אלי דורון, עורך דין - ירון טיקוצקי, עורך דין (רו"ח) eli-doron@taxlawyers.co.il
עסקת קומבינציה היא כידוע עסקה בה בעל הזכויות בקרקע, מוכר ליזם חלק מהזכויות במקרקעין הנמצאים ברשותו, וזאת בתמורה לשירותי בניה שייתנו על יתרת הזכויות שלא נמכרה, אלא נותרה בבעלותו של המוכר. בעסקת קומבינציה "פשוטה" או "רגילה", לא אמורה להיות העברת מזומנים בין הצדדים. לעיתים נעשית בין הבעלים לבין היזם / הקבלן עסקה משולבת, של קומבינציה ומזומנים, במסגרתה משלם היזם עבור חלק מהזכויות הנרכשות על ידו במזומן, ועבור חלק אחר שלהן, בשירותי בניה על יתרת הזכויות שנותרו בידי הבעלים.
לעיתים מוצגת עסקת קומבינציה, כעסקה שנועדה אך ורק לשם הזמנת שירותי בניה ולא כעסקה בה נרכשה זכות במקרקעין. כוונת הצדדים במקרה זה היא לנסות ולמנוע את החבות במס רכישה בו חב היזם הרוכש זכויות במקרקעין בעסקת קומבינציה. לבניית העסקה בדרך זו עשויה להיות השלכה גם על המועד בו יחול חיוב במע"מ.
בעסקת מכירת זכויות במקרקעין ליזם, חל החיוב במע"מ במועד המוקדם מבין שלושת המועדים הבאים: 1. העמדת המקרקעין לרשות הקונה; 2. רישום הזכויות במקרקעין על שם הקונה, בלשכת רישום המקרקעין; 3. מועד תשלום במזומן לבעלים (בהתאם לסעיף 29(1) לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975). בעסקת קומבינציה יחול מועד החיוב, ככלל, במועד העמדת המקרקעין לרשות הקונה. לעומת זאת, בעסקת שירותי בניה "אמיתית" (שאינה רק כסות משפטית לעסקה שבמהותה הכלכלית הנה עסקת קומבינציה), עשוי מועד החיוב במע"מ להידחות עד למועד השלמת השירות.
שאלת סיווגה של עסקה, כעסקה שבמסגרתה נמכרו זכויות במקרקעין (לרבות בקומבינציה) או לחלופין כעסקת שירותי בניה, נדונה בבתי המשפט השונים ברחבי הארץ, כמו גם בבית המשפט העליון. בית המשפט העליון אימץ בשורה נרחבת של פס"ד [פ"ד ש.א.פ. ע"א 614/82, פ"ד גפני ע"א 328/79 ועוד] את הגישה לפיה, אם לקבלן ו/או ליזם יש מעורבות ושיקול דעת בקביעת תכניות הבניה, בהליכי הבניה, ובמיוחד במכירת הדירות, הוא ייחשב כמי שרכש זכויות במקרקעין ולא כמי שמעניק שירותי בניה גרידא ולפיכך, החיוב במע"מ יהיה באחד משלושת המועדים דלעיל. כל פסקי הדין מיישמים הלכה למעשה דוקטרינה פרשנית רחבה, המעדיפה את התוכן הכלכלי של ההסכם על פני צורתו המשפטית.
ניתן לסכם ולומר, כי עסקת קומבינציה מתחלקת לרוב לשני מישורים לעניין החבות במע"מ-
המישור הראשון - עסקת מכירת הזכויות במקרקעין - שלב בו הקבלן מפיק חשבונית לעצמו בגין רכישת הקרקע מבעל הקרקע הפרטי (בהנחה שהאחרון איננו רשום כ"עוסק" לעניין חוק מע"מ). חשבונית זו אינה נושאת חבות אמיתית בתשלום כסף לרשויות המס, מאחר והקבלן רשאי לקזז את מס התשומות הכלול בה באותה המידה בה היה רשאי לעשות כן, לו הוצאה לו החשבונית על ידי הבעלים, אילו האחרון היה עוסק. המועד להפקת חשבונית מס זו, הינו תוך התקופה הקבועה בחוק מהרגע שהקבלן תופס חזקה בקרקע ולא בעת חתימת ההסכם, אך לפי חוק מע"מ אין כל מניעה שהקבלן יקדים את מועד הנפקת חשבונית מס זו.
השלב השני - שלב בו הקבלן מוציא חשבונית מס ע"ש אדם פרטי בעל הקרקע בגין בניית דירות עבורו. החבות במע"מ בגין חשבונית זו, היא אמיתית. לפיכך, ברב המקרים נטל המע"מ יועבר על ידי הקבלנים ו/או היזמים אל כתפיהם של בעלי הדירות.
מועד החבות במס, היא בעת שהקבלן מקבל תשלום ע"ח הבניה. אולם, במקרה שמדובר בעסקת קומבינציה "נקיה" (ללא מרכיב מזומן המשולם על ידי הבעלים עבור שירותי הבניה), והתשלום הוא אך ורק במתן מקרקעי הקבלן לרשותו, אזי ע"פ הלכת ניכן [ע"א 108/82 ניכן חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' המנהל לעניין חוק מס ערך מוסף] והלכת פ.ל [ע"א 369/89 פ.ל. חברה להשקעות בע"מ נ' המנהל לעניין חוק מס ערך מוסף] ופס"ד נוספים, בהם נקבע כי מועד העלייה על הקרקע (היינו, נטילת חזקה במקרקעין) על ידי הקבלן הוא מועד התשלום לקבלן על ידי אדם פרטי, ובאותו מועד, תוך התקופה הקבועה בחוק, חייב הקבלן להוציא חשבונית מע"מ ולשלם את המע"מ החל. ברב המקרים, באותו המועד ידרוש היזם, ע"פ את תשלום המע"מ גם מהבעלים, אלא אם בהסכם הקומבינציה סוכם כי היזם עצמו "יספוג" את המע"מ על שירותי הבניה (סיכום כזה אינו נדיר אולם הוא מובא כמובן בחשבון במכלול התנאים המסחריים של העסקה ומפחית את התמורות האחרות להן יהיו זכאים בעלי הקרקע במסגרת העסקה).
רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' סטפאן פרוטופופסקו 6 בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר:
http://www.taxlawyers.co.il/
eli-doron@taxlawyers.co.il
משרד עורכי דין
דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון,מתמחה במגוון תחומי משפט ומספק שרותים כגון:
יעוץ מס
מקרקעין
בנוסף למשרדים הפזורים בארץ מפעיל המשרד את שלוחת רומניה המתמחה בהשקעות ונדל"ן במדינה.
המשרדים שלנו:
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2
שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
