***********
כידוע, פרויקטים של פינוי - בינוי, הינם פרויקטים במסגרתם מפונות שכונות קיימות ישנות, לטובת בניה מחדש של שכונה חדשה באותו מתחם, תוך שהדיירים הקיימים יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה, בשכונה מודרנית. קיים אינטרס ברור, הן של המדינה, הן של תושבי אותם מתחמים והן של הרשויות המקומיות בשטחן נמצאים אותם מתחמים, לכך שאותם מתחמים, שלעיתים אף הינם מוקדי מצוקה (בין היתר בשל סוג הבינוי וההרכב הסוציו-דמוגרפי), יקבלו דחיפה, אשר בסופה תיווסף אוכלוסיה חזקה יותר למקום. השאלה המרכזית בהקשר זה, הינה כיצד לעודד יזמים פרטיים להיכנס לפרויקטים של פינוי - בינוי, ולהופכם לכדאיים מבחינה כלכלית. לשם כך, נדרש בדרך כלל כי המכרז לפרויקט יבטיח להם יחס של לפחות 1 ל-4 בין כמות הדירות המפונות אל מול זכויות הבניה החדשות שמקבל היזם. נקודה מרכזית אותה יש לקחת בחשבון הינה העובדה כי נטל המיסים הרובץ על היזם על פי גישת רשויות המס השונות (גישה שלא תמיד מתואמת בין רשויות מיסוי מקרקעין ומע"מ), עשוי לאיין את הכדאיות הכלכלית שבביצוע הפרויקט.
בין היתר על מנת להתמודד עם קשיים אלו הוצע תיקון החקיקה במסגרת חוק ההסדרים לשנת 2001. התיקון מאפשר לממשלה להכריז בצו על שטח כעל מתחם פינוי ובינוי, ואף לקבוע כי יחשב כמרחב תכנון מיוחד לעניין דיני התכנון והבניה, תוך קביעת הרכב הועדה המיוחדת לתכנון ובניה, במגמה לאפשר האצה של הליכי התכנון והבניה. בתחום המיסוי, מסמיכה ההצעה את שר האוצר לקבוע כי במכירת דירת מגורים מזכה המצויה במתחם פינוי בינוי מוכרז (דירה בעלת זכויות בניה נוספות), יהיה זכאי המוכר לסכום פטור ממס שבח עד לתקרה הקבועה בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (תקרה העומדת כיום על 1,269,000 ש"ח), וזאת בלא המגבלה הקיימת כיום ולפיה לא יעלה הפטור על הגבוה מבין סכום התקרה וכפל שווי הדירה.
בחינת הדברים מלמדת כי לאור מחלוקת פרשנית אין כלל ודאות כי קיים צורך בפטור מסוג זה, וזאת בייחוד באותם מתחמים בהם בעל הזכויות הינו מינהל מקרקעי ישראל, והיזם אשר זוכה במכרז לפינוי ובינוי הינו מיופה כוחו של המינהל לביצוע הפינויים. במקרים מעין אלה כלל לא ברור אם היזם מבצע עיסקה כלשהי שהינה רכישה של זכות במקרקעין מהמפונים ומכירה אליהם של זכות חדשה, או שמא היזם הוא מיופה כוחו של המינהל ואינו רוכש ומוכר זכויות, אלא לכל היותר אוחז בחזקה שהיתה של המפונים לתקופת ביניים של ביצוע הבנייה, ומחזיר למפונים אותם מקרקעין עליהם ישבו, אך עם בינוי שונה.
זאת ועוד, ברבים מאותם מתחמים, המפונים כלל אינם מחזיקים בזכויות חוקיות במקרקעין, כך שממילא אין תועלת רבה בפטור המוצע, שכן או שהפטור אינו רלבנטי מחמת אי קיומה של מכירה, או שאף אם קיימת מכירה הרי שהזכויות הנמכרות אינן זכויות במקרקעין.
מאידך גיסא, כיום מטילות הרשויות על הדירות החדשות באותם מתחמים מס מכירה ומס רכישה, מיסים אשר במתחמי פינוי בינוי יוצאים מכיסו של היזם בלבד, וביחס אליהם כלל לא נכללה התייחסות במסגרת הצעת החוק.
נושא נוסף שאינו מטופל על ידי הצעת החוק הינו תחום המע"מ. על פי המצב כיום, ולאור חוסר אחידות בהתייחסות בין רשויות מע"מ ורשויות מיסוי מקרקעין, חל על היזם במקרים רבים מס ערך מוסף בלא אפשרות מלאה של קיזוז תשומות, וזאת לאור ראיית הנושא כ - 2 עיסקאות של רכישת זכויות מהמפונה (הנתפסת על ידי מע"מ כעיסקה בשווי נמוך ביותר שאינו משקף את כלל ההוצאות) וממולה חיוב במע"מ בעת החזרת הדירה החדשה למפונה וזאת על פי שווי הדירה החדשה.
************
מכל האמור לעיל עולה כי הפתרון שהוצע בחוק ההסדרים איננו בגדר פיתרון ממצה, אלא תחילתה של דרך בלבד. אכן קיימת חשיבות להכרזה על מתחמים כמתחמי פינוי בינוי, ואולם אין המדובר בחיודש מרעיש שכן כבר בעבר נקבע הסדר מסויים במסגרת חוק אזורי שיקום, שדן באזורים המוכרזים ככאלה, ואף העניק פטור על פי חוק מהיטל השבחה.
סבורנו כי ישנה הצדקה מהותית ועניינית לקביעת הסדר של פטור הן ממיסי מקרקעין והן ממע"מ בכל הנוגע לפרויקטים מסויימים של פינוי בינוי שיש רצון לעודדם ואשר אלמלא כן לא היו יוצאים לפועל עקב חוסר כדאיות כלכלית ליזם. יתרונותיו של פטור כאמור הם ברורים: ראשית, אוצר המדינה אינו נפגע, שכן אלמלא העידוד שניתן כלל לא היו יוצאים הפרויקטים לפועל וממילא לא היה משולם כל מס. שנית, ביצוע הפינוי והבינוי בתמיכה פאסיבית של המדינה עשוי, לאושש את ענף הבנייה. שלישית, לעיתים המדובר בפרויקטים המצויים בשכונות בלתי מבוססות והענקת פטור ממס תאפשר ביצוע הפרויקט ואף תסייע לאוכלוסיות במעמד סוציו - אקונומי נמוך להתבסס מעט יותר, ושלא להיזקק (או להיזקק פחות) לתקציבים שונים מן המדינה.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
זיו שרון, עו"ד, ניר הורנשטיין, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
