלינו לזכור כי בבית משותף להבדיל מבית פרטי, ישנם מספר דיירים אשר חולקים את אותו הרכוש. בשונה מבתים פרטיים בהם לאדם יש המנדט לקבל החלטות בנוגע לרכושו הוא. בבתים המשותפים כל החלטה שמתקבלת על ידי הדיירים חייבת להעשות ברוב מסויים ומוגדר תוך התחשבות באינטרס הכלל, כמו כן בבית משותף קם הצורך בהקמת תשתית משפטית בלבוש תקנון אשר מגדיר היטב את זכויות הדיירים כמו גם את חובותיהם ומונע חילוקי דעות מיותרים.

כמו כן חשוב להדגיש, כי לתקנון המוסכם משמעות רבה ביחס לזכויות ברכוש המשותף ובתכנונים עתידיים לתוספות בנייה בבית המשותף ועל כן יש לייחס לו חשיבות כבדת משקל.

זכור! טוב שכן קרוב מאח רחוק, במיוחד כשאתה מתכנן לבצע שינויים בדירתך בבית המשותף...:)

רצ"ב דוגמא להסכם מצוי:

תקנון מצוי של בעלי הדירות בבית משותף

התוספת (סעיף 64)

(תיקון: תשל"ז, תשנ"ב)

1. הגדרות

בתקנון זה -

"בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים - החוכר או חוכר-המשנה, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין התקנון לא יראו אותם כבעלי-דירה;

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי-המדרגות, מעליות, מיקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.

2. שינויים ותיקונים בדירה (תיקון: תשמ"ד)

(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.

(ב) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

(ג) כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

3. הזכות לתבוע תיקונים (תיקון: תשל"ז)

(א) בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערכה.

(ב) בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

4. עבודות לבדק הרכוש

(א) בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.

(ב) פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.

5. אסיפה כללית רגילה

(א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי נציגות, אישור חשבונות והסדר הענינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.

(ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חדשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה-עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.

6. אסיפה כללית שלא מן המנין

(א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.

(ב) לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבע-עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור בסעיף-קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

7. כינוס אסיפה

(א) הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.

(ב) הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.

8. המנין באסיפה

(א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.

(ב) ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

9. סדר היום באסיפה

(א) ההודעה על מועד אסיפה כללית תפרט את סדר-יומה.

(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר-יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית.

(ג) לא תדון אסיפה כללית בנושא שלא נכלל בסדר-יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהענין יעמוד לדיון בה.

10. יו"ר ומזכיר האסיפה

אסיפה כללית תבחר יושב-ראש ומזכיר האסיפה.

11. דחיית האסיפה

יושב-ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו, והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

12. החלטות

(א) החלטות באסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

(ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה.

13. הצבעות

(א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת-ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי הדירות הנוכחים תתקיים הצבעה בקלפי.

(ב) בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.

(ג) היו הדעות שקולות, יכריע יושב-ראש האסיפה.

14. באי כוח

(א) כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח.

(ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה כללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב-מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.

(ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, והמאשרת שבא-כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו, תשמש ראיה חותכת לכך.

(ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה הכללית; בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.

15. הנציגות

(א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בה חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.

(ב) אסיפה כללית שלא מן המנין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא; נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, אסיפה כללית שלא מן המנין לשם השלמת הרכב הנציגות.

(ג) תקופת-כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף-קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.

(ד) החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסויימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

16. חשבונות (תיקון: תשנ"ב)

(א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל פנקס הכנסות והוצאות; הגזבר יביא לאישור האספה הכללית הרגילה את הפנקס וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.

(ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חדשים; הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.

(ג) בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בפנקס ההכנסות וההוצאות, בחשבונות, בקבלות ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.

(ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.

(ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר, ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.