התחרות העזה שיוצרות העמותות מול קבלנים פרטיים רגילים הקימה עליה את ארגון הקבלנים והבונים בישראל, הרואה בתופעה זו תחרות בלתי הוגנת בחבריו ועושה הכל כדי להניע את השלטונות להדביר את התופעה. עם זאת, קבלנים רבים אימצו את הסיסמא, אם אינך יכול להביסו הצטרף אליו, והם בונים כיום בשיטת עמותות הבניה, תוך איסוף קבוצת רוכשים מראש. הניסיון להבחין בין עמותת קבלן לעמותה רגילה נעשה לראשונה לפני כ-15-10 שנים בנציבות, עת הופק חוזר מקצועי שעסק בתופעה וייחד לה שורת מבחנים, לפיהם ניתן לזהות אם מדובר בתופעה שלילית או חיובית. כך לדוגמא, אם היזם הוא הקבלן הבונה, הרי שיש להסיר מסך ההתאגות ולראות בקבוצה כרוכשי דירות רגילים מהיזם על כל הכרוך בכך. גם בפסיקה (לנג ואחרים) נתגבש מבחן השליטה בבנייה כגורם עיקרי בהכרעה אם מדובר במכירת בית שלם או קרקע + הזמנת בניה. עם זאת, חסכון המס הנובע מהעסקה איננו כה גדול כפי שסוברים רבים. להיפך מכך, בבדיקה שנערכה בעקבות פרשת לנג לרוכשי בתים בנורדיה, יצא כי מס רכישה מדורג על רכישת דירת מגורים, כולל הבניה (0.5%; 3.5% ו-5%) היה נמוך יותר ממס רכישה מלא (5%) על הקרקע בלבד. זאת במיוחד מקום בו הקרקע יקרה יחסית לבנייה ומחירו הכולל של הבית איננו גבוה במיוחד (עד 200-180 אלף דולר). יותר מכך, מס מכירה ליזמים המוכרים דירות, נמוך יותר ממס מכירה על קרקעות בלבד. התוצאה כי שומות לעמותות בניה לא יניבו תמיד מס נוסף, ויש לבחון כל מקרה לגופו. קבלנים מפיקים יתרונות משיטת העמותות ע"י גיוס קונים מראש וחסכון בעלות מימון בנקאי, של בנק מלווה. יתרון מוחשי וגדול לקבלן בונה.
קבוצת היורשים, יכולה לחסוך את המע"מ ברכישת קרקע מאדם פרטי (כמו באזור מגדלי U ליד רכבת צפון) ולחסוך מס רכישה על הבניה, אם נשמרה ההפרדה בין בחירת הקבלן המבצע, לבין היזם מארגן הקבוצה. דרך בטוחה לשמור אבחנה כזו הינה מכרז מלא על הבנייה רק לאחר רכישת הקרקע מבעליה. קרי: היזם מסיים את שלב רכישת הקרקע, ורק אח"כ עורך מכרז בין קבלנים בונים ביחס לבנייה. על הסיכונים שבשיטת העמותות ברשימה בשבוע הבא.
(19/3/06)
דר' אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' - ייעוץ בנושאי מיסים http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
