מימוש משכנתא ומתן דיור חלופי כתנאי למכירת הנכס בהליכי הוצאה לפועל 

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) eli-doron@taxlawyers.co.il

הצגת הסוגיה המשפטית
בעיתות מיתון במשק רבים המקרים בהם נוטלי הלוואות משכנתא אינם יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא ורווחת התופעה של נקיטתם ע"י בנקים למשכנתאות של הליכי מימוש משכנתאות למכירת הדירות הממושכנות.

סעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר קובע כי אדם שזכותו בנכס פקעה מחמת מכירתו של הנכס בהליכי הוצאה לפועל, יהיה לדייר של בעלו החדש של הנכס, קרי: החייב הופך לדייר מוגן בנכס מכוח הוראה זו וזאת כלפי רוכש הנכס במסגרת הליכי ההוצל"פ.לעומת זאת, לפי הוראת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל לא מוקנית הגנה כזו לבעל הנכס הנמכר, אלא מכירת הנכס מותנית בהעמדת מקום מגורים סביר או סידור חלוף לחייב.
סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל מאפשרים להתנות על ההגנות מכוחם ואולם הסרת ההגנות שמעניקים הסעיפים הנ"ל מותנית בכך שהויתור ייעשה באופן מפורש בשטר המשכנתא שעורך הבנק תוך אזכור מספרי הסעיפים. דרישה זו נועדה לקדם סכנה של "גניבת דעת, טעות והיסח הדעת", העלולים להביא את החייב לידי ויתור על ההגנה הסטטוטורית של הזכות לקורת גג.

אכיפת תניית הויתור על החייב תבחן על ידי בתי המשפט בכל מקרה לגופו כאשר בתי המשפט יבחנו, בין היתר, את התנהגות החייב ומידת היותו ראוי להגנת הסעיפים הנ"ל. פסיקת בית המשפט בעניין ה.פ. 1399/00 פרץ תמר נ´ בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ.

על פי העובדות שעמדו בבסיס פסק הדין דלעיל שניתן לאחרונה על ידי ביהמ"ש המחוזי בתל אביב, המבקשת ובעלה נטלו בשנת 1987 מהבנק, הלוואה לרכישת דירת מגוריהם, כנגד משכנתא. הסכם המשכנתא לא כלל תנייה בדבר אי תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר וסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל במקרה של מכירת הנכס בעת ביצועה של המשכנתא. תנייה אשר כאמור שוללת מבעלי הנכס את הזכות להמשיך ולהתגורר בדירה במקרה של מכירת הדירה בהוצל"פ.מעדותה של המבקשת בפני ביהמ"ש עלה כי בעת החתימה על הסכם המשכנתא לא היה לה מושג ואף במועד מתן העדות לא הבינה דבר וחצי דבר בעניין הויתור על ההגנות שמקנים לה הסעיפים הנ"ל.

בחינת התנייה הרלוונטית בהסכם המשכנתא העלתה, כי דבר הויתור לא "פורש" בה באופן הדרוש, שכן התנייה לא כללה מידע חיוני להבנת משמעות הויתור ותוצאותיו לגבי המבקשת. ביהמ"ש קבע, כי שטר משכנתא, שנחתם לאחר שנחתם הסכם המשכנתא ואשר כולל תניית ויתור מפורטת לא עמד לנגד עיניה של המבקשת היות ונחתם באמצעות מיופה כוח שלה, ולפיכך אין להתחשב בו.

כמו כן, תניית הויתור הופיעה כתנאי אחרון ברשימה של שמונה התחייבויות של המבקשת כלפי הבנק. הצגה מסוג זה של התחייבויות הלווה, כשלעצמה, יוצרת חשש "לגניבת דעת, טעות והיסח הדעת" לגבי משמעות הויתור על הגנות סעיפים 33 לחוק הגנת הדייר ו38 לחוק ההוצאה לפועל. בנסיבות אלו, קבע בית המשפט, כי דין תניית הויתור להתבטל בהיותה חסרת תוקף.




רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר:
www.taxlawyers.co.il
eli-doron@taxlawyers.co.il
משרד עורכי דין
דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון,מתמחה במגוון תחומי משפט ומספק שרותים כגון:
יעוץ מס
מקרקעין
בנוסף למשרדים הפזורים בארץ מפעיל המשרד את שלוחת רומניה המתמחה בהשקעות ונדל"ן במדינה.

המשרדים שלנו:
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2


שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי