חובת הבנק לברר מיהם בעלי הזכויות בדירת מגורים 

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) eli-doron@taxlawyers.co.il

בית המשפט המחוזי בירושלים פסק זה מכבר בסוגיה מורכבת בדבר המאבק המשפטי בין זכות אובליגטורית שאינה רשומה מכוח חזקת השיתוף בין בני זוג, לבין זכותו הרשומה של נושה של בן הזוג מכח שטר משכנתא (ה.פ. 751/01).

סיפור המעשה הוא כדלקמן: המבקשת והמשיב נישאו בשנת 1970. עוד בשנות ה-60 רכש המשיב דירה בירושלים, אולם הזכויות בדירה נרשמו רק בשנת 1990 על שם המשיב בלבד. הדירה שימשה את בני הזוג במהלך כל שנות נישואיהם, ובמועד נשוא הדיון, התגוררה בה המבקשת.

ערב נשואי בני הזוג הייתה בבעלות המבקשת דירה אחרת בירושלים אשר נמכרה בשנת 1984. בתמורה שקיבלה המבקשת השתמשו בני זוג על מנת לממן שיפוצים כלליים בדירה בה התגוררו שניהם (אשר היתה כאמור רשומה רק על שם המשיב). עד למכירתה, דירת המבקשת הושכרה לאנשים שונים ודמי השכירות שימשו את שני בני הזוג למשק הבית המשותף. המשיב ניהל והחזיק ב- 50% ממניותיה של חברה, ולצורך מימון עסקי החברה, חתם המשיב על שטר משכנתא בשנת 1993 לטובת בנק דיסקונט.

להבטחת חובותיו לבנק, משכן המשיב, בנוסף לחלקות אשר בבעלות החברה, גם את דירת המגורים של המשפחה. משלא עמד המשיב בהתחייבויותיו, פנה הבנק להוצאה לפועל לשם מימוש המשכנתא. המבקשת הגישה תובענה הנוגעת לדירת המגורים בלבד ובה בקשה מבית המשפט להצהיר שמחצית הזכויות בדירה הן שלה ויורה על רישום זכויותיה על שמה בטאבו (לשכת רישום המקרקעין).

טענותיה של המבקשת היו: 1) כי היא הבעלים במחצית הזכויות בנכס מכוח הלכת השיתוף בין בני זוג; 2) כי היא השתתפה במשק הבית המשותף וגידלה ילדיהם ונכדיהם; 3) כי חובות המשיב נצברו בשל הפעילות העסקית שלו ולא בגין רכושם המשותף; 4) כי הבנק רשם את המשכנתא בהיותו חסר תום לב, או עצם את עיניו בכל הנוגע לזכויות המבקשת בדירה, שכן הבנק מעולם לא פנה למבקשת ולא החתימה על שטרי המשכנתא, על אף שידע, או היה עליו לדעת כי המשיב נשוי לה מזה זמן רב, וכי הם מנהלים משק בית משותף 5) כי על הבנק הייתה חובה לבדוק, מעבר לרישום בפנקסי המקרקעין, את זכויות המבקשת בדירה בטרם רישום המשכנתא.

טענותיו של הבנק היו: 1) כי חזקת השיתוף אינה חלה לגבי הדירה שנרכשה ע"י המשיב טרם נישואיו למבקשת, אך גם אם ייקבע אחרת, זכותו של הבנק בדירה היא זכות קניינית רשומה (משכנתא רשומה), ואילו זו של המבקשת - הנה זכות אובליגטורית; 2) כי לא חלה על הבנק חובה לבדוק את הזכויות בנכס מעבר לרישום; 3) כי גם אם ייקבע שלמבקשת הייתה זכות קניינית, גם אז תגבר זכותו של הבנק על זכותה של המבקשת, משום שהבנק רכש אותה במקרקעין מוסדרים בתמורה ובתום לב, בהסתמך על הרישום; 4) כי אם ייקבע כי חלה על הנכס חזקת השיתוף, אז חל עליו גם שיתוף בחובות; 5) כי המשיב הנו שלוח של המבקשת, והבנק היה רשאי להניח שהמבקשת יודעת על העסקה ומאשרת אותה; 6) כי הבנק היה תם לב בעת רישום המשכנתא, היות שהסתמך מעבר לרישום על הצהרת המשיב על זכויות בנכס.

בית המשפט סקר את ההלכה בדבר חזקת השיתוף, ואמר כי חזקת השיתוף היא כלי להשגת צדק חברתי, המבוסס על השוויון בין המינים. החזקה מתגבשת בזמן הנישואין והופכת חלק מסוים מרכושו של כל אחד מבני הזוג למשותף לשניהם. ייחודה המשפטי מתבטא בכך שלצורך התהוותה לא נדרש הסכם כלשהו אלא היא נובעת מעצם הנישואין, וכמו כן, אי רישום הזכות עפ"י חזקת השיתוף אינו גורע ממנה. התנאי להתהוותה של חזקת השיתוף הוא "מאמץ המשותף", לפיו די שבעל ואישה תורמים למשק הבית המשותף תרומה סבירה. בית המשפט קבע כי במקרה דנן חזקת השיתוף חלה, ופנה לבחון איזו זכות גוברת - זכות הנובעת מחזקת השיתוף או זכותו של הנושה של הבן הזוג האחר. לשם כך בחן ביהמ"ש מספר סוגיות:

הכללת הדירה בגדר חזקת השיתוף: ככלל, הנישואין אינם מפקיעים קניינו של אדם בנכסים שהיו בבעלותו ערב נישואיו. נכסים שנרכשו במהלך הנישואין חלה עליהם חזקת שיתוף בנכסים, אך אלו שנרכשו לפני הנישואין נשלטים ע"י דיני ראיות רגילים ויוצאים מתחולת החזקה. אולם, הפסיקה מתייחסת באופן שונה לדירה אשר שמשה למגוריהם המשותפים של בני הזוג, גם אם היא נרכשה ע"י אחד מבני הזוג לפני הנישואים. במקרה כזה, אין צורך בהבאת ראיות להוכחת היותה של הדירה חלק מהרכוש המשותף. הטוען לאי-תחולתה של חזקת השיתוף על הדירה, עליו הראיה. במקרה דנן, לאור השקעת האישה בדירה והשבחתה, ע"י הזרמת כספים שהביאה עמה, יש להכיר בחזקת השיתוף כחלה על הדירה משותפת.

תחולת חזקת השיתוף על חובות: הפסיקה קבעה כי נטל ההוכחה בדבר אי הכללת חוב מסוים במסגרת החובות המשותפים הוא על הטוען להוצאת החוב מן המסגרת, כאשר מידת ההוכחה הדרושה היא של ´נטיית מאזן הסתברויות´. כאשר האישה אינה יודעת שבעלה מערב את נכסי המשפחה המשותפים, בעיקר דירת המגורים, בפעילויותיו העסקיות, קמה חזקה, שבהעדר הסכמה מפורשת לכך, היא איננה מסכימה לערב את דירת המגורים בחובות הבעל העסקיים. אם ברצונו של הבנק להבטיח את החזר ההלוואה, עליו לדאוג להחתמת האשה על שטר המשכנתא, ואל לו להסתפק בהנחה בעלמא שהאשה יודעת, ושהבעל פועל גם בשמה.

הזכות של המבקשת בדירה בטרם חתימת המשיב על שטר משכנתא לטובת הבנק: רישום המשכנתא לטובת הבנק בוצע בשנת 1993, שנים לאחר שחזקת השיתוף בין בני הזוג השתכללה. מכאן, שזכותו של הבנק היא הזכות המאוחרת בזמן.

עמידת הבנק בתנאי סעיף 10 לחוק המקרקעין: סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כי " מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". בענייננו אין עוררין כי הבנק נתן תמורה והשאלה היחידה במחלוקת היא, האם נהג הבנק בתום לב. בית המשפט קבע כי כעקרון אין מניעה שהבנק יראה במשיב כשלוח של המבקשת לצורך חתימה על שטר המשכנתא, אך רק לעניין ההלוואות הנלקחים לצרכים משפחתיים בלבד. אולם, בהעדר נסיבות מיוחדות וברורות, בהן יש מקום לסברה שהאשה אכן מעורבת בעסקים של בעלה, או שהיא ידעה על ההלוואה, אין מקום לקבוע, כדבר מובן מאליו, שכל הלוואה נופלת בגדר של "חוב משפחתי".

תום הלב הנדרש הנו סובייקטיבי, דהיינו- הצד השלישי לא נדרש לבדוק את כשרות העסקה וזהות הבעלים. אולם, עצימת עיניים תיחשב לחוסר תום לב. עצימת עיניים הנה יסוד אובייקטיבי, לפיו האדם הסביר, שהתעורר אצלו חשד לגבי העובדות, נתפס כמי שיודע את אותן העובדות. בית המשפט קבע כי כאשר מדובר בדירת מגורים של המשפחה, להבדיל מנכס אחר, על הבנק להיות מודע לכך שקיים יסוד סביר להניח, כי לבן הזוג הלא רשום יש זכויות בדירה מכוח חזקת השיתוף, שהוא כלל משפטי ידוע, ועליו לברר את הסכמתו לכך, ואם לא עשה זאת ייראה כעוצם עיניים. תום הלב הנדרש מבנק הוא גבוה מזה הנדרש מנושה שהוא אדם פרטי. הבסיס להבחנה זו הוא יכולת הבנק, עם כל המשאבים העצומים שהוא יכול להרשות לעצמו, לבדוק את מצב הדברים לאשורו.

מסקנת בית המשפט היתה כי כאשר בדירת מגורים עסקינן, הצעד המתחייב מכך הוא, שעל הבנק לבדוק אם יש לבת או בן הזוג, זכויות מכל סוג בדירה. כל אשר עליו לעשות הוא לבקש את חתימת בן הזוג, שזכויותיו אינן רשומות בלשכת רישום מקרקעין, על טופס הסכמה, ובכך הוא ייצא ידי חובתו. משכשל הבנק מלעשות פעולה זו, לקה בעצימת עיניים. במקרה דנן, המשיב חתם על שטר המשכנתא כאשר היה בגיל 57 שנים. הבנק היה צריך להניח בסבירות גבוהה, שבגיל כזה הוא היה נשוי (גם אם לא ידע על כך בידיעה ממשית). בנק, שחזקה עליו כי יעשה את הכל על מנת להבטיח את זכויותיו, היה צריך לברר עד תום אם אשת המשיב מסכימה לעסקה. אי בירור שאלה זו, עולה כדי חוסר תום לב לעניין סעיף 10 לחוק המקרקעין.

לאור האמור לעיל קיבל בית המשפט את התובענה, באופן שהצהיר כי למבקשת מחצית הזכויות בדירת המגורים.




רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר:
www.taxlawyers.co.il
eli-doron@taxlawyers.co.il
משרד עורכי דין
דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון,מתמחה במגוון תחומי משפט ומספק שרותים כגון:
יעוץ מס
מקרקעין
בנוסף למשרדים הפזורים בארץ מפעיל המשרד את שלוחת רומניה המתמחה בהשקעות ונדל"ן במדינה.

המשרדים שלנו:
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2


שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי