אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) eli-doron@taxlawyers.co.il
מתי קמה אחריות של בנק לפצות רוכשי דירות במקרה בו הקבלן נקלע לקשיים כספיים ואינו עומד בחובתו להשלים את בניית הדירה?
אחת משיטות המימון הידועות והמקובלות בענף הבנייה היא שיטת הליווי הפיננסי.
על פי שיטה זו, מחויב רוכש הנכס להפקיד את כל כספי הרכישה בחשבון מיוחד, אשר נמצא בפיקוח מלא של הבנק ומשועבד לו. בין הבנק לרוכש הנכס, אין חוזה המחייב את הרוכש להפקיד את הכספים בחשבון המיוחד, ובכך להשתתף בתוכנית הליווי הפיננסי. על כן דורש הבנק מחברת הבנייה, לחייב את הלקוח להפקיד כספים בחשבון כאמור. בשיטת הליווי הפיננסי הזו אין ללקוח אפשרות אלא להפוך ל"שותפו" של הבנק לעסקת המימון, זאת מעצם העובדה שרוכש הנכס מחויב להפקיד את תשלומיו לאותו חשבון ליווי מיוחד. בשיטת הליווי הפיננסי של הפרוייקט הסגור, מתקיימות שתי מערכות חוזיות נפרדות: בין רוכש הנכס וחברת הבנייה בין חברת הבנייה לבנק. הבנק מבצע פיקוח על ההוצאות וההכנסות מהחשבון שייוחד לפרוייקט, בתלות בקצב הבנייה והתקדמותה, זאת, בראש ובראשונה כדי להבטיח את השקעתו הפיננסית. כלומר, בין הרוכש לבין הבנק לא מתקיימת מערכת יחסים חוזית מחייבת, לכן לכאורה ניתן לטעון כי הבנק אינו חב חובת זהירות כלפיו.
לאחרונה, סוגייה זו נזכרה בפסיקה במספר פסקי דין, שקבעו כי מרגע שנוצרים יחסי "שכנות" כה קרובים, בין הבנק ובין רוכש הנכס, ומתוקף כך שהרוכש מפקיד סכומים גדולים בחשבון, שמפוקח ע"י הבנק, נוצרת גם צפיות סבירה של הרוכש כי הבנק יפקח על דרך הוצאת אותם כספים. הרוכש רואה בבנק גוף מקצועי, בעל ידע, הנעזר במומחים על מנת לפקח על חברת הבנייה. מערכת היחסים שבין לקוח ואף מי שאינו לקוח, לבין הבנק, היא מערכת יחסים מיוחדת, הנובעת מהאמון שרוכש הציבור הרחב כלפי מוסד זה.
בניגוד לדיני החוזים, התוחמים בתוכם רק מי ש"קשור" בחוזה, דיני הנזיקין עומדים בפני עצמם , עצמאיים ואינם תלויים בקיום קשר חוזי ישיר בין הבנק ובין רוכש הנכס. מכאן, שאי קיומו של קשר חוזי, אינו מעלה ואינו מוריד מהצפיות שקמה לאותו רוכש סביר.
יש לציין כי הבנק אינו חייב לקבל על עצמו פיקוח מסוג זה, אך ברגע שקיבל על עצמו את הפיקוח, וגרם לצדדים שלישיים להסתמך על אותו פיקוח - כך שעירב אותם בעסקת הליווי - נטל על עצמו הבנק חובת זהירות כלפיהם.
לכן, במערכת היחסים שבין הבנק המלווה פיננסית את פרוייקט הבניה ובין רוכש הנכס קמה חובת זהירות מושגית.
המצג שנוצר בפני הרוכש לעניין הפיקוח של הבנק היה מצג רב רושם ואמין . ניתן לומר לא רק שהבנק היה צריך לצפות שהתובע מסתמך על הפיקוח , אלא כי הבנק ידע שהתובע מסתמך על הפיקוח ולכן קמה לבנק חובת זהירות קונקרטית כלפי הרוכש.
כדי לצאת ידי חובתו ולהסיר את חובת הזהירות של הבנק כלפי הרוכש, על הבנק להביא לידיעת הרוכש במפורש, כי הפיקוח על פרוייקט הבנייה נעשה לצורכי הבטחת האשראי של הבנק בלבד.
כמו כן, על הבנק ליידע את הרוכש, כי עליו להסדיר, במידה ויחפוץ, את מנגנוני ההגנה על כספו ישירות אל מול חברת הבנייה , וכי הבנק מסיר מעליו כל אחריות להסתמכות, שיכולה לנבוע אצל הרוכש כתוצאה מקיום מנגנון הפיקוח. במידה והבנק לא יעשה כן, כנראה שתוטל עליו חובת זהירות כלפי הרוכש.
רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר:
www.taxlawyers.co.il
eli-doron@taxlawyers.co.il
משרד עורכי דין
דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון,מתמחה במגוון תחומי משפט ומספק שרותים כגון:
יעוץ מס
מקרקעין
בנוסף למשרדים הפזורים בארץ מפעיל המשרד את שלוחת רומניה המתמחה בהשקעות ונדל"ן במדינה.
המשרדים שלנו:
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2
שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
