אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) eli-doron@taxlawyers.co.il
אנשים רבים אינם יודעים, כי ישראל מהווה מקלט מס ואף נחשבת כמדינה מתאימה ביותר להשקעות זרות בנדל"ן ישראלי. לא אחת, ההקלות במס שמעניק המחוקק הישראלי, מפתות את המשקיעים הזרים להשקיע בישראל.
לא רבים בעולם סבורים כי ישראל, עם כל הסבך הפוליטי והביטחוני הסובב אותה, היא מדינה הנמנית עם מדינות בעולם המושכות אליהם קהל משקיעים רחב מכל קצווי תבל. ואולם לאחר שמשקיעים פוטנציאלים נחשפים להטבות ולהקלות הרבות במס או במענקים אשר מעניק המחוקק הישראלי למשקיעים זרים באפיקי השקעות רבים ובמיוחד בתחום הנדל"ן, מופתעים הם לגלות, כי ישראל היא מדינה נחשקת ביותר להשקיע בה.
כל מדינה חפצה למשוך השקעות בכל אפיק אפשרי, והסיבה לכך היא ידועה לכל - צמיחת כלכלת המדינה, הגדלת מקומות העבודה וכיוצ"ב. בישראל, מגמתו של המחוקק הישראלי לעודד השקעות בדגש על השקעות זרות נשאה פרי, ובשנים האחרונות חלה מגמת עלייה ברורה במספר ההשקעות והרכישות של נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ.
תנופת הנדל"ן העצומה בישראל מתבטאת בעליית מחירים נכבדת, הן בהתייחס לנכסים פרטיים לצרכי מגורים והם נכסים עסקיים. להווי יודע, כי לאור הפערים הכספיים הגדולים בין שוויו של השקל לבין שוויו של היורו, השקעתם של משקיעים זרים המשקיעים באמצעות מטבע היורו נעשית רווחית הרבה יותר ומוזילות את עלויות הרכישה למשקיע הזר לאין ארוך.
בהתאם לחוק הישראלי, הכנסות או רווחי הון המופקים בישראל (בסיס מס טריטוריאלי) חייבות במס בישראל. כמו כן, תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו, ללא קשר למקום הפקתן (בסיס מס פרסונאלי). יחד עם זאת, המחוקק הישראלי מעניק פטורים רבים לזרים המשקיעים בארץ בכלל ובהשקעות נדל"ן בפרט. קשת הפטורים שמעניק המחוקק הישראלי למשקיע הזר הנה רחבה ביותר. חברה בישראל נחשבת ל"תושב חוץ" הזכאי להטבות בכפוף לכך שתושב ישראל אינו מחזיק ביותר מ-25% או אינו זכאי ליותר מ-25% מהכנסותיה או רווחיה של החברה.
משקיע זר בישראל פטור מתשלום מס שבח החל על המוכר ומס רכישה החל על הרוכש מניה באיגוד מקרקעין. משקיע זר הנעזר בייעוץ מקצועי, יכול לעשות שימוש מושכל באמנות הרבות למניעת כפל מס עליהן ישראל חתומה, ליהנות מפטורים נוספים ו/או הגבלות החלות על שיעור המס לגבי הכנסות מסוימות שהוא מפיק בישראל. לדוגמא, אמנות מניעת כפל המס בין ישראל לבין מדינות שונות, מעניקות פטור על רווח הון המופק ממכירת מניות באיגוד מקרקעין בישראל.
על ידי תכנון מס נכון וייעוץ מקצועי יכול משקיע זר לאכול את עוגת הרווחים הנובעת מהשקעותיו בישראל ולהשאירה שלמה, מבלי לאבד נתח ממנה עבור תשלום מיסים. המשקיע הזר יכול לעשות שימוש הן בפטור המוענק לו ע"י האמנה והן בפטור המוענק לו ע"י הדין הפנימי וכך לשלשל לכיסו רווח נקי. אחת האפשרויות העומדות בפני המשקיע הזר הנה השקעה דרך הקרן Reit, אשר מטרתה היא אחזקה וניהול של נדל"ן מניב. באמצעות הקרן משקיעים זרים יכולים להשתתף באופן עקיף בפרויקטים מניבים בישראל. הקרן משקיעה בפרויקטים האמורים על ידי פיזור הסיכונים הנובעים בהשקעת נכסים מניבים. בנוסף ליתרון באופן ההשתפות בהשקעה זו, קרנות ריט נהנות מתיקון בפקודת מס הכנסה, שמאפשר תשלומי מס על דיווידנד בלבד, ולא על הכנסות מדמי שכירות. זאת, כל עוד הקרן מחלקת 90% ומעלה מההכנסה החייבת במס של הקרן כדיווידנד למשקיעיה.
בישראל מתנהלים פרויקטים רבים בעלי תשואה גבוה. דוגמא טובה לכך הם חלק מהפרוייקטים הקרויים "פינוי בינוי". כבר עתה יצוין לגבי פרויקטים כאלה, כי לאור מטרתו כמוסבר להלן, ההשקעה במסגרתו פטורה ממס. בראשית הפרויקט, המדינה מאתרת שטחים בעלי ערך נדל"ני רב, אשר הבניה הקיימת עליהן הנה ישנה ביותר. לאחר איתור השטחים האמורים המדינה מפרסמת מכרז ליזמי נדל"ן לפיו אותם היזמים יפנו את התושבים מדירותיהם, ועל שטח זה ייבנו שכונות חדשות. הפרויקט טומן בחובו יתרונות רבים הן ליזם, הן למדינה והן לתושב אשר בסופו של הפרויקט מקבל דירה חדשה. זכייתו של משקיע זר במכרז על פרויקט "פינוי-בינוי", יכולה להניב למשקיע הזר כסף רב. כמו כן, אם ברצונו של המשקיע הזר להשקיע באופן פסיבי יותר, יש באפשרותו לרכוש דירות במסגרת הפרויקט בעלות נמוכה ולמוכרן במחיר מוכפל ואף משולש משווי רכישתה.
משקיע זר שבוחר להשקיע בנדל"ן הישראלי, תוך ייעוץ מקצועי וניצול מגמת המחוקק הישראלי להיטיב עם המשקיעים הזרים, יכול על ידי השקעה נבונה להשיא את השקעתו בעלות נמוכה על נס.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, בנוסף לצוות המומחים (רו"ח ויועץ-פנסיוני) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2
פעילות המשרד כוללת פעילות מסחרית ומיסויית בינלאומיות מקיפה ללווי עסקאות מסחריות ועסקאות נדל"ן בבגרמניה, רומניה, בולגריה, גאורגיה (גרוזיה), הונגריה, פולין, ארגנטינה, ברזיל ועוד.
שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
