מכירת דירת מגורים עם זכויות לבנייה נוספת - ניצול אופטימלי של הטבות המס 

כידוע, פטר המחוקק ממס רק "דירות מגורים" ולא נכסים אחרים המחוברים לדירה, שאינם חלק אינטגרלי ממנה. בהתאם לעקרון זה, נקבע כי במקרים בהם צמודות לדירה זכויות לבנייה נוספת, המוכר לא יהיה זכאי בהכרח לפטור מלא ממס במכירה, אלא יבוצע פיצול בין מרכיב התמורה המיוחס לזכויות הנוספות (כפוף למס) לבין המרכיב המיוחס לדירת המגורים (פטור).
למרות צמצום הפטור לדירת המגורים גופא, כאמור, מעניק המחוקק למוכר זכות לקבל הטבת מס מיוחדת ? כפל פטור בגין "סכום שווי הדירה" (שווי הדירה נטו, ללא זכויות הבנייה), המוגבל בתקרה של כ- 1,360,000 ?.
במילים אחרות, במכירת דירה עם זכויות בנייה יש לבצע תחילה פיצול בין דירת המגורים לבין הזכויות הנוספות, ולאחר ביצוע הפיצול יקבל המוכר פטור, המוגבל בתקרה, עד כפל התמורה ששולמה בעבור דירת המגורים. יתרת התמורה תחוייב במס כמו במכירה רגילה של זכות אחרת במקרקעין.
נמחיש זאת בדוגמא מספרית. הניחו כי תמורת המכירה הינה 1.8 מיליון ש"ח ושווי הדירה עומד על סך של 800,000 ש"ח. ללא ההטבה, היה זוכה המוכר לפטור על מרכיב הדירה בלבד (800,000 ?) ואילו חלק התמורה המיוחס לזכויות הבנייה (1,000,000 ?) היה מתחייב כולו במס. יישום מנגנון כפל הפטור מוביל לתוצאות המס הבאות: סכום כפל הפטור התיאורטי הינו 1.6 מיליון ש"ח (כפליים סכום שווי הדירה - 2 800,000X), אלא שסכום זה יוגבל בתקרה של 1.36 מיליון ש"ח. יוצא, שהמס יחושב על יתרת תמורה של 440,000 ? (1,360,000 ? 1,800,000).
שימו לב: לעיתים מנגנון כפל הפטור אינו אלא מלכודת מס. כאשר שווי הדירה גבוה מתקרת כפל הפטור (למשל, כאשר תמורת המכירה היא 2 מיליון ? ושווי הדירה עומד על 1.5 מיליון ?), מומלץ לא להשתמש בהטבה זו אלא לפנות למסלול הפטור הניתן בגין מכירת דירת מגורים רגילה ללא זכויות לבנייה נוספת. בחירה במסלול הרגיל תביא במקרה זה לחיוב המוכר במס על סכום של 500,000 ש"ח (1,500,000 ? 2,000,000) בלבד.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
איתי הוכברג, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' - ייעוץ בנושאי מיסים

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי