לדאבונם הרב של יזמי נדל"ן וקבלני בניין רבים, ולדאבונו הרב של המשק הישראלי, פרויקטים רבים של בנייה עומדים על תילם. הסיבה לכך היא ידועה, רוכשי דירות פוטנציאלים מתקשים לקבל מימון בנקאי לצורך רכישת הדירה, בנוסף למצב המשק ומחירי הנדל"ן הגבוהים. כך למשל, זוגות צעירים המתחילים עתה את ראשית דרכם המשותפת, נזקקים למשכנתא לצורך רכישת הדירה שברצונם לרכוש ולכן, נדרשת משכנתא מהבנק. אך בתגובה, רבים מתקשים לקבל אישור לקבלת משכנתא מהבנק וזאת, משום שהבנקים מרימים קשיים יותר מבעבר לצורך קבלת משכנתא ולפיכך נוצר מצב עגום בו פרויקט הבנייה עומד במקום.
הדוגמא שנתנו לצורך המחשת הקושי לקבלת משכנתא לצורך מימון דירות היא אחת מיני רבות, ולא רק זוגות צעירים מתקשים לקבל אישור למשכנתא אלא גם זוגות "ותיקים" יותר, חברות שעוסקות ברכישת נדל"ן, יזמים פרטיים ועוד. שכן, לאור החשש של הבנקים שנובע מהמצב הכלכלי במשק, הרף לצורך קבלת משכנתא הוגבה על ידי הבנקים, בעוד שבעבר רוכש דירה היה צריך להיכנס לדלת הבנק בבואו לקבל משכנתא עם 10% (לצורך הדוגמא בלבד) הון עצמי, כיום הבנקים העלו את הדרישה באופן ניכר.
לאחר שמרכיבים את הפאזל יוצא, בראייה כוללת, כי רוכשי דירות מתקשים לקבל משכנתאות ולפיכך כמות הרכישות בשוק הנדל"ן הולכת ופוחתת, בהתווסף לפרמטרים שונים בשוק זה כגון עליית מחירי הדירות בעת האחרונה ומצב המשק. קבלן הבניין אינו מצליח למכור את הדירות בבניין שבנה ותוצאה ישירה מכך, הוא גם אינו מצליח לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הבנקים המלווים אותו בפרויקט הבנייה. מכאן עולה שאלה חשובה שהתשובה עליה היא נשוא מאמרנו - כיצד ניתן לפזר את הסיכון? שכן בסופו של יום הבנק בוחן מהו הסיכון בנתינת המשכנתא ומהו הסיכוי בהחזרתו על ידי מקבלו.
לדעתנו, על הבנקים לפזר את הסיכון לטובתו שלו ולטובתו של המשק וקידומו על ידי הקלה בדרישות לקבלת משכנתא והעמדת תנאים שרוכשי דירות סבירים יכולים לעמוד בהם. כך הסיכון מתפזר על כל דיירי הבניין מקבלי המשכנתאות ולא על הקבלן שהוא אדם אחד. כמו כן, הבנק עוזר גם לקבלן באופן עקיף לעמוד בהתחייבויותיו ולהחזיר את חובותיו לבנק וכך הלכה ולמעשה, חשיפתו של הבנק לסיכון קטנה. לצורך חידוד דעתנו נשוא מאמר זה נטמיע, כי הבנק יכול לחייב את הקבלן ו/או היזם כי כל משכנתא שתתקבל על ידי דיירי הבניין שרכשו עתה דירה ממנו, להעביר את כספי המשכנתא לטובת כיסוי המינוס שלו כלפי הבנק.
במקום שהקבלן ייטול על עצמו התחייבויות כספיות בסדרי גודל עצומים, 15 מיליון יורו למשל לצורך מימוש פרויקט בנייה, 20 רוכשי הדירות של הבניין שקבלו משכנתא מהבנק, כל אחד בנפרד, יהיה חייב לבנק (באופן עקיף) סכום עצום זה וכך הפיזור נפרש על רוכשי הדירות ולא על אדם אחד בלבד.
לדעתנו, הורדת רף הדרישות לקבלת משכנתא על ידי הבנק, יפזר את הסיכון שחל על הבנק, יקדם את המשק ויביא לגדילת כמות רכישות הדירות ואף הקבלן יצליח לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הבנק. יתרה מזו, זכויותיו של הבנק אינן נפגעות, שכן בנוסף לבטוחות שהוא מקבל ברגיל ממקבלי המשכנתא, ישנה את התחייבותו של הקבלן להעביר את כספי המשכנתא לטובת עמידה בהתחייבויותיו כלפי הבנק.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
רומניה: רח' סטפאן פרוטופופסקו 6 בוקרסט
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, בנוסף לצוות המומחים (רו"ח ויועץ-פנסיוני) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2
פעילות המשרד כוללת פעילות מסחרית ומיסויית בינלאומיות מקיפה ללווי עסקאות מסחריות ועסקאות נדל"ן בבגרמניה, רומניה, בולגריה, גאורגיה (גרוזיה), הונגריה, פולין, ארגנטינה, ברזיל ועוד.
שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
