היבטי מיסוי של השקעה בנדלן בדרום אמריקה 

אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) eli-doron@taxlawyers.co.il


מבוא

המדינות הבולטות בכלכלת דרום אמריקה הן ברזיל וארגנטינה. ברזיל, מהווה המדינה החמישית בגודלה בעולם והמדינה הגדולה ביבשת אמריקה הדרומית עם שטח של 8,511,965 קמ"ר, ועם 188,078,227 מיליון תושבים. כלכלת ברזיל מהווה כ-50% מכלכלת דרום אמריקה, והיא ניצבת במקום השמיני בעולם, כאשר היא מקדימה בין השאר את רוסיה, הודו ודרום קוריאה. המטבע הברזילאי הינו ה"ריאל" (BRL)..

ארגנטינה, המדינה השנייה בגודלה בדרום אמריקה. החל משנות ה-80 המדינה שקעה בחוב חיצוני עצום ואינפלציה שהגיע לשיאים של 200% בחודש. על מנת להיאבק במשבר, הממשלה ניסתה להפחית את שליטתה בכלכלה, להנהיג רפורמות ליברליות והפריטה את המשק. המטבע הארגנטינאי הינו ה"פזו". ארגנטינה ביצעה רפורמה רדיקלית במטבע בשנת 1991, כאשר השוותה בין הדולר לפיזו. במעשה זה חיבלה קשות בצמיחה הכלכלית וגרמה לכלכלתה של ארגנטינה לקרוס. בינואר 2001 הפסיקה ארגנטינה את ההצמדה, ומשנת 2004 כבר החלה התאוששות ממושכת.

מיסוי חברות ויחידים על פעילות בדרום אמריקה

מאז החלה הרפורמה במס הכנסה בישראל בינואר 2003, נקבע כי החיוב במס יהא על בסיס פרסונאלי, כלומר לא רק הכנסות שמקום הפקתם בישראל ימוסו, אלא אזרחים ישראלים ימוסו גם על הכנסות שמקום הפקתם בחו"ל. את ההכנסות בגין רווחים הנובעים מפעילות נדל"נית ניתן לסווג לשתי סוגי הכנסות:

1) הכנסה פירותית מחזורית מהשכרת נכסים - הכנסה משכירות, של אדם תושב ישראל שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל תמוסה לפי סעיף 2 לפקודת מס הכנסה, כלומר באופן מדורג כדרך שממסים הכנסה מעסק.

2) הכנסה הונית - הכנסות הונית תמוסה לפי סעיף 89 לפקודת מס הכנסה, וכדרך שמגדיר הסעיף: "תושב ישראל חייב במס על רווח הון שנצמח או הופק בישראל או מחוץ לישראל", רווחי ההון כוללים רווחים שנוצרו ממכירת נכסים או קרקעות.

כאשר באים למסות רווחי חברות, צריך לבדוק האם ימוסו במדינת המקור (שם מופקת ההכנסה) או בנוסף במדינת התושבות הזרה. לכן מחיל החוק שני מבחנים במצטבר. מבחן ראשון, האם החברות נתאגדו בישראל או לחילופין הינן חברות זרות שהתאגדו בחו"ל? המבחן השני, האם השליטה והניהול של הפעילות נעשית מישראל?

אם מדובר במשקיעים שהתאגדו בחו"ל יתחייבו במס בחו"ל, כיון שלא עמדו במבחן הראשון, אך אם התאגדו בארץ, יבואו למבחן ב´ - מבחן השליטה והניהול. אם קיימים שותפים דרום אמריקאיים לפעילות הישראלים,, והניהול והשליטה של העסק נעשית על ידי ארגנטינאים או ברזילאים המיסוי יעשה כולו במדינה הזרה. אך אם מרכז השליטה והניהול בארץ, זכות המיסוי הראשונה למדינת ישראל, בכפוף לאמנות.

מיסוי פעילות נדל"נית בארגנטינה

חברה אשר נתאגדה בארגנטינה תמוסה במס חברות בשיעור 35%. יחידים תושבי ארגנטינה ממוסים בשיעור מס מדורג בין 9% ל-35%.

רווחי הון שנוצרו ליחידים ממכירת נכסים הממוקמים בארגנטינה פטורים ממס רווחי הון בארגנטינה. יחד עם זאת יחויבו במס העברה בשיעור 1.5% משווי השוק של הנכס.

חברות זרות שאינן תושבות ארגנטינה המפיקות רווחי הון ממכירת נכסים בארגנטינה יכולות לבחור באחת משני האופציות. אופציה ראשונה שינוכה מס במקור בשיעור 35%, כאשר החוק מאפשר לחברה הזרה לנכות את ההוצאות שהוצאו לשם הפקת ההכנסה, וליהנות מפחת, המקטין את גובה ההכנסה. אופציה שנייה, ניכוי מס בשיעור 17.5%, כאשר שיעור מס זה אינו מאפשר ניכוי הוצאות או הנאה מהכרה בהוצאות פחת. בארגנטינה אין הבדל בין מכירת נכס שהוחזק לזמן קצר לבין נכס שהוחזק לזמן ארוך, כלומר רווח ההון ממוסה בשווה.

אין ניכוי מס במקור לדיבידנדים שמחלקת החברה הארגנטינאית לבעלי מניותיה, ואין זה משנה אם בעליה של החברה בארגנטינה מזוהה כחברה או כיחיד, או הינם תושבי המקום או תושבים זרים.

שיעורי המס יכולים להשתנות בהתאם לאמנות למניעת כפל מס עליהן חתומה ארגנטינה. ארגנטינה אינה חתומה על אמנה למניעת כפל מס עם ישראל. ולפיכך, יחול הדין הארגנטינאי הפנימי, בכל הנוגע למיסוי הכנסות החברה הארגנטינאית ולמיסוי האישי של היחידים המושקעים בה. במקביל, לאור העובדה כי המשקיעים הישראלים מחויבים לדיני המס בישראל, יחולו עליהם גם דיני המס הישראלים. כלומר בגין רווחי ההון שנוצרו ממכירת נכסים בארגנטינה יחול שיעור מס בגין מכירת נכסים האמור בסעיף 91(ב)(1) לפקודת מס הכנסה, כלומר 20%. ה-20% מס ישולמו לאחר קיזוז מוקדם של 1.5% מס העברה, כך שהמס הסופי ששולם יהיה 20%.

מיסוי פעילות נדל"ן בברזיל

בברזיל לעומת ארגנטינה שיטת המס מעמידה בפני החברות המקומיות שתי אלטרנטיבות על פיהן ימוסו רווחיהן. חברות בעלות מחזור חודשי העולה על 1.5 מליון דולר בחודש ימוסו בהתאם ל - ?actual profit?. מנגד, חברות בעלות מחזור חודשי נמוך 1.5 מליון דולר יכולות לבחור אם להיות ממוסות עפ"י ה- "actual profit" או עפ"י שיטת?presumed profit?. יודגש, כי לגופים מסוימים כגון בנקים וחברות ביטוח אין אפשרות בחירה והם ממוסים עפ"י שיטת ה -"actual profit". שתי השיטות כפופות לשיעור מס חברות בגובה 15% בגין ההכנסה החייבת. כמו כן, הכנסה שנתית העוברת את הסך של 240,000 $ ריאל בשנה, חייבת בתוספת מס של 10%.

בברזיל, כמו הרבה מדינות קיים מס נוסף המוטל על החברות המקומיות, בברזיל המס הינו ה - Social contributions. זהו מס בגובה 9% המוטל על רווחי החברה (נטו). מס זה כפוף גם הוא לשיטת ה- actual profit או ה- presumed profit לפי בחירתה של החברה הנישומה. יחיד לעומת זאת, ישלם על השכרת נכסים מניבים בברזיל, מס בגובה 27.5%, מס מדורג מקסימלי.

בברזיל, רווחי הון של חברות ממוסים בדומה לרווחי החברה הרגילים, כלומר 34%. יחידים ימוסו על רווחי ההון בשיעור 15%.

האמנה למניעת כפל מס בין ישראל וברזיל משנת 2006 קובעת, כי דיבידנדים המשולמים מחברה ברזילאית לבעלי מניות ישראלים כפופים למס מרבי בשיעור 10%, וזאת בתנאי שבעל הזכות שביושר מחזיק לפחות 25% מהון החברה המשלמת את הדיבידנדים.

צריך לזכור, שגם המשקיעים בחו"ל באמצעות חברות יחויבו לעיתים במס בגין הרווחים הבלתי מחולקים שנשארו בחברה בחו"ל בשיעור 25%, לפי התנאים האמורים בסעיף 75ב לפקודת מס הכנסה.
לסיכום, שיטת מיסוי הנדל"ן במדינות דרום אמריקה שונה מהמקובל ברוב מדינות העולם. מדינות דרום אמריקה מעניקות פטורים על סוגי רווחים שונים, ובדומה לרווחי ההון הפטורים ממס בארגנטינה. לעיתים הטבות המס מפליגות, וכדאי לקבל את הייעוץ המקיף על מנת לזכות בכל הפטורים המגיעים כמשקיעים ממדינה זרה במדינה המושקעת, או על פי אמנות מס במדינת ישראלים.


רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il



הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, בנוסף לצוות המומחים (רו"ח ויועץ-פנסיוני) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2

פעילות המשרד כוללת פעילות מסחרית ומיסויית בינלאומיות מקיפה ללווי עסקאות מסחריות ועסקאות נדל"ן בבגרמניה, רומניה, בולגריה, גאורגיה (גרוזיה), הונגריה, פולין, ארגנטינה, ברזיל ועוד.

שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי