בניית השוכר כהכנסת המשכיר - אימתי (חלק ג) 

בשבועות הקודמים סקרנו את הילכתו החדשנית של כב' השופט אלטוביה. לסיום סקירה זו חייבים אני להתייחס גם לפסקי דין עליהם הסתמך וגם לפסקי דין אותם לא הזכיר.
כב' השופט מזכיר את פס"ד עמ"ה 520/01 וופיה מוסא ואח' נ' פ"ש י"ם מיסים טז/6 ה-29, בהתייחסו לסיווגה של העסקה.
לדעתנו, אזכורו של פס"ד זה, לא הייתה זהירה דיה. שכן באותו מקרה, להבדיל מעניין בר-בנין, הוסכם מפורשות כי דמי השכירות יינתנו-ישולמו, בעיקרם ע"י הריסת מבנה נוכחי והקמת מבנה מסחרי של 3 קומות, מרתפי חניה ומחסנים.
ההבחנה בין שני פסקי הדין הינה קרדינלית. קביעת השופט כי כאן כמו שם, שווי ההשבחה ייזקף כהכנסה אצל המשכיר (בטכניקה ישומית שונה אמנם שעליה הרחבנו בשבוע שעבר), מהווה הסתמכות מוטעית במשתמע על הלכה שונה מהותית בעובדותיה.
בית המשפט לא ראה צורך מיוחד בענין וופיה בדיון לגבי "מבחן המתנדב" ובדיון לעניין עצם חיובו של המשכיר במס, מהסיבה שהבנייה לא היתה "התנדבותית" ונעשתה בהתאם להסכם מסחרי שנחתם בין הצדדים, כאשר אפילו הצדדים עצמם היו תמימי דעים כי יש במקרה דנן הכנסת שכירות וכמובן הוצאת שכירות כצידו השני של המטבע.
בשלב ההוכחות בבית המשפט, הפלוגתות נסובו בעיקר על מועד החיוב במס של "שווי ההטבה", כאשר בסופו של דיון קבע השופט מ. גל כי יש לקבוע את השווי כפי שהיה במועד גמר בניית המבנה. אין ספק כי הקריטריון שקבע השופט, לעיתוי חיוב הבניה שהיוותה דמי שכירות מוסכמים, ראוי לביקורת נוכח פסיקת השופט לנדוי בנושא בענין מנחם ובענין א.ב., עם זאת, אין מקום להיקש מעניין וופיה לעניין בר בנין, שכן בעניין בר-בנין הבניה של השוכר לא היוותה דמי שכירות מכח ההסכם.

יש צורך להזכיר לדידנו גם את פסיקתו של ביהמ"ש בעניין גלדשטיין, עמ"ה 274/89 גלדשטיין נ' פ"ש ת"א 1, מיסים ז/1 ה-13, לפיה קיימת חשיבות מכרעת לעובדה שהחברה (אשר השתמשה במקרקעין ובנתה עליו) בנתה את המבנה לצרכיה ואפילו התייחסה אל המבנה כאל רכושה הקבוע במאזן, אשר בוקר ואושר על ידי רואה החשבון שלה.
בית המשפט קבע באופן נחרץ כי מקום בו בחרו הצדדים לסטות מדיני הקניין משיקולים שאינם עניינם של דיני המס, הרי שכל סטייה מקביעתם של הצדדים וכל ניסיון סיווג שונה (במקרה דנן ע"י רשויות המס) תהיה היא המלאכותית. ביהמ"ש בסטותו מעקרונות דיני הקניין ואימוץ מבחן "המאזן", קבע כי החברה השקיעה בבניית הנכס מרצונה החופשי והתייחסה אל הנכס מנהג בעלים וכללה אותו במאזנה, לפיכך אין לראות בסכומים שהושקעו, כהלוואה לבעלים הפורמליים של הנכס.
צדקו פרקליטיה של המערערת בעניין בר-בנין באומרם כי גם אם לחילופין נצמחה טובת הנאה כלשהי, אליבא דהשופט או פקיד השומה, הרי שלאור התשלומים השוטפים וההתחייבות לשלם את שווי השיפורים בסוף תקופת השכירות, בהכרח יועתק "מועד ההנאה" ממועד תום הבנייה/שיפור (כפי שהיה נכון אולי לקובעו אם המקרה היה דומה למקרה כגון וופיה מוסא) לתום תקופת השכירות.
לסיכומם של דברים, לא היה מקום לדידנו להשוות בין המקרה בעניין בר-בנין למקרה של וופיה מוסא, בייחוד אם ברקע רועמות קביעותיו של השופט פלפל בעניין גלדשטיין, לפיכך באם ננסה למצוא את שביל הזהב בוויה דולורוזה זו, הפתרון לדידנו הינו המתנה לתום תקופת השכירות וחיוב במס על שווי השיפורים במושכר (אם יהיה כזה לאחר לקיחת כל ההפחתות אמורות לעיל בחשבון) במועד זה, כנטיית השופט לנדוי בהילכת שבתאי מנחם בעליון.
לבסוף מספר מילים על התיזה הכלכלית של השופט. הלה יוצא מההנחה כי לבעלים קמה הנאה מיידית בעת סיום הבנייה מאחר והוא היה יכול לשעבד את הנכס לפי ערכו בהתחשב בבניה.השופט לא לקח בחשבון כי כל משעבד היה מנכה את ערך החכירה ל-15 שנה מערך הנכס לצורך שיעבוד, שכן מימוש נכס מושכר הינו לאחר ניכוי ערך השכירות לצרכי מימוש. דרך זו הייתה מביאה את ערכו של הנכס לכדי 20%-25% משוויו בשוק, דבר שהיה מרוקן מתוכן את שוויו בהתחשב בתשלומים שהשופט הורה לנכותם. דרך אחרת לחישוב שמאי של הנכס הינה היוון דמי השכירות הצפויים, אולם אלו שולמו כולם מראש כזכור.שתי התוצאות במקרים אלו, לפי שיטת השופט הינן ערך נוכחי אפס ובניכוי התשלומים הצפויים אולי הפסד מדמי שכירות שניתן לקזזו כנגד דמי השכירות הפרותיים ששולמו מראש והחייבים מס הכנסה לפי פסיקתה של הגברת אופיר באותו נושא. לבסוף, זו הפעם הראשונה ששופט יוצא מההנחה כי ערך לצורך שיעבוד או בטחון מהווה ערך כלכלי לחיוב של בנייה כדמי שכירות. מוטב אילו היה מזמין מומחה כלכלי ניטרלי לוודא אם התיזה הינה מעשית או תיאורטית ושמא אין לה גם בסיס כלכלי תאורטי. בירור כזה מוטב שהיה נעשה לפני פסק הדין ולא אחריו כפי שקבע השופט בהחזירו הדיון לפקיד השומה. התוצאה כי אם תתעקש בר-בנין, עוד תקבל החזר מס מפסיקתה של כב' השופטת אופיר. מכל מקום סביר כי לאור הסיבוך שנוצר נזכה לסיבוב נוסף בערכאות, אולי אצל כב' השופט שדן בפרשה זו.

(20.2.06)
גיא רשטיק, רו"ח
מאת:
דר' אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' - ייעוץ בנושאי מיסים http://www.altertax.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי