Real estate investment trusts (להלן: " קרנות ריט") נחשבות בעולם כאפיק השקעה סולידי. ההשקעה נעשית במסגרת תאגיד המחזיק ומנהל נכסי נדל"ן מניב דוגמת דירות מגורים להשכרה, קניונים ומרכזים מסחריים, בנייני משרדים, בתי אבות, מלונות, מחסנים וכד´.
נדבך נוסף המאפיין חלק מן התאגידים הפעילים בשוק זה כולל אף מימון פיננסי לפעילות בתחום הנדל"ן הנעשה על ידי רכישת תיקי משכנתאות מגופים פיננסיים, כאשר הבטוחה להלוואות שניתנו היא הנדל"ן הממושכן.
עסקינן איפוא במכשיר פיננסי המגובה בבטוחה נדל"נית. דרך השקעה זו פרחה ועודנה פורחת בעולם המערבי הסובב את מדינת ישראל, ובמיוחד בארה"ב. על מנת לסבר את האוזן נציין כי בארה"ב לבדה רשומות למסחר בבורסות השונות כמאה ושמונים קרנות ריט המנהלות נכסים בשווי כולל של למעלה משלוש מאות מליארד דולר (!) וכי ענף זה צובר תאוצה ומתעצם במדינות אירופה (הולנד, צרפת ועוד) ובקנדה. חשיבותן של קרנות ריט לכלכלת המשק עצומה. עסקינן במכשיר פיננסי אשר יכול להעניק לכל משק בית בישראל נגישות,
כמו גם יכולת, לרכוש זכויות בנדל"ן בהתאם לאיתנותו הפיננסית ומבלי להיכנס למנוף בנקאי. זאת בשל היכולת להשקיע סכומים נמוכים יחסית. בנוסף, פותרות קרנות ריט בעיה חמורה של גיוס מימון לפעילות הנדל"ן, באשר הן מהוות ערוץ חדש ומרענן למימון המגזר הקבלני בישראל, מגזר אשר יש הטוענים כי מיצה את יכולת גיוס הכספים - הן מאפיקי האשראי הבנקאי והן מן הבורסה לניירות ערך.
אך אליה וקוץ בה, שכן בשל אופייה המיוחד של ההשקעה במסגרת קרנות ריט, המעניקה יכולת השקעה במכשיר פיננסי המשלב אלמנטים של זכויות קנייניות במקרקעין, נלוות אליה בעיות מיסוי אשר מקורן בהתנגשות שבין מיסוי מכשיר פיננסי "רגיל" לבין מיסוי נכסי מקרקעין.
מערכת המס נדרשת איפוא לגמישות והתאמה במטרה למסות באופן אטרקטיבי, תוך חיכוך מינימלי עם המשקיע הסופי (משק הבית), מכשיר פיננסי בעל תכונות והיבטי מיסוי הנוגעים לנדל"ן. אנו תקווה כי תהליך מורכב זה, אשר אינו פשוט כלל ועיקר, יבוא אל קיצו בקרוב ולו משום שחלק חשוב של העבודה נעשתה כבר על ידי ועדה מקצועית לבחינה והסדרה של פעילות קרנות נדל"ן בישראל (להלן: " הועדה"), אשר הגישה בתום שנת 2003, את דו"ח המסכם שלה (להלן : " דו"ח הועדה") על מסקנותיו, לנציבת המס וליושב ראש הרשות לניירות ערך.
הדוח כולל המלצות רבות הנוגעות למיסוד שוק קרנות ריט בישראל - החל מחיוב קרן הריט להתאגד בישראל כחב´ חדשה, להרשם למסחר בבורסה, לעמוד בדרישות הון מינימליות וכד´; עבור דרך מדיניות חלוקת דיבידנדים, שליטה ושיעורי מינוף וכלה בהמלצות להטלת מסים על הרווחים הנצמחים לנישום מהשקעתו בקרנות כאמור.
בשל קוצר היריעה יתמקד מאמרנו בהיבטי המיסוי של מכשיר פיננסי חיוני זה בלבד, לא לפני שנציין כי בדיקה שערכנו מגלה כי חרף הזמן שחלף, טרם עוגנו התובנות העומדות בבסיס דו"ח הועדה בחקיקה מחייבת וכי, למצער, עניין זה גם אינו זוכה לעדיפות הראויה לו. כך או אחרת, יש במסקנות ובהמלצות המופיעות בדו"ח הועדה כדי לשקף ולצפות את העתיד להתרחש בתחום מיסוי מרתק זה.
אלו איפוא המלצות הועדה למיסוי ברמת הקרן : היות ועל הקרן חלה חובה להתאגד בישראל, היא תחשב לעניין דיני המס כ"איגוד מקרקעין" ומניותיה ימוסו על פי תפיסה זו (למעט בכל הנוגע לחוק מע"מ). הלכה למעשה תמוסה הקרן בשיעור של 36% על הכנסות שוטפות מנדל"ן (דוגמת דמי שכירות) ועל הכנסות הקשורות לנדל"ן (הכנסות פיננסיות המשמשות כהון חוזר לקרן).
רווחים ממכירת נדל"ן ימוסו בשיעור של 12% בלבד, בעוד שהכנסות מקרן נדל"ן הנמצאת בבעלות הקרן יומסו בשיעור של 0%.
יושם אל לב כי פעילות אסורה של הקרן (אשר מחוייבת למדיניות השקעה קשיחה, קפדנית ושמרנית בנדל"ן מניב וכיוב´) תמוסה בשיעור של 60% (לעניין זה נציין כי בארה"ב פעילות אסורה ממוסה בשיעור של 100%!).
ברמת המשקיע ימוסו יחידים ( וחברות אשר פרק ב´ לחוק התיאומים אינו חל עליהן) במועד קבלת הכספים מן הקרן, בשיעור של 15% בגין כל חלוקת רווחים או חלוקה אחרת שבצעה הקרן (על פי ההמלצות הכלולות בדו"ח הוועדה, הקרן תחוייב לחלק את רווחיה עד היקף מסוים).
שיעור מס זה יחול גם על ריווח הון ריאלי ממכירת מניות בקרן (מוצע גם שיעור חלופי של 25% בגין הרווח הריאלי כשממנו מנוכות הוצאות ריבית. כל זאת - בדומה למיסוי רווחי הון ממכירת ניירות ערך הנסחרים בבורסה).
עוד נציין לעניין זה כי הללו יוכלו לקזז הפסדים ממכירת מניות בקרן כנגד רווחים שוטפים שחולקו להם מן הקרן באותה שנה או כנגד רווחי הון ממכירת ניירות ערך אחרים, ולהיפך. ההכנסות מחלוקת רווחים או חלוקות אחרות ייחשבו להכנסות לפי סעיף 2 (6) לפקודה (רווחים שמקורם מנדל"ן) בעוד שמכירת מניות הקרן תחשב לשבח מקרקעין.
חברות שחל עליהן חוק התיאומים ימוסו בשיעור של 15% בגין רווחי הקרן כאשר רווחים ממכירת מניות בבורסה יחויבו במסגרת פרק ב´ לחוק התיאומים.
חברות המייסדות את הקרן לא יחוייבו במס בגין חלוקת רווחי הקרן על פי רוב (פטור לחלוקת דיבידנד בין חברות), בעוד שחלוקת רווחים הנובעים ממכירת נדל"ן בקרן תחויב במס בשיעור של 15%.
מכירת מניות הקרן תחוייב במס של 25% בלבד (ולא 36% כאמור בחוק התיאומים). נ
ציין כי קופות גמל וקרנות פנסיה, על מנת לעודד את מעורבותן בשוק, תהינה פטורות ממס בעת מכירת מניות בקרן וחלוקת רווחים מן הקרן, וכן תוכלנה לקבל אף החזרי מס בגין חלקן במס ששילמה כבר הקרן. על העברת נכסים בעת הקמת הקרן תחוייב הקרן במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד וזאת על מנת לעודד חברות של נדל"ן מניב "לקחת חלק בחגיגה" ולהעביר את נכסיהן לקרנות כאמור (או לנסות ולמזער את החשש מגישה פושרת של חברות אלו, כלפי המכשיר האמור).
חיוב במס שבח ובמס רווחי הון יחול על פי הכללים הרגילים. קיזוז הפסדי הקרן וזיכוי בגין מיסוי חוץ יעשה ברמת הקרן בלבד. בעת רכישת מניות הקרן או שינוי מבנה לצורך הקמת קרן יחול מס רכישה בשיעור של 0.5%.
די בסקירה תמציתית זו על מנת להבין כי אנו עומדים בפני מהלך משמעותי אשר עשוי לשנות את מדיניות ההשקעה של יחידים, להרחיב ולגוון תיקי השקעה אחרים, להזרים סכומי כסף גדולים לבורסה וחשוב לא פחות, להוות בסיס איתן לענף משפטי - מסויי מעניין ומרתק הנמצא בחיתוליו ואשר לגביו, כרגע, רב הנסתר על הגלוי.
אנו סבורים כי על רשויות המס, כמו גם המחוקק, להבין כי מהלך מוטעה מטעמם, הכרוך בסרבול ו/או מיסוי יתר של עניין זה (דוגמת השיהוי בחקיקה ושיעור המס האפקטיבי הגבוהה יחסית) יכולים לאיין מהלך היסטורי של מיסוד קרנות נדל"ן, אשר בו טמון ערך מוסף משמעותי לפיתוח המשק, ליצירת ענפי שוק חדשים ובסופו של יום גם לחיזוק כלכלתה המדשדשת של המדינה, שכן עסקינן במהלך אשר יזרים לקופת המדינה, אם ישירות ואם בעקיפין, סכומי כסף ניכרים מעבר לסכומי המס הרלוונטיים לפעילות בהיקפה כיום.
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, בנוסף לצוות המומחים (רו"ח ויועץ-פנסיוני) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2
פעילות המשרד כוללת פעילות מסחרית ומיסויית בינלאומיות מקיפה ללווי עסקאות מסחריות ועסקאות נדל"ן בבגרמניה, רומניה, בולגריה, גאורגיה (גרוזיה), הונגריה, פולין, ארגנטינה, ברזיל ועוד.
שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
