ראשית נעמוד על טיבן של מספר הגדרות בסעיף ההגדרות של תיקון 62:
הראשונה:
""זכויות בנייה לפי תכנית החיזוק" - זכויות לבנייה נוספת שהוקנו לפי הוראות תכנית החיזוק". כלומר זכויות אחרות שלא ע"פ "תוכנית החיזוק" ,קרי הוראות שאינן ע"פ תמ"א 38 , אינן נכללות בהגדרה זו וממילא לא יינתנו בגינן הטבות מס.
השנייה : הינה מורכבת והיא בעצם ליבת התיקון, הגדרת המונח "שרותי בנייה":
""שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק" - כל אחד מאלה, לפי הוראות תכנית החיזוק:
(1) חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תכנית החיזוק (בהגדרה זו - מבנה), מפני רעידות אדמה;
(2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה;
(3) התקנת מעלית במבנה;
(4) עיצוב המבנה ושיפוצו;
(5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בנייה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל".
השלישית:
""תכנית החיזוק" - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), כפי שתהיה בתוקף מעת לעת".
תנאים לפטור ממס רכישה ס' 49 לד:
"49לד. על אף האמור בסעיף 9, מכירת זכות במקרקעין שהיא רכוש משותף במבנה שלגביו ניתנו זכויות בנייה לפי תכנית החיזוק תהא פטורה ממס וממס רכישה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:
(1) המוכר והרוכש מכרו את הזכות הנמכרת בפטור ממס לפי הוראות סעיף 49לג;
(2) המכירה נעשתה בסמוך למכירת הזכות הנמכרת;
(3) לא ניתנה תמורה כספית בעד המכירה."
לסיכום סעיף זה :
תנאי ראשון- הדיירים בשלב הראשון של המכירות בינם לבין עצמם יהיו פטורים ממס רכישה (כמוסבר לעיל ), אך הפטור הנו בכפוף לתנאי סעיף 49לג כלומר 1. שיבוצע חיזוק כנדרש בבנין 2. התמורה תהיה בשרותי בנייה לפי "תוכנית החיזוקים" כמפורט לעיל.
תנאי שני - המכירה ליזם תהיה בסמוך למכירות ההדדיות בין הדיירים. ההגדרה המעורפלת של המילה "בסמוך" הנה בעייתית ומהווה פתח לבעיות וויכוחים בין רשות המיסים לנישומים. עניין הסמיכות הוכנס לתיקון החוק, כנראה מכיוון שאחרי פעולת המכירה והרכישה ההדדית בין הדיירים כמוסבר לעיל, ישנן עוד אפשרויות פעולה שלא ע"פ תמ"א 38 . לדוגמא , ע"פ חוק מיסוי מקרקעין סעיף 49ז1 הקובע שבהרחבת דירה בבניין שלצורך הרחבת יחידותיו בוצעו פעולות דומות (קרי: קניה ומכירה הדדית בין הדיירים) , מוקנות הטבות מס לדיירים המבצעים את ההרחבות. מכאן שאחרי ביצוע המכירות ההדדיות בין הדיירים לבין עצמם, ישנן אפשרויות נוספות המיטיבות מבחינה מיסויית, ואין הדבר מבטיח שאחרי הפעולה הנ"ל בין הדיירים תבוא פעולת החיזוק. לכן בכדי להבטיח שהפעולה הראשונית של המכירות ההדדיות בין הדיירים אכן תוביל בוודאות לחיזוק הבניין לאלתר כנגד רעידות אדמה ,כמטרת התיקון בחוק, קבע המחוקק שיש לבצע את הפעולות בסמיכות.
תנאי שלישי - המחוקק אסר העברה /תשלום של תמורה כספית בין הדיירים באותו שלב מקדמי לעסקה כפי שהובהר לעיל . מכאן שאם ניתנת תמורה כספית לדייר מדייר אחר ,אזי לא ינתן פטור ממס רכישה בנוגע לרכוש המשותף. השאלה העולה מכאן היא האם כל הדיירים יפגעו מכך, או רק אותם דיירים שעברו על ההוראה הספציפית ? מניסוח הסיפא של רישא סעיף 49לד לתיקון בחוק, מובהר לכאורה שלא יינתן לאף דייר פטור ממס רכישה , בשלב המקדמי של העסקה , במידה שנתנה תמורה כספית במכירות וברכישות ההדדיות בין הדיירים טרם המכירה ליזם.
שאלה מעניינת נובעת מהניסוח המעורפל של המחוקק במונח "תמורה כספית" , מכאן שיתכן שאם ישנה תמורה שהיא אינה כספית, אזי הטבה זו לא תשלול מהדיירים את הטבת המס. לדוגמא, הדיירים יכולים לכאורה להחליט שדייר ש"תרם" חלק גדול יותר לפרוייקט יקבל הטבות בשרותי בנייה ו/או בשווי כסף מהיזם וכד' ,עניין זה אכן נשאר בצריך עיון.
מאמר זה ,שהנו חלק מסדרת מאמרים בנושא מיסוי תמ"א 38 , מיועד לפשט עד כמה שניתן את הוראות המיסוי המיוחדות לתמ"א 38 ,לבאר ולדון , מנקודת מבטו של כותב מאמר זה , ברמה הבסיסית בעקרי תיקון 62 ביחס לתוכנית המכונה תמ"א 38.
סביר להניח שיהיו ,אשר יחלקו על פרשנות ו/או קביעה כזו ו/או אחרת המובאת פה , וכך טבעו של עולם. במאמר זה הצעתי רעיונות בפרשנות החוק שלעניות דעתי הינם אפשריים, אך לא בהכרח יהיו מקובלים על רשות המיסים ו/או על רשות שיפוטית.
משה טרספולסקי,עו"ד,חשבונאי וכלכלן בעל משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן ,מיסוי נדל"ן תמ"א 38 יצוג ועדים,קבוצות וקבלנים.אתרנו http://www.misim.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
