אלי דורון, עו"ד - ירון טיקוצקי, עו"ד (רו"ח) eli-doron@taxlawyers.co.il
אחד מהתחומים בו מתמחה משרדנו ברומניה, אשר העתיק לאחרונה את משרדיו הרומניים בבוקרשט לכתובת חדשה לטובת משרדים גדולים ומשודרגים יותר, בעקבות התרחבות לקוחות וצוות המשרד ובעקבות גדילת פעילות המשרד באירופה ובישראל בכלל, וברומניה בפרט, הוא ארגון של קבוצות רכישה קטנות וגדולות, לטובת רכישת נדל"ן ברומניה. משרדנו מאפשר לישראלים החפצים להשקיע ברומניה, אשר לא בהכרח משתייכים לאלפיון העליון, לרכוש נכסים מהותיים באמצעות קבוצות רכישה המאורגנות על ידי משרדנו.
אותן קבוצות רכישה המאורגנות על ידי משרדנו, מקימות חברה רומנית, חברי הקבוצה מלווים לחברה הרומנית המוקמת על ידם את הכספים שהצליחו לגייס ולאחר שהחברה מתחילה להניב רווחים, מוחזרת הלוואת הבעלים ללא חיוב במס, תוך שהחברה הרומנית המוקמת על ידם נהנית משיעור מס חברות על הכנסותיה בשיעור מס אחיד של 16% בלבד. כמו כן, משרדנו ברומניה מעניקים לא רק שירותים משפטיים בהקמת החברה הרומנית ובביצוע עסקאות נדל"ן, אלא גם עוזר לחברה הרומנית לעבור מכשולים רבים, אשר חלקם יצוינו להלן, לצורך השקעה נכונה ונבונה ברומניה.
משקיעים רבים חפצים להשקיע בשוק הנדל"ן הרומני, תוך שהם "מסתנוורים" מהפרסומים הרבים באמצעות המדיה הכתובה והאלקטרונית, שמזמינה כל משקיע פוטנציאלי לשים את כספו תוך הבטחה לתשואה גבוהה ומובטחת. מה שפרסומים אילו אינם מציינים כמובן הם את המכשולים שאותם משקיעים עלולים להיתקל, עוד בטרם ביצוע ההשקעה.
בכדי להאיר את עיניהם של קוראינו, לצד העתקת משרדנו הרומניים למשרדים החדשים והניסיון הרב של משרדנו במהלך השנים בליווי קבוצות רכישה בנדל"ן הרומני, החליט משרדנו לפרוש בפני קוראינו את היריעה אודות השקעה באמצעות קבוצות רכישה ברומניה, כמו גם את המכשולים שקבוצות הרכישה עלולות להיתקל בהם במהלך דרכם.
ראשית, מהי בכלל "קבוצת רכישה"? קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר אנשים לצורך רכישת קרקעות ו/או בניית פרויקטים של מגורים, באופן משותף.
המכשולים שבדרך - בהתארגנות בקבוצות רכישה יש יתרונות רבים, אך הדרך להגיע להצלחות מרשימות באמצעות קבוצות רכישה הא לא קלה:
1. חברי הקבוצה: בראש ובראשונה קשה מאוד למצוא כיום חברים בקבוצה שניתן לשים בהם את מבטחכם, שכן לעיתים רבות מתארגנות קבוצות רכישה ללא היכרות מוקדמת ועסקית בין חבריה, דבר שגורם לסכסוכים רבים, והמחלוקות מתעוררות רק כאשר חברי הקבוצה "מתחילים להכיר זה את זה תוך כדי תנועה".
2. איתור הקרקע: בעיה נוספת וקשה, שהיא לדעת משרדנו המכשול העיקרי בהתארגנות קבוצות רכישה היא איתור הקרקע, השגת מימון לרכישה הוא לא מכשול אחד, אלא גם איתור הקרקע וניצולה באופן האופטימאלי הוא קושי נוסף.
3. אופן השימוש בקרקע: כפי שציינו קודם לכן, סכסוכים בין קבוצות הרכישה מתגלעים לאחר שכבר התארגנה הקבוצה ולעיתים רבות משרדנו נתקל בסכסוכים בין חברי הקבוצה שניסוב סביב השימוש שייעשה בקרקע. הווה אומר, כי לאחר שקבוצת הרכישה השיגה מימון לצורך ההשקעה המיוחלת ולאחר מאמצים כבירים לאיתור קרקע עתה הגיע העת להחליט כיצד תמומש ההשקעה. שכן, חלק מחברי הקבוצה גורסים בדעה כי יש להמתין זמן מסוים לאחר רכישת הקרקע, בכדי ששוק הנדל"ן עלול להתעורר, יש הגורסים כי אסור להמתין ועיכובם של חברי הקבוצה האחרים גורמים נזקים והפסדים, יש הגורסים כי לא צריך לבנות על הקרקע אלא למכור אותה as is , ועוד כהנה וכהנה מחלוקות.
4. אופן מימון ההשקעה: מחלוקת נוספת היא אופן מימון ההשקעה. שכן, יש חברים הגורסים כי יש לגייס משקיעים חיצוניים לקבוצה, יש חברים שכלא מוכנים לצרף משקיעים חיצוניים ועדיף מימון בנקאי ועוד כהנה וכהנה מחלוקות.
5. התקשרויות עם צדדים שלישיים: גם לאחר שסוכם מה לעשות עם הקרקע, ישנן מחלוקות רבות. כך למשל, כאשר קבוצת הרכישה החליטה לבנות על הקרקע, ישנה מחלוקת לגבי זהותו של קבלן הביצוע, הגורם המקצועי ההנדסי ועוד. ותתפלאו, גם לגבי זהותו של מייצגם של קבוצות הרכישה לעיתים.
6. היבטי מס: רבים מקבוצות הרכישה המתאגדות ברומניה אינן בקיאות בשיטת המס הרומני ולעיתים, תכנון מס מקדמי לאופן ביצוע ההשקעות ברומניה ואופן ההתנהלות, חוסכים לקבוצות הרכישה כסף רב.
אומנם בכך לא סגי, גם לאחר שמסתיימת הבנייה מתגלעות מחלוקות נוספות, למשל כיצד תחולקנה הדירות בין חברי הקבוצה ואם בכלל, באילו מחיר תימכר הדירה לחבר הקבוצה ואם בכלל, ועוד.
אין כוונתו חלילה לגרום לקורא לחשוש מלהתארגן בקבוצות רכישה. כוונתו להאיר את עיניו של המשקיע הפוטנציאלי לבעיות העלולות להתעורר במהלך הדרך וזאת, מתוך ניסיון עתיר השנים של משרדנו.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, בנוסף לצוות המומחים (רו"ח ויועץ-פנסיוני) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2
פעילות המשרד כוללת פעילות מסחרית ומיסויית בינלאומיות מקיפה ללווי עסקאות מסחריות ועסקאות נדל"ן בבגרמניה, רומניה, בולגריה, גאורגיה (גרוזיה), הונגריה, פולין, ארגנטינה, ברזיל ועוד.
שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
