אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רואה חשבון) eli-doron@taxlawyers.co.il
לא מעט דובר על המשבר הכלכלי הגלובאלי שנותן את אותותיו בלא מעט חברות פרטיות שהחלו להיסגר ואף גם בחברות ציבוריות הנסחרות בבורסה שנאלצות להתמודד היום יותר מבעבר עם המשבר על ידי ניסיונות נואשים לגייס הון מהציבור או לחילופין בניסיונות להעניק פתרונות משפטיים ויצירתיים להבטחת ההשקעה של בעלי האג"ח שדורשים את השקעתם בהתאם לתנאי האג"ח שרכשו, בטרם החברה הצליחה להחזיר את ההשקעה ולהניב את הפירות מאותה העסקה.
אין זה סוד, כי המשבר הביא עמו להאטה בכל תחומי המשק ובפרט לתחום הנדל"ן שנפגע באופן קשה כתוצאה ממשבר המשכנתאות בארה"ב. כמו כן, המשבר גרם לקשיים תזרימיים בתנועות ההון המוזרמות לחברות הנסחרות בבורסה וכתוצאה מכך לקושי בגיוס משקיעים.
במאמר זה, נתייחס דווקא לסוגיית החברות הבורסאיות אשר נוכח המשבר נקלעו למצב בו הציבור בוחר שלא להשקיע באג"ח אלא בוחר לעצמו אפיקי השקעה בטוחים וסולידיים יותר. דומה, כי נוכח המשבר, משקיעי אג"ח בוחרים להתרכז בחברות המצויות בשלבים מאוחרים של פרויקטים פעילים בהם למשל כבר דירות נמכרות. המספרים מלמדים שהמשקיעים מקדשים את ההווה ומזניחים את העתיד.
אין ספק, כי שווי חברות בורסאיות (בפרט מתחום הנדל"ן) נגזר לא רק משווי הנכסים עצמם אלא מפרמטרים נוספים, כגון מצב האג"חים של החברות, נזילות, הלימות הון וכד'. לפיכך, חברות מעין אלו שעיסוקן באיתור נדל"ן מניב, מתקשות דווקא בתקופת מיתון זו לגייס הון. חברות אלו, צריכות לחשוב על פתרונות יצירתיים לשם מתן בטוחות וערובות לבעלי האג"חים אשר מבקשים לפרוע את השקעתם בטרם הנדל"ן הניב את התשואה המיוחלת.
לצורך הדוגמא, חברות בורסאיות העוסקות בקרנות נדל"ן ובגיוס הון לצורך השקעה בנדל"ן במזרח אירופה, מקימות חברות בנות מקומיות, אשר מחזיקות בקרקע עבורן, שלימים אותה קרקע תוצע על ידי החברה המקומית ליזמים ו/או קבלנים אשר ישלמו בגינה מחיר שיניב תשואה גבוהה בגין הקרקע.
דומה, כי בימי מיתון כמו אלה, מחירי הקרקעות במזרח אירופה ירדו וספגו מכה קשה ולכן, חברות בורסאיות אשר כל עיסוקן הוא איתור ומציאת נכסים מניבים, מתקשות לעמוד מול המשקיעים אשר מבקשים לפדות את האג"חים בטרם הנכסים הניבו את הפירות המיוחלים. אי לכך, נאלצות החברות הבורסאיות, לערוך שינוי במבני החברות שינוי הבא לידי ביטוי גם באמצעות מבני מס אשר משתנים בהתאם למדינה הרלוונטית, למטרות ולתקופות ההשקעה וצריכות לא אחת לספק הסברים לנאמן מטעם בעלי האג"חים לגבי אי מכירת הנכס על ידם ומתן בטוחות לבעלי האג"חים.
משרדנו אשר פועל ברומניה, מציע פתרון משפטי הולם אשר יכול להעניק לחברות בורסאיות המושקעות ברומניה את התשובה לבטוחות אותם דורשים הנאמנים מטעם בעלי האג"חים לצורך הבטחת השקעתם. ברי כי הדרך הפשוטה לצורך מתן בטוחות כאמור, היא רישום של מעין הערות אזהרה לטובת הנאמן, על הקרקעות של החברות המחזיקות עבור החברות הציבוריות. מדובר בפעולה זולה ופשוטה יחסית אשר מצריכה תשלום אגרות מינימלי, ואולם, אליה וקוץ בה, במועד בו יבקשו החברות להסיר את רישום הערות האזהרה שנרשמו על הקרקעות, יידרשו ממנה הרשויות ברומניה אגרה בגובה של כחצי אחוז מערך הקרקעות. אין צורך לומר, כי לעיתים שווי הקרקעות עשוי להגיע לכדי מיליוני יורו ולפיכך, יש למצוא פתרון אלטרנטיבי אשר לא ייפגע באופן ממשי בחברה.
לפיכך, הפתרון המוצע על ידי משרדנו, הינו רישום שיעבוד, שיירשם לטובת בעלי האג"ח או מי מטעמם על המניות של החברות הרומניות המחזיקות בקרקע ובנוסף, רישום שיעבוד של הקרקע ברשם המקרקעין הרומני שיגרום למעשה למניעת מכירתם של הקרקעות או נטילת התחייבות נוספות של החברות הרומניות, ללא אישורים מאת הנאמן. פתרון זה עשוי לתת מענה לחברות המבקשות לתת בטוחות חלופיות לנאמנים שמונו מטעם בעלי אג"חים, ובכך לגרום לחברות בורסאיות שנקלעו למשבר תזרימי להמשיך ולהפעיל את החברות המשועבדות במטרה להשביחן ולהימנע מהליכים משפטיים העשויים להיגרם לחברה הציבורית, כתוצאה מאי עמידה בהתחייבויותיה האמורות באג"ח המונפק. דומה כי מפתרון זה ירווחו כל הצדדים לעסקה, הן הנאמן המייצג את בעלי האג"חים אשר יוכל להיות במעקב תמידי אחר הקרקעות של החברות הנסחרות ולשמור על האינטרסים של בעלי האג"חים והן החברות הנסחרות אשר לא תצטרכנה למכור את הקרקעות שרכשו לצרכי השקעה במחירי הפסד או מן הטעם שינקטו כנגדה הליכים משפטיים למימוש הקרקעות.
אין באמור במאמר זה כדי להוות עצה ו /או המלצה לפעול או להימנע מלפעול בכל דרך שהיא ואין האמור לעיל מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי.
מת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח´ סטפאן פרוטופופסקו 6 בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
www.taxlawyers.co.il
eli-doron@taxlawyers.co.il
דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון,מתמחה במגוון תחומי משפט ומספק שרותים כגון:
יעוץ מס
מקרקעין
בנוסף למשרדים הפזורים בארץ מפעיל המשרד את שלוחת רומניה המתמחה בהשקעות ונדל"ן במדינה.
המשרדים שלנו:
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2
שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
