קיימת הצדקה משפטית וכלכלית לכך, כי רפורמה אזרחית מעין זו הלוקחת בחשבון את עובדת ישיבת החקלאים על הקרקע מזה עידן ועידנים, תהיה מלווה לפחות במתן פטור ממס רכישה, בניגוד לגישת בתי המשפט ורשויות המס.
באשר לדעות החלוקות על טיב זכויות החקלאים באדמותיהם ועל השלכותיהן על שאלת החבות במס רכישה של החקלאים בגין הזכויות שיוענקו להם, ישנן מספר גישות: ראשית, ניתן לטעון כי כיוון שחקלאים הינם בעלי חזקה בקרקע זה עידן ועידנים, המהווה לב לבה של הזכות במקרקעין, הרי שלא נרכשת כיום זכות חדשה במקרקעין ולכן לא אמורה להיווצר חבות במס רכישה.
שנית, ניתן לראות ברפורמה ביחס לזכויות החקלאים באדמותיהם כהיוון גרידא, היוון שאיננו מצדיק הטלת מס רכישה.
ולבסוף ניתן לראות בזכויות הניתנות כרגע לחקלאים כזכות קדימה לביצוע עיסקאות מסוימות עם המינהל אשר אינה עולה כלל כדי זכות במקרקעין המחייבת את רוכשיה במס רכישה. עם זאת, קיימת גם גישה הפוכה שעוגנת בפסיקת בתי המשפט, לפיה לחקלאיים אין זכויות קנייניות במקרקעין שלהם.
ההתלבטות הקיימת בין שתי גישות אלו הינה ערכית וכימותה לכסף הינו בעיה כלכלית קשה.
נציין עוד, כי בחוקי המיסוי זכויות החקלאים ההיסטוריות עוגנו בחקיקה ורואים בהן כזכויות חכירה רבות שנים שנוצרו מיום העלייה לקרקע.
מאידך, בפסיקת בתי המשפט נחלקו הפוסקים ורובם פסקו, כי גם אם מדובר בציפיות היסטוריות לגיטימיות של החקלאים, הן אינן הופכות לזכויות קניין פאר-אקסלנס. לאחרונה גם בפס"ד אוראל, בארותיים, אלסטר, נקבע שהחלטות המינהל אינן מקנות לחקלאים זכויות קנייניות בקרקעות שלהם.
בר רשות בפסקי הדין שרבט ומחסרי שנפסקו בשנים 82 ו-87 דן ביהמ"ש העליון במהותה של זכותבר הרשות המתחדשת מידי שלוש שנים לעניין חוק מס שבח. ביהמ"ש העליון קובע כי כדי שזכות תחויב במס שבח אין די בצפייה אלא יש להצביע על זכות משפטית. בהתאם לכך, נקבע שמוכר זכות רשות אינו חייב בדיווח למס שבח.
פס"ד בלה ראוך לפי פרשנות הנסמכת על פסקי דין ותיקים של ביהמ"ש העליון (בלה ראוך), אצל מי שהיתה חזקה נוגדת רבת שנים, העריכו את שייר הבעלות שנרכש במועד מאוחר יותר בכ-25%, ואילו בדיירות מוגנת מקובל להעריך את שייר הבעלות בכ-40%, ולכן בחזקה שהינה חזקה כדין תוך רשיון רב שנים. אף אם תחויב העיסקה במס רכישה כלשהו, יהיה זה בלא יותר מ-10% משווי הזכויות או במס רכישה של 0.5%.
תיקון הגדרת "זכות במקרקעין"
לפני כחמש שנים תוקן חוק מס שבח והורחבה הגדרת "זכות במקרקעין" באופן שהיא כוללת גם הרשאה במקרקעי ישראל שנהוג לחדשה מעת לעת.
יום הרכישה הוא יום העלייה לקרקע בהתאם לעקרון הרואה את החקלאים כמחזיקים בקרקע מקדמא דנא ולתקופה ארוכה נקבע בתיקון 33 לחוק מס שבח, כי יום הרכישה ושווי הרכישה יחושבו לפי היום שבו ניתנה למוכר לראשונה ההשראה באותן מקרקעין: הזכות למגרש בהרחבה כחלק מהנחלה בשונה מהחלטות אחרות העוסקות בשינוי ייעוד, לא נקבע בהחלטה 737 כי הקרקע המתוכננת לשינוי ייעוד תוחזר למינהל טרם שינוי הייעוד.
בהחלטה 737 אין הוראה הקובעת החזרת הקרקע למינהל, ההיפך נקבע, שהמגרשים יהיו במסגרת חוזה המשבצת של האגודה.
"עד לחתימת הסכמי פיתוח יהיו המגרשים במסגרת חוזה המשבצת של האגודה. מעת שייחתם הסכם פיתוח יראו את אותו מגרש כנגרע ממשבצת האגודה".
בהתאם לכך סוכם עם יחידת המיסוי הבין מושבית ושלטונות מס שבח, כי יש לראות ביישום החלטה 737 כהגברת זכויות בנחלה ואת הזכויות כחלק מן הנחלה.
הסדר זה בא לידי ביטוי בסעיף 4 להוראות ביצוע מס שבח 24/96.
לעקרון זה היבטים חשובים במימוש ומכירת הזכות.
בהתאם להסדר זה בעלי נחלות שמחזיקים בנחלה לפני 1/4/61 משלמים מס מופחת בעת מכירת המגרש (24%-12%) המשמעות היא חסכון המשמעות היא חסכון במס בעיקר לאוכלוסייה המבוגרת. על פי אותו עקרון על תמורה ממכירת זכות למגרש בהרחבה המיועדת לכיסוי חובות במסגרת חוק גל יחול הפטור ממס שבח.
מע"מ החזקת החקלאי בקרקע מקדמא דנא בא לידי ביטוי גם בפסיקת ביהמ"ש בענייני מע"מ בע"ש 1499/93 מרלי נ' מנהל מס ערך מוסף במיסים י-3 ה-218. קבע ביהמ"ש, כי זכויות בר הרשות יחשבו כזכות במקרקעין לעניין 0חוק מע"מ.
"סבורני כי התשובה לכך חיובית, זכות של בר רשות במשק מקנה לחבר זכות ייחודית להחזיק, להתגורר ולעבד את המשק מכיוון שכך 'זכות של בר רשות במשק' הינה בגדר זכות במקרקעין כמשמעה בחוק מע"מ".
פסק דין בית יהושע בפסק דין שניתן בביהמ"ש המחוזי בת"א (ה.פ. 246/96) בעניין הרחבת מושב בית-יהושע הועלתה הטענה, כי לבעלי הנחלות אין זכויות קנייניות בקרקע. כב' השופטת סירוטה דחתה טענה זו מכל וכל וזאת בהסתמך על תצהירו של מר דרור קרישפין, סמנכ"ל המנהל ומנהל האגף החקלאי.
פסיקה סותרת כנגד הגישה לעיל הרואה בזכויות החקלאים כזכויות קנייניות עומדת הגישה, לפיה גם אם מדובר בציפיות היסטוריות לגיטימיות של החקלאים, הן אינן הופכות לזכויות קניין (ר' לעניין זה פס"ד אוראל, בארותיים ואלסטר).
זכות קדימה במיכרזי המינהל - קומות בפן קנייני לפני תקנה 25 לתקנות חובת המיכרזים, המינהל פטור מחובת המיכרז בהצעת זכויות במקרקעין לחקלאים המחזיקים באדמותיהם במשך תקופה של מעל 10 שנים.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
רו"ח בועז מקלר ועו"ד זיו שרון
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
