כל מי שמשקיע בנדל"ן חייב לקחת בחשבון, מלבד שיקולים עיסקיים של כדאיות ההשקעה, גם שיקולי מס, אשר לעיתים יכולים להוריד את התשואה על הנכס לרמות שיהפכו את ההשקעה ללא כדאית. אחת מהשאלות החשובות ביותר שעל המשקיע לשאול היא כמה נטו יתקבל מהנכס מידי שנה ובעת מכירתו ? ועל סמך נתון זה לחשב את התשואה וכדאיות ההשקעה.
יהיו שיאמרו בשלב זה שרכישת הנדל"ן מספיק מסובכת בכדי להוסיף עליה בדיקה נוספת של שיקולי מס במיוחד כשתחום המיסים כה מסובך, ולפיכך המשקיע הזהיר שאינו מבין במסים, חייב לדרוש מידע מלא על השורה התחתונה ולקבל זאת בכתב.
בלי זאת, אדם יכול להשקיע באתר נפלא ובמדינה נהדרת אך יתברר לו שהמיסים כה גבוהים עד אשר למעשה לו היה מפקיד את כספו בבנק בארץ היה מקבל תשואה גבוהה יותר על כספו ללא סיכון וכאב ראש ובבטחון רב יותר - וחבל.
ב. Check List למיסים:
כל משקיע חייב להכיר את סוגי המיסים השונים על השקעתו בנדל"ן בחו"ל, ולבקש על כך מידע מלא קודם להשקעה.
למען הנוחיות ניסינו לצרף רשימה של המיסים העיקריים החלים על נדל"ן בעולם (אין מדובר ברשימה מלאה):
1. מיסים ואגרות בעת הרכישה:
אלו הם מיסים המשתלמים ע"י כל מי שרוכש מקרקעין (קרקע, דירה משרד וכיוצ"ב).
1 מס רכישה - ההנחה המקובלת היא שמס מוטל אך ורק על הכנסות, אולם במקרקעין המצב שונה. במספר מקומות בעולם (לרבות ישראל) בכל הקשור לנדל"ן, מקובל להטיל מס גם על רכישת נכסים. מכאן שכל מי שרוכש קרקע ומשלם למוכר את כספו, יהיה חייב להוסיף ולשלם סכומים נוספים לאוצר המדינה בגין מיסי רכישה, שהם בד"כ אחוז מסוים מעלות הנכס. לעיתים קרוי מס הרכישה בשמות אחרים כדוגמת מס הבולים באנגליה.
1 אגרות והיטלים - תשומת לב חייבת להנתן גם על אגרות והיטלים למיניהם הקשורים לרכישת נדל"ן, כדוגמת אגרות רשם המקרקעין, אגרות לעירייה, וכיוצ"ב.
1 מע"מ - מס נוסף שיכול לחול הוא מע"מ שבד"כ מוטל על הצרכן הסופי. המע"מ יכול לייקר את עלות הרכישה בעשרות אחוזים.
חשוב לכן מאד לברר האם מוסף מע"מ למחיר הרכישה ואם כן האם המע"מ יחול עליכם או שתוכלו לקבלו בחזרה.
2. מיסים במהלך תקופת הבעלות בנכס:
סוג נוסף של מיסים הם המיסים שחלים על בעלי נכסי נדל"ן.
1 מס הכנסה על דמי שכירות - המס הנפוץ ביותר הוא מס ההכנסה המוטל על דמי השכירות שמקבל בעליו של נכס.
1 מע"מ - במידה וקיימת חובה לשלמו הרי שנהוג שהשוכר מוסיף אותו לדמי השכירות וכך הנטל נופל על השוכר ולא על בעל הנכס. חשוב לכן מאד לבדוק האם יש מע"מ על השכירות ואם כן לדאוג מראש שהשוכר יהיה מודע לחובתו להוסיף את המע"מ על דמי השכירות.
1 מיסי רכוש - מיסים נוספים שיש לשים אליהם לב הם מסי רכוש. ישנם מדינות בעולם שמטילות מס שנתי על כל מי שהוא בעליו של נכס מקרקעין, וחשוב לברר האם על השקעתכם חל מס שכזה, ואם כן כיצד הוא מחושב (בארץ לדוגמה עד שנת 2000 כל מי שהיה בעליה של קרקע לא בנויה ולא חקלאית היה חייב לשלם מס רכוש למדינה כל שנה ושנה).
1 מיסים עירוניים ? לעיתים בנוסף למס הכנסה שמשולם לרשויות המדינה, מוטל מס נוסף ע"י העיריה, כדוגמת הארנונה הנהוגה בישראל, ולפיכך חשוב מאד לברר את שיעור המיסים הללו ומי חייב בהם (בד"כ השוכר).
1 מיסים מדינתיים ? מספר ארצות בעולם מורכבות ממספר מדינות קטנות המרכיבות אותן. למעשה מדובר במספר מדינות אשר התאגדו למדינה אחת גדולה.
ארה"ב לדוגמה מורכבת מ- 50 מדינות שונות (כדוגמת מדינת ניו-יורק, פלורידה, קליפורניה והרשימה ארוכה) שכל אחת מהן מטילה על תושביה מיסים שונים בנוסף למיסים שמטיל הממשל הפדרלי החלים על כלל אזרחי ארה"ב. שוויץ מורכבת מ ? 26 קנטונים וקנדה שהינה קונפדרציה המורכבת מ ? 10 פרובינציות ו ? 3 טריטוריות.
מכאן שבנוסף למס שיש לשלם לממשל הפדרלי, אפשרי בהחלט שהמדינה הספציפית בה נמצא הנכס תדרוש תשלום מס נוסף.
1 מס עזבון / מס ירושה- מס נוסף שחשוב לשים אליו לב חל בעת פטירת בעל הנכס והורשת הנכסים למשפחתו. חשוב מאד לשים לב למס זה בארה"ב, אנגליה וכן בקנדה (שם רואים את הנפטר כאילו מכר את כל נכסיו רגע לפני פטירתו במחירם המלא). בישראל לא מוטל מס עזבון ולפיכך לא כולם מודעים לקיומו במדינות אחרות.
ישנם דרכים רבות להתמודד עם מס העזבון, חלקם פשוטות וחלקם מסובכות יותר ((לדוגמה החזקת הנדל"ן באמצעות חברה, נאמנויות שונות וכיוצ"ב), ואם הכוונה היא להחזיק את הנכס לתקופות זמן ארוכות מומלץ מאד לברר פרטים על כך לפני רכישת הנכסים.
3. מיסים בעת מכירת הנכס:
1 מס רווח הון/ שבח מקרקעין - המס הנפוץ ביותר בעת מכירת נכס מקרקעין הוא מס שבח מקרקעין או מס רווח הון על עליית ערך הנכס לאורך תקופת אחזקתו.
במקרים מסוימים בהם הנכס מוחזק כמלאי עיסקי או שהשבחת הנכס הופכת את מכירתו למכירה עיסקית (לדוגמה באנגליה), הרי שעל המכירה לא יחול מס רווח הון אלא מס הכנסה עיסקי רגיל. ההבדל בין השנים הוא בשיעורי המס, הפטורים הקיימים על המכירה (לדוגמה תושב זר שמוכר נדל"ן באנגליה יהיה חייב במס אם מדובר במס הכנסה ויהיה פטור ממס אם מדובר במס רווח הון) וכן בכללי מיסוי שונים החלים על המכירה.
באופן כללי, ככל שתקופת אחזקת הנכס גדולה יותר וככל שבעל הנכס עוסק פחות בנדל"ן, כך קל יותר לטעון כי מדובר ברווח הון (שבח מקרקעין) ולא הכנסה עיסקית.
1 מע"מ ? יש לברר אם מכירת הנדל"ן חייבת במע"מ, ואם כן יש לדרוש מהקונה להוסיף אותו לתמורה המוסכמת.
1 מיסי מכירה שונים ? ישנם מקרים שבהם המוכר, בנוסף למס רווח הון נדרש לשלם מס מכירה (כך לדוגמה בישראל). מס המכירה יחול לחול גם בצורת מס בולים או כל שם אחר וחשוב לשים לכך לב.
1 אגרות והיטלים ? לפעמים על מכירת נדל"ן חלים אגרות והיטלים וחשוב לשים גם לכך לב.
ג. מספר עצות שימושיות להשקעות נדל"ן בחו"ל:
בפרק הקודם תיארנו את המיסים החלים בחו"ל, אך כל משקיע ישראלי חייב לקחת בחשבון שגם רשויות המס בישראל מעונינות בחלק מהעוגה.
לפיכך ראינו לנכון לפרט שתי עצות שימושיות למשקיע בנדל"ן בחו"ל. עוד נציין כי קיימות דרכים רבות ומגוונות לצמצם את נטל המס החל בישראל, אולם פתרונות אלו מיועדים בד"כ למשקיעים גדולים בלבד היות ועלותם הכספית גבוהה.
מטבע הדברים נדגיש שאין להסתמך על עצות אלו וכל מקרה חייב להיבדק לגופו.
1. יתרונות בפתיחת חשבון בנק בחו"ל:
1.1 טעות נפוצה בידי ישראלים היא לקבל את דמי השכירות השוטפים ואת התקבולים ממכירת נכסים בחו"ל ישירות לחשבון הבנק שלהם בישראל.
1.2 לעומתם מי שפותח חשבון בנק על שמו בחו"ל (אפילו בסניף בחו"ל של בנק ישראלי) יכול לחסוך מס רב בישראל.
1.3 ההבדל נובע משיטת המיסוי הנהוגה בישראל ? בעקרון ישראל יכולה להטיל מס רק על הכנסות שהופקו בישראל, מכאן שלכאורה הכנסות מדמי שכירות מנכסים בחו"ל לא חייבות מס בישראל. אולם החוק בישראל מוסיף וקובע כי במידה וההכנסות מתקבלות לראשונה בארץ (כדוגמת תשלום דמי השכירות ישירות לחשבון בנק של המשקיע בישראל) הרי שאז יהיו ההכנסות חייבות במס בישראל.
1.4 כדי למנוע זאת, מומלץ למשקיע לפתוח על שמו חשבון בנק בחו"ל (מדובר בהליך פרוצדורלי פשוט שמותר לכל אדם), לקבל לחשבון זה את דמי השכירות ואחרי מספר חודשים להעביר את הכספים לחשבון הבנק בישראל ולהשתמש בו.
1.5 חשוב לציין כי אם אותו משקיע עוסק באופן עיסקי בהשכרת נדל"ן בארץ ובחו"ל, והוא מנהל את ההשקעה בחו"ל, הרי שבהחלט אפשרי שדמי השכירות ייחשבו כהכנסה עיסקית בידו ויחויבו לכן במס בישראל.
2. יתרונות להשקעה באמצעות חברה זרה:
2.1 משקיעים מתוחכמים יותר יקימו חברות זרות בחו"ל, וההשקעה תתבצע באמצעות חברות אלו.
2.2 היתרון המרכזי בהשקעה דרך חברות אלו היא בעת מכירת הנכס בעתיד.
2.2.1 תושב ישראל חייב בד"כ במס בישראל על רווחים ממכירת נדל"ן בחו"ל (זאת אומרת לאחר שישולם המס במדינה שבה נמצא הנכס, יידרש המשקיע במקרים מסוימים להוסיף על כך מס בישראל).
2.2.2 לעומת זאת, אם החברה הזרה תהיה בעלת הנכס, לא יחול עליה מס רווח הון בישראל בעת מכירתו.
2.2.3 אם החברה תוקם במדינות מסוימות (כדוגמת מקלטי מס), מעבר למס שמשולם על דמי השכירות במדינה שבה נמצא הנכס, לא תידרש החברה לשלם מס נוסף.
2.2.4 חשוב שהשליטה והניהול היומיומיים על החברה הזרה לא יתבצע בישראל, שאחרת רשויות המס בישראל יטענו כי מדובר בחברה תושבת ישראל החייבת במס.
2.3 יתרון נוסף להשקעות דרך חברות זרות הוא מס עזבון, היות והחברה ממשיכה להתקיים אחרי מותו של בעל המניות ורק המניות מועברות. כאן חשוב לוודא שאין מס עזבון על המניות עצמן.
2.4 קיימת עדיפות שכספי ההשקעה יועברו לחברות הללו כהלוואה מהמשקיע ולא כחלק מהון המניות, היות ובעתיד יוכל המשקיע למשוך רווחים בדרך של החזר הלוואה שאינו ארוע מס בישראל. רק אחרי החזר כספי ההלוואה, יחולק דיבידנד.
2.5 על הדיבידנד להיות מחולק לחשבון בנק של המשקיע בחו"ל בהתאם לסיבות שתוארו לעיל, ורק כעבור מספר חודשים יהיה ניתן להעבירו לארץ.
2.6 יודגש שעלויות הקמת חברה זרה יכולות לנוע בין 1500$ למספר אלפי דולרים, תלוי במדינה שבה התאגדה החברה. העלויות השנתיות נעות בין 800$ - לעשרות אלפי דולרים גם כן תלוי במקום ההתאגדות. לעיתים רבות החברות הזולות מספיקות מעל ומעבר לדרישות המשקיע.
ד. סיכום:
קיימים מיסים רבים ומגוונים על השקעות נדל"ן ברחבי העולם, הנושא אינו פשוט, וחשוב שהמשקיע יברר את מלוא הפרטים קודם שיחליט אם להיכנס לפרויקט זה או אחר.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
צבי אלטמן, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
