כיצד מזהים מיתון בנדל"ן בדרך כלל כאשר המשכנתא הממוצעת בגובה המשכורת הממוצעת אנחנו במיתון? בארצות הברית הגיעה המשכנתא הממוצעת ל- $3017 לחודש והמשכורת הממוצעת הגיעה ל - $3174 לחודש הכתובת היתה על הקיר! הריבית יורדת כדאי יותר לקחת הלוואה. זה כלל מוכר ובסיסי, שמשקיעים רבים פועלים לפיו. אבל זה אינו הכלל הקובע היחיד. כלל אחר שמוכר למשקיעים הוא שככל ששיעורי המינוף עולים, גם הסיכון עולה, ומי שמתעקש לרכוש דירה במימון גבוה, חייב להבין היטב המשמעות. בשנות ה-90 ותחילת ה-2000, הציעה ישראל שורה של מענקים, משכנתאות והלוואות בריביות נמוכות לעולים חדשים ולרוכשי דירות בפריפריה. התוצאה מאז - מאות דירות נמצאות עד היום בכינוס נכסים. מבחינות מסויימות, הסיפור הזה מזכיר את סיפורי הסאבפריים בארה"ב. כיום המצב שונה לכאורה: מי שזוכה למשכנתאות במימון גבוה הם אנשים בעלי יכולת, רוכשים דירות באזור תל אביב המבוסס. "סיפורי באר שבע", כנראה לא יחזרו על עצמם. מה שעלול לחזור על עצמו הוא סיפורי פקיעת בועת ההיי-טק. בסוף שנות ה-90 ותחילת ה-2000, רכשו אלפי אנשי היי-טק דירות במימון גבוה, עם החזרים של אלפי דולרים בחודש. המשכורות אפשרו את זה, הבנקים שמחו לתת להם הלוואות, והם היו מאושרים להגשים את הפנטזיה של דירות מפוארות, או צמודי קרקע. אבל אז, כל התפוצץ בפרצוף. הנפילה הגדולה הגיעה, חלקם פוטרו, לאחרים קיצצו באכזריות מהשכר, ויכולת החזר המשכנתא שלהם התאפסה. מתווכים יכולים לספר על דירות ההיי-טק שמכרו ב-2003 ו-2004 במחירי הפסד, רק כדי להפסיק עם המשכנתא הרצחנית. נושא אחר שעלול לפעול לרעת הרוכשים בדרך זו הוא מצב שוק הנדל"ן. מי שרוכש דירה במימון גבוה מפגין בעיסקה הזו ביטחון רב, שמחיר הדירה לא ירד. הנקודה, שמחירי הדירות במרכז הארץ גבוהים, והמשך עליית המחירים אינו דבר מובן מאליו. אם ירדו מחירי הדירות, השיעור היחסי של המינוף יעלה וכשמדובר במימון גבוה, אין מדובר בהליך בריא. הרוכשים יצטרכו לספוג גם את ירידת המחירים וגם את החזרי המימון, וההפסדים הכספיים עלולים להיות ניכרים. כשמדובר במשקיעים, הסיפור שונה. הם ניזונים בעיקר משיעורי המרווח, כלומר מההפרשים שבין דמי השכירות שהם מפיקים מהנכסים לבין המשכנתא שהם צריכים לשלם, ואולם גם הם מסתמכים בתחשיבי ההשקעות שלהם על עליית שווי הנכס כעל פרמטר חשוב בכדאיות העיסקה. לפיכך, גם אם יש אפשרות למימון גבוה על רכישת דירה, צריך לממש אותה בזהירות רבה ותוך לקיחה בחשבון שעליות המחירים והימים הטובים לא ימשכו לנצח. הבשורות הטובות הם-שבכל עת ובכל מצב שוק ישנם הזדמניות להרוויח בנדל"ן,משקיעי נדל"ן יודעים לזהותם
שי ניסים מנכ"ל לי מרשל www.leemarshel.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
