עסקאות קומבינציה 

עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין, במסגרתה מוכר בעל זכויות במקרקעין חלק מזכויותיו לקבלן (או יזם) בתמורה לקבלת שירותי בניה על חלקו במגרש - בד"כ דירות או יחידות אחרות (משרדים, חנויות וכו') במבנה שיבנה על ידי היזם. עיסקאות הקומבינציה נפוצות בישראל, וזאת בשל היתרונות הכלכליים העשויים להיות גלומים בהם לשני הצדדים:
מבחינת בעל המגרש - היעדר הצורך לשאת בהוצאות הבניה על המגרש וכן קבלת מספר רב יחסית של יחידות בנויות, מספר הגדול בד"כ מזה לו היה זכאי לו היה מוכר את כלל זכויותיו במקרקעין ובתמורה משתמש לרכישת יחידות. זאת ועוד, כיוון שנמכר על ידי הבעלים רק חלק של המגרש הרי שלא יחוב בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש אלא רק על חלקו, וכמו כן, בעת קבלת הדירות (או היחידות המבונות) לא יחוב במס רכישה, שכן המדובר בשירותי בניה שקיבל על חלקו שלו בקרקע. היתרונות מבחינת היזם (הקבלן) - אף הוא אינו נדרש לשלם בגין רכישת חלק המגרש במזומן, וכך נחסכות על ידו הוצאות מימון, שהינן פעמים רבות הוצאות מהותיות ביותר. כמו כן קבלת נכס בידיו עוד בטרם תחילת הבניה מאפשרת לו פעמים רבות לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון. אף הקבלן אינו חב בתשלום מס רכישה על כלל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו (ובכך נחסך חלק ממס הרכישה).
במהלך השנים התעוררו שאלות רבות הכרוכות במיסוי עסקאות הקומבינציה. לחלקן ניתן מענה ברור בפסיקה, וחלקן נותר בלא מענה חד משמעי. להלן עיקרי הנושאים:
א. סיווג העיסקה - יש להבחין בין עסקת קומבינציה כמכר חלקי (כפי שהוצגה לעיל) לבין שני סוגים אחרים של עסקאות: עסקת הזמנת שירותי בניה (לקבלן לא נמכר כל חלק מהמקרקעין והמדובר בהזמנת שירותי בניה בלבד) ולעומת זאת מכר מלא (כל הקרקע נמכרת לקבלן, ובבוא היום מוכר הקבלן לבעל הקרקע דירות). מובן כי לכל אחת מעסקאות אלה השלכות מיסוי שונות, וההבחנות המהותיות ביניהן (שאינן בהכרח אלו המופיעות באופן פורמלי בהסכם) נקבעו בפסיקה ובדברי הפרשנות (וראה לדוגמה פסקי הדין בעניין ש.א.פ. ו - ברקאי).
ב. מהי התמורה המתקבלת לצורך מס על ידי בעל המגרש - חשיבות שאלה זו הינה לאור העובדה כי התמורה יכול ותתקבל רק מספר שנים לאחר חתימת הסכם הקומבינציה (עם השלמת הבניה), ולפיכך יש מקום להוון תמורה זו (ראה לדוגמה ה"ב מס שבח 23/98).
ג. היבטי פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים שנמכרה תמורת בניה בעסקת קומבינציה - היבטי מס שבח במכירת דירה שתמורתה הושפעה מזכויות בניה נוספות, שווי המכירה והרכישה וכו'.
ד. היבטי מע"מ הכרוכים בעסקת הקומבינציה - ככלל, המדובר ב - 2 עסקאות לעניין מע"מ: האחת, עסקה של מכירת מקרקעין לקבלן (בגינה מוצאת בד"כ על ידי הקבלן חשבונית עצמית ומקוזזות תשומות). השניה, עסקה של מתן שירותי בניה - בגינה קיימת חבות מס בפועל, וביחס אליה מתעוררות השאלות מהו מועד החיוב בגין עיסקה זו, מהו המחיר הרלוונטי, האם יש לפנות לשווי שנקבע לצורך שומות מס שבח וכו'. בעניינים אלה קיימת לא אחת מחלוקת פוסקים, ולפיכך קיימת חשיבות רבה אף לפרקטיקה הנוהגת.
ה. סוגיות מיוחדות המתעוררות בכל הנוגע לעסקאות קומבינציה בהן הקרקע הינה בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל, וכן בכל הנוגע לעסקאות פינוי בינוי.
אין ספק כי השאלות שהוצגו לעיל הינן בעלות חשיבות מהותית לכל יזם, קבלן או בעל מקרקעין השוקל התקשרות בעיסקת קומבינציה, וככאלו הן ראויות, כל אחת לדיון מעמיק בפני עצמו.

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר     הדפס את המאמר     שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי