הקלות במיסי מקרקעין למחליפי דירות מגורים 

למחוקק חוק מס שבח ברור כי תחום דירות המגורים הינו תחום שיש בו אלמנטים פרטיים מעבר לאלמנטים מסחריים, לכן ניתנים פטורים למכירות דירות מגורים במסלולים מסויימים.
מכיוון שברור למחוקק כי במהלך החיים מוחלפות דירות מגורים ע"י בעליהן, הן בשלב של התרחבות המשפחה, הן בשלב של שדרוג הדיור והן בשלב של מעבר לדיור מוגן, קיימות מספר הוראות המקלות או מבטלות את מיסי המקרקעין בעת החלפת דירת מגורים.
כך קיימות מדרגות מס רכישה נמוכות לבעל דירת מגורים יחידה, אשר עד לשווי של כ-450,000 ש"ח שווי משלם כ-2,250 ש"ח מס רכישה. זאת לעומת חברו בעל יותר מדירה יחידה אשר ישלם כ-16,000 ש"ח. הקלת מיסוי זו של מדרגה של 0.5% מס במקום 3.5% מס שאותו שווי דירה ניתנת גם למי שבתוך 18 חודשים לאחר הרכישה מכר את דירתו הקודמת והיחידה. תקופה זו הוארכה לאחרונה בשל צוק העיתים בשוק הנדל"ן מ-12 חודשים ל-18 חודשים. נציין כי קיימות פרשנויות משפטיות לפיהן אף למי ש"נתקע" עם דירה שלא הצליח למוכרה תקופה ארוכה מ-18 חודשים אפשרות לטעון לכניסה להוראות החוק המקלות.
כמו כן, אף מי שמחליף דירת מגורים, כאשר יש לו יותר מדירת מגורים אחת בו זמנית, והסיבה לכך הינה החלפת דירה ורכישת דירה חלופית לפני מכירת הדירה הנמכרת (כדי שיהיה מקום לשים את הראש בתקופת הביניים) יהיה זכאי לפטור ממס שבח כמוכר דירת מגורים יחידה פעם ב-18 חודשים. זאת, אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת במהלך השנה שלפני רכישת הדירה הנמכרת.
בנוסף קיים פטור חד פעמי אשר ניתן פעם בחיים והמוגבל בסכום של כ-1.5 מיליון ש"ח למי שמוכר שתי דירות מגורים ורוצה על שתיהן פטור ממס. הכל בטווח של 12 חודשים. זאת אם אותו מוכר ירכוש דירה חלופית ל-2 דירות אלו בסכום השווה לשלושת רבעי משוויין לפחות, במהלך השנה שלפני מכירת הדירה השנייה או במהלך השנה לאחריה.
לאחרונה קבע בית המשפט העליון ביחס לאותו פטור חד פעמי כי אין צורך לקנות דירה חלופית לשתי הדירות הנמכרות ואפשרי גם לרכוש קרקע ולבנות עליה כתחליף ל-2 הדירות הנמכרות.
בנוסף לכל המסלולים הללו הרפורמה במיסוי מקרקעין משנת 2001 הוסיפה 2 מסלולים נוספים למחליפי דירות. האחד מסלול של חילוף פטור של דירת מגורים בדירת מגורים. מסלול אשר לאחריו כל מכירה עתידית של דירת המגורים החלופית תהיה חייבת במס שבח. המסלול השני הינו החלפת דירת מגורים בזכות למגורים בבית אבות.

אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
זיו שרון, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי