ואלו הם עשרת הדיברות ליזם המתכנן לערוך עסקה לפי תמ"א 38 :
1. לפני ההתקשרות בעסקה בדוק היטב את העלויות הצפויות של הפרוייקט. לא כל הנוצץ זהב ולא כל עסקת תמ"א 38 היא רווחית. יש נעלמים רבים ותמיד יהיו עלויות בלתי צפויות מראש.אל תחסוך בבדיקה מעמיקה ובשכר יועצים: מהנדס קונסטרוקטור, אדריכל, שמאי ועו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין.
2. בדוק היטב את זכויות הבניה בהתחשב בתכניות בנין עיר החלות על הבניין ובדוק גם את מדיניות הוועדה המקומית. עיריית ת"א למשל בדיעה כי באזורים מסויימים בעיר בהן ניתן להוסיף שתי קומות לפי תב"ע מקומית, לא יינתן היתר בניה לפי תמ"א 38. דרישות החיזוק יהיו לפי תמ"א 38 אבל ייגבה היטל השבחה מלא וגם לא יוכר הפטור ממס שבח.עסקה כזו תהא עתירת מס.
3. בדוק היטב את חיובי המס הצפויים בעסקה. הפטור ממס שבח אינו מוחלט ובכל מקרה בו תינתן לדיירים תמורה נוספת שאינה מוכרת בכסף או בשווה כסף (למשל שיפוץ פנימי של הדירות)יחול מס. כנ"ל בכל מקרה בו נמכרות ליזם גם זכויות בניה מכח תכניות נוספות (כגון למשל זכות לבניית "חדרי יציאה" לגג), תחול על "מכירת" הזכויות חבות מלאה במס שבח. כנ"ל גם לגבי היטל השבחה.
4.בדוק היטב את הזכויות המשפטיות של בעלי הדירות. ישנם בנינים רבים שאינם רשומים כבתים משותפים אלא במבנה של חברות גוש חלקה, חכירות ולפעמים סתם שותפות במושע. במקרים כאלה לא תמיד ברור למי שייכות זכויות הבניה וגם עלול להיווצר קושי למכור את הדירות החדשות.
5. תכנן היטב את מקורות המימון של הפרוייקט. אל תבנה על כך שתקבל ליווי בנקאי בתנאי המימון המקובלים בפרוייקטים רגילים. ישנן מגבלות משפטיות לגבי אפשרויות השיעבוד של הזכויות, בנקים רבים אינם ששים לתת ליווי לפרוייקטים כאלה וגם אלה שמוכנים דורשים הון עצמי בשיעור גבוה בהרבה מאשר בליווי של פרוייקטים רגילים.גם אפשרויות מכירת הדירות "על הנייר" הן מוגבלות במיוחד לאור המצב המשפטי. הבא בחשבון שתידרש לתת לרוכשים ערבויות לפי חוק המכר ולא ניתן להסתפק בהערות אזהרה.
6.אל תתפתה להתקשר בעסקאות בהן אין הסכמה של 100% מבעלי הדירות. על מנת לכפות על בעלי הדירות הסרבנים להסכים לעסקה כאשר יש רוב של שני שליש, יש צורך בהליך משפטי בפני המפקח/ת על בתים משותפים ותנאי לצו כזה הוא קיום היתר בניה. לצורך השגת היתר בניה יש צורך להשקיע כספים רבים בעסקה לא ודאית. בנוסף, בכל עסקה בהן מעורבות זכויות בניה נוספות כגון זכויות ל"חדרי יציאה" לגג (וזה המצב כמעט בכל העסקאות ) לא די ברוב של שני שליש מבעלי הדירות (יש הגורסים שיש צורך של 100% והמקלים סוברים שניתן להסתפק ב-75%).
7. אל תסכים להתחייב ללוח זמנים קצר וקשיח בכל הנוגע להוצאת היתר הבניה. התהליך ארוך וממושך מהרגיל במיוחד בערים מסויימות.
8. קבע בחוזה כי הוצאת היתר הבניה הינה תנאי מתלה לעסקה ואם ההיתר לא יושג זו לא תחשב הפרת הסכם מצד היזם.
9. דאג לכיסוי ביטוחי הולם.התייעץ לפני חתימת החוזה עם יועץ ביטוח. יש סיכונים מיוחדים בבניה על גג בניין ישן המאוכלס בדיירים.
10.בדוק היטב את היבטי המע"מ בעסקה. שירותי הבניה לדיירים פטורים אמנם ממע"מ אך כתוצאה מכך אסור לקזז מס בגין תשומות המשמשות לחיזוק ושיפוץ המבנה וכל יתר שירותי הבניה הניתנים לבעלי הדירות (בניית ממ"ד, מרפסות שמש, הרחבות). רצוי לנהל מערכת הנהלת חשבונות נפרדת ולהבחין בין תשומות המותרות בניכוי (תשומות בגין בניית דירות היזם) לבין תשומות המשמשות בעסקה הפטורה.
דן אבישר, עו"ד ונוטריון. חבר ועדת המסים וועדת מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין בישראל. עוסק בעריכת עסקאות מקרקעין ובניה: תמ"א 38, פינוי-בינוי,עסקאות קומבינציה,קבוצות רכישה,עסקאות מכר, עסקאות רכישה, מכירת חברות, רכישת חברות, תכנוני מס בצוואות וחלוקת עזבונות ועוד. מומחה למיסוי מקרקעין. עוסק בתכנוני מס,מתן חוות דעת וייצוג בפני רשויות המס, ועדות ערר ובתי משפט. רח' מנחם בגין 12,ר"ג, טל': 6122111.
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
