המונח דירת מגורים בחוק מע'מ בעקבות פסק הדין בעניין שכנר שימוש בנכס בפועל למגורים עשוי להשפיע על ראייתו כדירת מגורים לצרכי החוק 

ברשימה זו נעמוד כל פרשנותו של המונח "דירת מגורים" בחוק מע"מ. לעמידה על משמעותו של מונח זה חשיבות בעיקר לצרכי הגדרת עסקת אקראי. עמידה על משמעותו של מונח זה לצרכי החוק עשויה להביא לפטור ממע"מ ברכישת ובמכירת נכס שאינו "דירת מגורים " כפשוטה על-ידי מלכ"ר או מוסד כספי.ים
כידוע החלופה השניה להגדרת עסקת אקראי בסעיף 1 לחוק מע"מ קובעת שורה של עסקאות במקרקעין שלצרכי חוק מע"מ יש לראות בהן עסקת אקראי ומכאן עסקה החייבת המע"מ. חלופה זו קובעת כדלקמן: "מכירת מקרקעין לעוסק בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין, וכן מכירת מקרקעין בידי אדם כאמור, למעט מכירת דירת מגורים, למלכ"ר, או למוסד כספי". לאור הגדרה זו הרי שבמקרים בהם מוכר מלכ"ר או מוסד כספי דירת מגורים למלכ"ר או מוסד כספי וכן במקרים בהם מוכר אדם פרטי - שאינו עוסק, דירת מגורים למלכ"ר או מוסד כספי, לא קמה עסקת אקראי, ולא קמה חבות במס (למוכר - כאשר הוא מלכ"ר או מוסד כספי, ולקונה במקרה בו המוכר הוא אדם פרטי).
המונח דירת מגורים לא זכה להגדרה בחוק מע"מ. על-אף שמחוקק חוק מע"מ חזר עליו גם בסעיפים 5 ו-149 לחוק. בנוסף דן חוק מע"מ גם בפטור להשכרה ל-"מגורים" בסעיף 31(1) לחוק (אך לאוו דווקא בדירה) וכן הוא קובע סמכויות כניסה וחיפוש ביחס ל-"בית מגורים" ונכס שאינו בית מגורים בסעיף 109 לחוק. המחסור בקיומה של הגדרה למונח דירת מגורים, מעלה שאלות שונות ביניהם: האם יש לפרש הגדרה זו בהתאם למובנה בחוק מיסוי מקרקעין, האם יש לדרוש שימוש בפועל בדירה למגורים? האם ניתן להסתפק בקביעת ייעוד אובייקטיבי של הדירה למגורים, משמע הדירה מיועדת על-פי טיבה למגורים? האם יש צורך בשניהם? מהי דירה? האם חלק מדירה נחשב גם הוא לדירה? האם דירה שאינה רשומה ככזו (לדוגמה בגין בניה לא חוקית) או דירה באמצע הליך בניה, תחשבנה כדירה? מה דינה של דירה שנסתיימה בנייתה אך טרם קיבלה את האישורים המתאימים ועוד, ועוד?
בפסק הדין בעניין ה.ד.י. חברה לסחר (1483/93) עמד בית המשפט על הבעייתיות הקיימת בחוק מע"מ אשר אינו קובע הגדרה למונח דירת מגורים, לכן לצורך עמידה על משמעות מונח זה מפנה בית המשפט למשמעות הקנויה לו בלשון בני אדם.
בלשון בני אדם נוטים לפרש את המונח דירת מגורים כיחידה שלמה וכוללת המהווה יחידה עצמאית. לשם עמידה על משמעותו של מונח זה בחוק מע"מ נהוג היה בעבר ליישם בעניין זה את המבחן האובייקטיבי אשר נקבע לצורך חוק מיסוי מקרקעין שם נקבע בסעיף 1 לחוק כי אחת החלופות להגדרת "דירת מגורים" היא דירה "המיועדת למגורים על-פי טיבה". על-פי המבחן האובייקטיבי לפיו על דירת מגורים להכיל בפועל את כל המתקנים הנדרשים, החיוניים והמצויים בדרך כלל בדירות מגורים ובכלל זה מתקני שירותים מטבח חשמל וכו'. כך לדוגמה בפסק הדין בעניין מילר (4206/92) קבע בית המשפט כי לעניין חוק מיסוי מקרקעין אין לראות בדירה ללא מקלחת או אמבטיה כ"דירת מגורים לפי טיבה".

לאור דברים אלו יש לטעמנו לכלול בגדר מונח זה אף דירה שאינה משמשת למגורים בפועל ואף דירה ששימשה כמשרד כל עוד לא נערכו בה שינויים שאינם מאפשרים את המשך השימוש בה כדירת מגורים ובתנאי שהיא נמכרת כ"דירת מגורים" ולא כ"משרד" (עם זאת אין זה אומר כי על המוכר לחקור אחר כוונת הרוכש). הוא הדין אף אם הדירה שימשה בעבר כגן ילדים או כבית ספר. במועד המכירה יש לבחון האם לדירה הנמכרת קיים פוטנציאל ממשי ואמיתי לשימוש למגורים. נציין כי בפסק הדין בעניין שכנר אשר ניתן לעניין מס שבח קבע בית המשפט העליון כי דירה ששימשה בעבר כגן ילדים וכתלמוד תורה ויש בה מתקני מגורים בסיסיים דוגמת שירותים, מטבח, מים, חשמל ומספר חדרים תחשב כ"דירת מגורים" על-פי טיבה, על-אף שאין בה לא מקלחת ולא אמבטיה. בית המשפט העליון קבע שעל אף האמור יש לראות בנכס הנדון דירת מגורים היות והיא מיועדת למגורים על-פי טיבה וקיים בה פוטנציאל ממשי למגורים (על-אף שאין לה מקלחת או אמבטיה).

אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
אריה ליבוביץ, עו"ד
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי