אנו בדעה כי הלהיטות לחייב במס רר"ל בעת מימוש עתידי של המקרקעין שכרו יוצא בהפסדו וקיימים סעיפי חיוב במס אחרים המביאים לאותה תוצאה מבלי להיכנס לתחום האפור של חיוב רר"ל במס שבח.יותר מכך לא תמיד יקבל בעל המניות המוכר את הגבוה מבין עלות הקרקע לאיגוד או עלות המניות באיגוד( השווה הילכת רות סלע).
לפי הצ"ח בנוסחה דהיום, הרי גם במקרה של מתנה לקרוב, העברה פטורה לאיגוד, מיזוג, ר-ארגון של בעל המניות, אין דחיית המס חלה על הרווח הנוסף, לפי ההצעה, למרות שד"כ אין אלו "ארועי מס" המשמשים בסיס לגביית מס. זו תוצאה בעייתית מכמה טעמים. בעלי מקרקעין שקיבל מקרקעין בעיסקה פטורה, או המוכר קרקע שהגיעה אליו בפרוק פטור נמצא במלכוד מס (המילכוד חל על "רווח נוסף", רר"ל, שאיננו מודע לו לרוב). חיוב נוסף זה יהווה, ללא ספק, מקור נוסף לטענות רשלנות נגד עו"ד בעיסקה שלא יהיו מצויידים כלל במקור מיידע לגבי "מטען מס נוסף" המלווה את המקרקעין ורובץ עליהם כמו "מוקש נעל" מיום רכישתם בפרוק פטור ועד למכירתם. מניסיוננו, ראינו כבר שהוראות כאלו הן הוראות מכשילות הטומנות מכשול בפני עו"ד רבים באופן מיותר ולא הוגן וגוררות תביעות רשלנות רבות. הדבר קורה במיוחד כאשר עו"ד של המכירה הוא חדש ולא מכיר היסטוריה של הקרקע. אין גם כל רישום על החוב הזה במרשם כלשהו שניתן להתעדכן בו קודם למכירה!
נציין עוד כי קיימים מוקשי מס נוספים בפרוק איגודי מקרקעין מסוג זה (סעיפים 72א ? 72ג), מוקשים שהיו חביבים על מנהלי מס שבח מקרקעין בשנות ה-90, אשר נטעו אותם לרוב בחוקי המס וחבל! מוקשי מס אלו המתפוצצים במכירה עתידית מהווים מקור לתביעות נגד עו"ד ומקור למיסוי לא מוצדק על אזרחים נאיביים שאינם מודעים להם. אין גם מנגנון ביורוקרטי כיום שנותן מידע זמין לאזרח על חבות מס עתידית כזו. ייתכן כי ראוי שמרשמי מס שבח, בדומה למס הדחוי לפי סעיף 5(ב) לחוק (שינוי יעוד), או למס הנדחה לפי סעיף 50 (קבלנים), או סעיף 51 (העדר יפוי כח), או מכח סעיף 19(4) (קומבינציה חדשה) יכילו גם כאן מידע בצורת שומת מיסוי מוקצאת שתחול על כל סעיפי "מוקשי המס" שהוחזרו בשנות ה-90 לפרוק איגודי מקרקעין (סעיף 72א - 72ג לחוק). הצ"ח ממשיכה וקובעת שורה של עסקאות שאינן גוררות מיסוי רר"ל.
מכירות, או עסקאות אלו, אשר אינן מפעילות את הוראת מיסוי הרווח הנוסף הרעיוני, הן מכירות פטורות שהמחוקק נקב בהן במפורש. כל האחרות (מתנה לקרוב, פטור לדירת מגורים, העברה לתאגיד בפטור ממס) יפעילו את הדק חיוב המס על ה"רווח הנוסף" במכירה עתידית. הרשימות שלהלן אינן מפעילות את "הדק" המיסוי של הרר"ל, אך אינן סופיות ברשימה זו כיום. ניתן כבר כיום למנות בין אותן עסקאות "פטורות" רר"ל בין השאר: העברה בפטור למדינה (סעיף 60) או העברה למוסד ציבורי (סעיף 61), הפקעות (64), רפרצלציה (65), חלוקה בין בעלים משותפים (סעיף 67) ופרוק פטור נוסף (הוראות סעיף 71).
בהקשר זה צומח תכנון מס מעניין ביותר. פרוק כפול הינו תכנון מס פוטנציאלי לאור העובדה, כי החוק פוטר את המס החל על רווח נוסף בעת פרוק נוסף לאחר פרוק ראשון של איגוד מקרקעין. במקרה זה אצל בעל המניות השני, יחולו אמנם אותן הגדרות של "רווח נוסף" מכח הוראות השרשור (סעיפים 31, הילכת סלע, אברהם וכיו"ב), אך הרעיון של רווחים ראויים לחלוקה לא קיים יותר ולכן ניתן יהיה להגן על טענה, כי אין תחולה להוראות מיסוי הרווח הנוסף בידי בעל מניות בשרשור.
יותר מכך, המחוקק גם דאג לכלול הוראות מעבר בסעיף העלות של המקרקעין (סעיף 31 לחוק). זאת כתוצאה מלחץ חברי ועדות מיסים של הארגונים המקצועיים. ההוראה קובעת כי למרות ביטול העלות הרעיונית של מניות (לפי שווי מקרקעין באיגוד, ולא לפי עלות המניות בפועל, בעת רכישת מניות באיגוד קודם לפרוק), תיוותר עלות רעיונית זו, לפיה יחשב מחיר העלות של קרקע שהתקבלה בפרוק, שוויה ולא עלותה בפועל, כך שבסיס המס למכירה העתידית יהיה שווי שוק. מכבסת מס זו ראויה לתשומת לב מיוחדת, בהיותה פוטנציאל לחסכון מס גדול. מכבסת מס זו תהיה קיימת רק עד לחקיקת החוק, שכן לפי הוראת המעבר הותנתה הוראת העלות לפי ערך השוק של הקרקע (ללא התחשבות בקיום התחייבויות לאיגוד). אם ערב הפרוק היה מדובר באיגוד מקרקעין, ואם הזכות באיגוד נרכשה עד ליום פרסום תיקון 54 שצפוי לעבור בימים או בשבועות הקרובים, ואולי כבר עתה עבר בכנסת.
עצתנו הינה למי שלא חושש מתכנון מס מהיר, להקצות מניות (שאינן ארוע מס) באיגוד עתיר חובות לחברה בת או חברה חדשה בשליטתו, בערך ריאלי שיהיה אפסי כתוצאה מחובות האיגוד, וע"י כך לנצל הוראת מעבר של מכבסת מס, שנפתחה למספר ימים בתיקון 54 לחוק מיסוי מקרקעין. בדרך זו בעת מכירה עתידית של קרקעות שימכור באיגוד, יהנה מפטור ממס על רווח נוסף ומעלות לפי שווי שוק למקרקעין שיקבל בפרוק.
אמנם הקצאה כזו, שהינה הקצאה מיטיבה, תדחה את הפרוק ב-4 שנים, אך ממילא זה הזמן הסביר לפתרון בעיות חובות האיגוד לבנקים והבראתו הכלכלית של האיגוד.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
