ובהמשך ממשיכים המלומדים: "התוצאה זהה גם לפי מבחן הכוונה. רכישת אולם תיאטרון, על כל מרכיביו, כוללת מרכיב משמעותי של ריהוט וציוד, ולכן שונה מרכישה של מקרקעין גרידא. הטענה, לפיה הצדדים התכוונו לראות בחפצים אלו חלק מן המקרקעין, מנוגדת להיגיון כלכלי. מן האמור עולה, כי כאשר נמכרים מקרקעין ועליהם ציוד המחובר למקרקעין, אולם ניתן להפריד את הציוד באופן שהוא אינו מאבד מזהותו (כגון מכונות), לא ייחשב הציוד כחלק מהמקרקעין, ומכירתו לא תתחייב במיסי מקרקעין. לכן, בטרם מכירת מקרקעין עליהם ציוד כאמור, יש להעריך באופן מדויק את שווי הציוד ולהפחיתו משווי המכירה הכולל."
לדעתנו, בניגוד להילכת נכסי ר.א.ד.ד. (עמ"ש 1360/00) בו ועדת הערר קבעה, כי זכויות בניה מהוות זכות עצמאית במקרקעין, אין זכויות אלו אלא זכויות מנהליות ולכן אף הן מוציאות איגוד פלוני מגדר איגוד מקרקעין. עדיין נשארת שאלת הטפל והעיקר.
כזכור, בהגדרת איגוד מקרקעין נקבע כי אם המטלטלין הם טפלים, הרי אין בכך להוציא את האיגוד, ששאר נכסיו מקרקעין, מגדר איגוד מקרקעין. מבחן הטפל יכול להיות מבחן כמותי או מבחן ערכי. מבחן כמותי גורס כי אם ערך המטלטלין הינו מעל 5% - 10%, הרי אין האיגוד בגדר איגוד מקרקעין. מבחן ערכי יגרוס כי מטלטלין, כדוגמת מלאי מנורות להחלפה, בבית להשכרה הינו טפל מבחינה ערכית, שכן ברור כי אכן הן העיקר והן טפל ההולך אחרי העיקר. כך אולי גם ביחס למכונית מנכ"ל הבניין. אולם ספק אם ניתן לומר כי מתקני קרור, מעליות, ארונות חשמל, חדרי אחסון, ושאר מחוברים הניתנים להפרדה, הם טפל מבחינה ערכית, וודאי שאינם יורדים מכדי 7% מערך הבניין. יוצא איפוא כי מבחן הטפל לא נתקיים בהם (באותם מטלטלין) ולפיכך לפי הגדרות מקובלות הם מוציאים את האיגוד מגדר איגוד מקרקעין.
אחרי הרפורמה מ-7/11/01 עדיין קיימת חשיבות גדולה לשאלת סיווג האיגוד כאיגוד מקרקעין, ראשית יש עדיין חבות במס רכישה ומס מכירה (7.5% מס); שנית, הטיפול בשומת מס רווח הון של איגודי מקרקעין נעשית במשרדי מס שבח ולא במשרדי מס הכנסה. שלישית, ערעור יהיה לועדות ערר מס שבח ולא לערכאות מס הכנסה. רביעית, לפי גישת מס שבח פטורים ושיעורי מס כולם יחתכו לפי חוק מס שבח ותקנותיו, כך שלדוגמא העברת מניות כתרומה למוסד ציבורי תלויה באישור לפי סעיף 61(ד) לחוק מס שבח, אך פטורה ממס לפי סעיף 97 לפקודה גם אם לא אושר אותו מוסד כ"מוסד ציבורי".
נציין עוד כי מאז חקיקת סעיף 7א לחוק מיסוי מקרקעין (ב-7.11.01), והעברת חישוב המס בפעולה באיגוד מקרקעין לחלק ה' לפקודה, וכן הוצאת הקצאת זכויות באיגוד מגדר החבות במס, השווה המחוקק במידה רבה דינו של איגוד מקרקעין לחברה רגילה. עם זאת עדיין קיימים נוהלים רבים, שחלקם צויינו לעיל, היוצרים אבחנות בלתי רצויות בין שני סוגי האיגודים הללו.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
