רבים מאיתנו וודאי נתקלו במונח "פינוי- בינוי" או לחילופין במונח זהה השגור בפי רבים כהתחדשות עירונית. המדובר בעסקת חוזים בין יזם לבין בעלי דירות, אשר על פי החוזים מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתוכנית לפי חוק התכנון והבנייה.
לא פחות מ-80 פרויקטים של פינוי בינוי אושרו בשנתיים האחרונות על ידי משרד השיכון, אולם מעטים מאוד מתוכם עברו לשלבים הביצועיים של הפרויקט.
פרויקטים של התחדשות עירונית נועדו לא אחת לשם ניצול יעיל ומרבי יותר של הקרקע, התשתיות ומוסדות הציבור באזורים בנויים, באמצעות תוספת זכויות בנייה באזורים הללו. קבלנים סוברים כי פרויקט מסוג כזה ייתן מענה למצוקת הקרקעות באזורי הביקוש ויעמיד מבנים בסטנדרט בנייה גבוה הכוללים חדרי ממ"ד ומקלטים, מבנים העמידים נגד רעידות אדמה, גז ואש וכיו"ב.
בפועל מדובר על עסקאות קומבינציה, אשר במסגרתן מפנים שכונות מגורים ישנות ורעועות, ומקימים במקומן שכונה חדשה ומודרנית, בעלת תשתית ראויה ומפותחת (הכוללת בין היתר חניה לבאי השכונה, פיתוח נתיבי תנועה, מערכות גז, חשמל מים וכו'). ניתן לומר, כי פרויקטים מסוג כזה משמשים לרוב כמנוף לשיקום ופיתוח שכונות מצוקה.
לפרויקט "פינוי בינוי", קיימים אינטרסים ברורים הן של המדינה, אשר אמונה על רווחת אזרחיה ובכך למעשה מנצלת היטב את הקרקע, הן של תושבי השכונות אשר באזור מגוריהם מתבצע שיקום ופיתוח השכונה והן לרשויות המקומיות, אשר זוהי הזדמנות עבורם לשפר את חזות פני העיר וכמובן את רמת איכות וחיי התושבים בכך שיוכלו למשוך אליהם תושבים נוספים לשכונה החדשה והמתפתחת שיהיו ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר. כל שכן לבל נשכח, כי הכנסות העירייה מפרויקט כזה יעלו ממיסים שיוטלו על התושבים בשל ניצול שטחים מובנים ועליית מספר יחידות הדיור בשכונה. לצד כל הגורמים הללו, קיימים היזמים אשר מתחילים בפרויקט סבוך זה היות וכנר לרגליהם עומד השיקול של הכדאיות הכלכלית. הקלות מס משמעותיות אשר ניתנות להם, זכויות בנייה וכמובן שלבסוף מלאי דירות שיוצאו למכירה לאחר שהעמידו את דירות החדשות לרשות המפונים הם רק חלק קטן ממנת חלקם של היזמים. לשם כך, היזמים מתחייבים להגיע עם הדיירים להסכמה על פינויים (לעיתים ייתכן שזה ייעשה בשלבים), הריסת כלל המבנים הקיימים בשטח ובניית מבנים חדשים בבניה רוויה, תוך פיתוח סביבתי נאות והוספת שטחים פתוחים, ציבוריים ופרטיים.
למרות זאת, פרויקטים רבים של פינוי בינוי עומדים במקום ולא מתקדמים במשך שנים רבות, זאת בשל הקושי הרב ליישמם. המכשולים והחסמים העיקריים בפרויקטים מסוג זה הם רבים; פולשים בעיתיים, פיצויים יקרים המשולמים למפוני הדירות, הביורוקרטיה המסובכת, הגנה חזקה על זכות הקניין של הדיירים, סירובם של חלק מהדיירים להתפנות מדירותיהם, סחבת משפטית וסחבת תכנונית הם רק חלק מהמכשולים. כמובן שרשימה זו אינה ממצה ולאורך כל הפרויקט יכולים להתעורר בעיות משפטיות ותכנוניות אשר לא חשבו עליהן קודם לכן.
יודגש, כי רובם המכריע של הפרויקטים מסוג "פינוי- בינוי" נעשה תוך הוצאת הדיירים מבתים משותפים. תחום דיני הבתים המשותפים מושפע רבות נוכח חקיקת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), אשר נחקק בשנת 2005. מדובר בחוק חדשני למדי, אשר מפחית ומקל את דרישות הרוב הנדרש לקבלת החלטות הנוגעות לזכויות הקנייניות ברכוש המשותף. ההצדקה העקרונית להעדפת אינטרס רוב בעלי הדירות על פני המיעוט הקטן נעוצה בכך, שזכות הקניין של בעל דירה בבית משותף, הינה זכות מוגבלת מלכתחילה. היות והמחוקק דורש הסכמה פה אחד לעניינים כמו; הצמדת רכוש משותף, ניצול זכויות בניה וכו', לא מן הנמנע שנתקל ב"תופעות לוואי" של סחטנים ונקמנים למיניהם, אשר יקומו וינסו לטרפד את העסקה כולה ואת ביצועו של הפרויקט. מדובר במסרבים אשר פועלים ממניעים בלתי הולמים ומסרבים להצעת היזם באופן בלתי סביר ובמקרים רבים גורמים להפסדים אצל הרוב המכריע של הדיירים בשכונה. בעבר, הדייר הסחטן, הוא זה שניצל את חסות החוק על מנת לנסות ולסחוט את הקבלנים או היזמים לדירה נוספת בפרויקט תמורת חתימה על הסכמתו. כיום, כאמור אם אותו דייר יסרב באופן בלתי סביר, הרי הוא צפוי לעונשים וסנקציות כלכליות שיוטלו עליו בגין טרפוד העסקה, על ידי בית המשפט ובכך למעשה החוק מצליח להפעיל הרתעה שהיא יעילה והכרחית גם יחד כנגד אותם סרבני פינוי. לא זו ואף זו, יוכלו כל דיירי השכונה אשר נפגעו להגיש כנגד אותו סרבן תביעת פיצויים משמעותית לפי פקודת הנזיקין.
בפרויקט מסוג זה, הדייר מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת, גודל הדירה החדשה נקבע במשא ומתן עם הקבלן והיזם בגבולות הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. חשוב לציין, כי קיימת מגבלה על הטבת המס למתפנים שקובעת שאם לבעלי נכס מתפנה יש נכס נוסף באותו פרויקט, רק דירה אחת בלבד תוכל ליהנות מהטבת המס.
לא למותר יהא לציין, כי זכות הקניין זוהי זכות יסוד מהראשונות במעלה, אשר בעסקאות מעין אלה, פוגעת ברמתה הגבוהה ביותר דיירים, ולכן לא אחת מציעים היזמים לדיירים הצעות אטרקטיביות על מנת לפתות ולתמרץ את הפינוי מהדירה לשם זירוז הקמת פרויקט הבינוי. יצוין, כי היות וחוק פינוי ובינוי (פיצויים) הינו בחיתוליו- עדין אין תקדים מחייב והסוגיה לעניין הגדרת סירוב בלתי סביר מעורפלת היא. החוק אומנם מגדיר ברשימה שאינה סגורה מקרים בהם ייחשב סירובו של הדייר כסירוב בלתי סביר, אך ברי כי רשימה זו אינה ממצה.
טרם רכישת דירה בפרויקט "פינוי- בינוי", ראוי לערוך מספר בירורים, שכן עלולות להיווצר מספר בעיות, אשר לא ניתנו להם פתרונות. כך לדוגמא, יש לבחון את מערך היחסים בין היזם לבין הדיירים המפונים מדירותיהם. כמו כן, יש לערוך בדיקה מקיפה לגבי הליווי הבנקאי שניתן ליזם לשם הקמת הפרויקט, על מנת שהקנייה תעשה ללא חששות, עליך לוודא מיהו הבנק המלווה של הפרויקט ושהכספים שניתנים על ידך נכנסים לחשבון נאמנות שנפתח לטובת הפרויקט הספציפי. בנוסף, קיים מערך יחסים משולש בין הדיירים המפונים, שלטונות המס והיזם אותו יש לבחון. כמובן, שאם הקרקע היא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל מתחייבת בעניין זה בדיקה נוספת.
כדי למנוע עוגמת נפש, בחינה מקיפה של כל המישורים שהובאו לעיל הכרחית היא. ראוי כי הרוכשים שאינם צד לדיירים המפונים ישכילו לעמוד על כל אותן נקודות תורפה, אשר עלולות להיווצר עם הקמת פרויקט מסוג "פינוי- בינוי".
רמת גן: רח' החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל': 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל': 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il הכותבים הינם שותפים במשרד דורון, טיקוצקי, עמיר, מזרחי - עורכי דין ונוטריון, המתמחה במשפט מסחרי ומיסויי. המשרד החל לפעול בחיפה, וכיום פועל בכל רחבי הארץ באמצעות משרדים ברמת גן ובטבריה. במשרד כ-40 משפטנים, בנוסף לצוות המומחים (רו"ח ויועץ-פנסיוני) והצוות האדמיניסטרטיבי.
רמת-גן: החילזון 12, (בית הקריסטל) טל': 03-6127446,
חיפה: שד' המגינים 58
טל': 04-8526693,
טבריה: הירדן 100א'
טל': 04-6717201,
רומניה-בוקרשט: רח' דומינטה אנסטסיה 10/2
פעילות המשרד כוללת פעילות מסחרית ומיסויית בינלאומיות מקיפה ללווי עסקאות מסחריות ועסקאות נדל"ן בבגרמניה, רומניה, בולגריה, גאורגיה (גרוזיה), הונגריה, פולין, ארגנטינה, ברזיל ועוד.
שאלות נא שלחו למייל:
eli-doron@taxlawyers.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
