תכנון מס לחברות שעוסקות בהשכרה למגורים - חלק ב' 

1. הצגת דירות להשכרה כמלאי ? הבסיס המשפטי
1.1 ברבות מן החברות אשר עושות שימוש בפרק שביעי 1, ביחס לבנייה להשכרה למגורים, לא מדובר בהשכרה ארוכת טווח. השכרת הדירות הינה לפרק זמן מינימלי לו מחויבות החברות על פי החוק. בעבר היה פרק זמן זה 10 שנים ובעשור האחרון (מאז 1991/2) די ב-5 שנים מתוך 7 שנים, כדי להקנות את ההטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק העידוד. דהיינו, כוונת אותן חברות לשפץ את הדירות ולמכרן בסוף תקופת ההשכרה.
כאשר זו הכוונה, ניתן לטעון במידה רבה של תוקף, כי עצם ההשכרה הזמנית ולו גם ל-5 שנים אצל מי שעיסוקו בבניית דירות לשם מכירתן, איננה הופכת את הדירות המושכרות לנכס קבוע, אלא שהדירות נותרות כמלאי. כך נפסק לדוגמא בפס"ד גן חנה לאה רוז, בו בית המשפט קיבל גישת המערערת, והמשיך והתייחס לנכס שהושכר מעל ל-10 שנים ושמטרתו היתה מכירה כאל מלאי עסקי. מקל וחומר ניתן להקיש לענין השכרה ל-5 שנים.

1.2 גם הוראות פקודת מס הכנסה ותקנות מס הרכישה תומכים בגישה זו. כך סעיף 85(ד)(1)(ג) לפקודת מס הכנסה פוטר ממס הכנסה ומחייב ב- 0.5% מס רכישה בלבד, העברת מלאי מקרקעין לחברה על פי דרישת מינהלת ההשקעות, כאשר המדובר בהעברה לפי פרק שביעי אחד. אילו דובר בנכס קבוע הכיתוב בספר החוקים הנ"ל לא היה מלאי... אלא ניסוח אחר.

1.3 חברות אשר עוסקות בדרך כלל בנדל"ן מניב רוכשות נכסים עסקיים למשרדים או למסחר עליהם התשואה גבוהה, כאשר מטרתן הינה להפיק מהן הכנסות שכירות שוטפות. תשואת הכנסות משכירות למגורים נמוכות לעיתים מ- 3% ולכן לא סביר כי חברה תייעד נכס זה לצורך נכס תשואה מניב. אופק המימוש של חברות תשואה מסוג זה אינו בטווח הנראה לעין. בשנים האחרונות נכנסו לתחום זה אף חברות הביטוח וקופות הגמל אשר בידן עודפי נזילות רבים, המחפשים תשואה שוטפת פחות או יותר קבועה לאורך שנים רבות.
ודאי שחברות אלו לא יקנו דירות להשכרה למגורים שאינן מייצרות, בישראל, תשואה מינימלית כנדרש למטרתן.

2. תיקון ההצגה בדו"חות
אם לפי המבחנים דלעיל ישתכנעו המנהלים כי מדובר בדירות שהינן מלאי עסקי, הרי יש לתקן את הדו"חות ולהעביר הדירות מרכוש קבוע - למלאי. תיקון דו"חות איננו דבר רצוי על יועצים רבים מטעמים מקצועיים, ומטעמי קרדיט או אחריות של המנהלים ויועציהם. לפיכך ניתן לנקוט גם בדרכים אחרות כלהלן:

3. שינוי יעוד פחות מ-4 שנים לאחר יום רכישה
אם הקרקע נרכשה פחות מ-4 שנים מיום שינוי היעוד, הרי שינוי פרוספקטיבי של הדו"חות איננו מהווה תיקון, והוא יוצג מכאן והילך. הוא לא יהווה ארוע מס, ויראו את המקרקעין כאילו היו מלכתחילה כמלאי (סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין).


4. שינוי יעוד לאחר 4 שנים
גם במצב זה ניתן לתקן דו"חות מס טרם התישנותם לפי הילכת אי.בי.אמ., ארגון למימוש אמנה, פז ואחרים, הדבר אמנם כרוך בארוע מס, אך לפי שוק הנדל"ן סביר שיהיה כרוך ברווח שולי, או אולי אפילו הפסד. יותר מכך, אם שינוי היעוד היה טרם ירידת הערך נניח ב-1.1.97 ורק ב-98', 99' או אולי 2000 (פרוץ האינתיפדה) ירד ערך המקרקעין, כי אז מדובר בארוע שאיננו מחייב מס במס שבח ב-1.1.97. הארוע נדחה למועד המכירה של הדירות בתום 5 שנות ההשכרה ב-1.1.2002, ואילו בשנת 98', 99', 2000 יהנה הנישום מהפסד עסקי שוטף וריבית ריאלית כהוצאה מותרת, כנקוב ברשימתנו הקודמת, כתוצאה מירידת ערך המלאי שברשותו.


5. מועד סיום ההטבות לעידוד השכרה למגורים
פרק שביעי 1 מאפשר 5 שנות השכרה אם השכרת דירה החלה לפני תום 2001. איפ"א פנתה לנציבות מס הכנסה, לועדה בינמשרדית למיסוי (ציפי גל-ים, יו"ר), לארגון הקבלנים וללשכות התאום למען יפעלו להארכת תוקף החוק מעבר לשנת 2001 עד תום שנת 2006. ועדת גל-ים ודאי תפסוק דברה בנושא בעתיד הקרוב.

אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
זיו שרון, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי