פינוי מחזיק במקרקעין 

ייתכן כי אתם ומשפחתכם התגוררתם מאז ומעולם על קרקע שמעולם לא נרשמה על שמכם. ייתכן והנכם בעלי בית-עסק הפועל במקומו עוד בטרם קום המדינה אך זכויותיכם במקום לא נרשמו מעולם. מה קורה כאשר המדינה, מנהל מקרקעי ישראל או אדם אחר מחליטים שעליכם לפנות את המקום לאלתר? המפתיע הוא שדווקא טענה כי החזקה בשטח מקורה בפלישה והיא נעשתה בלא הסכמת הבעלים עשויה להקנות לשם את הזכות להמשך החזקה בקרקע.

במקרים רבים מעניקים לכם החוק והמערכת המשפטית זכויות אשר עשויות להציל את ביתכם/עסקכם (שלעיתים הוקמו על-ידי אבות אבותיכם) מפני חורבן מוחלט והעברתם לידי המדינה. כך, למשל, כאשר מתיישנת אפשרות המדינה למימוש זכותה במקרקעין עלולה היא לעמוד בפני קושי של ממש בפינוי המחזיקים במקרקעין.

כאשר עסקינן במקרקעין מוסדרים[1] הרי לא תחול התיישנות[2] על תביעות לסילוק-יד במקרקעין שכאלה, אלא אם טענת ההתישנות התגבשה ונשתכללה בטרם יום 1/1/70[3]. על-פי לשון החוק[4], תקופת ההתיישנות בתביעה במקרקעין רשומים הינה 25 שנים. אולם לגבי אדם שחזקתו במקרקעין החלה לאחר יום 1/3/43 לא יבוא במניין חישוב התקופה 5 השנים המתחילות בשנת 1953[5].

באחד המקרים שהתברר בפני בית-המשפט[6] טען המחזיק בקרקע, אותו ביקשה המדינה לפנות, כי הוא ואביו המנוח החזיקו במקום, כאדמה המעובדת לחקלאות באופן שוטף, כל השנים, מאז שנות ה-30. לפיכך טען כי תביעת המדינה לפינויו מהמקרקעין התיישנה (עוד טרם כניסת חוק המקרקעין לתוקפו).

יצוין לעניין זה כי טענת "התיישנות" תשמע רק באם באותה תקופה היתה החזקה שלא באישור המדינה או בהסכמתה (חזקה בעלת אופי "נוגד" או "חזקה נוגדת"). על המחזיק נטל ההוכחה להראות שחזקתו אינה באה מכח הסכמתו הישירה או העקיפה של הבעלים (המדינה במקרה זה) וכי היא כרוכה בהתנגשות אינטרסים בין המחזיק ובין הבעלים.

נקבע[7] כי הקושי הנובע ממצב דברים זה הוא בכך שלעיתים הסכמתו שבשתיקה של הבעלים עשויה להקנות למחזיק מעמד של "בר-רשות" והסכמה זו שוללת את יסוד העימות והעוינות ואזי אין מתקיימת "חזקה נוגדת" ולא תחול התיישנות. על בית המשפט לקבוע בכל מקרה ומקרה, על פי נסיבותיו, אם מדובר בהסכמה שבשתיקה לחזקתו של פלוני, או שמע השתיקה נובעת אך מויתור על זכות בעלים לחזור ולתבוע חזקה בשטח, בגין העימות עם אותו מחזיק.
באותו מקרה הוסיף וקבע בית-המשפט כי אורך תקופת החזקה מקימה מעין הנחה עובדתית ל"נוגדות" החזקה. לחיזוק הדבר הוסיפה, באותו מקרה, דווקא המדינה משעד מטעמה הצהיר כי לטעמו, כניסת הנתבע (המחזיק) לשטח איננה אלא פלישה. לפיכך קבע בית-המשפט כי דין התביעה לסילוק-יד, בנסיבות אלה, להדחות מחמת ההתיישנות.

במקרה שנדון בבית-המשפט העליון, במסגרתו נדונה גם שאלת פיצוי בר רשות[8] בגין פינויו נקבע[9] כי אין מקום לפסוק לברי-הרשות המפונים פיצויים משיקולים של צדק. זאת באשר האחרונים נהנו מהנכס במשך תקופה ארוכה במהלכה התגוררו בנכס ללא תמורה. עם זאת הכלל[10] הוא, כפוף לחריגים ושיקולי צדק, שאדם שקיבל רשות להחזיק במקרקעי הזולת ללא תמורה, זכאי לפיצוי עבור השקעות שהשקיע בנכס.

נראה כי הפסיקה טרם קבעה מדיניות אחידה בעניין זה. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון שימוש בנכס ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל, להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק דורש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם.[11] אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, היינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק[12].




[1] נסח הרישום הינו מפנקס הזכויות
[2] סעיף 159(ב) לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1985
[3] קודם לכניסת חוק המקרקעין לתוקפו
[4] סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1985

[5] סעיף 22 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1985
[6] ת.א. 76724/00 (שלום-ת"א) מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב נ' וליד אלדח, פסק-דינו של כב' השופט דן מור מיום 28/10/02
[7] הערת שוליים מס' 240
[8] מי שחזקתו במקום מקורה ברשות, במפורש או מכללא (בשתיקה או בהתנהגות), שקיבל מהבעלים
[9] רע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר נ' אלון לידאי, בפסק-דינו מיום 11/5/03 שם שאל עצמו בית-המשפט האם יש לפצות את ברי-הרשות מכוח "שיקולים של צדק", שאינם מן הדין? על כך השיב כי באותו מקרה "עד ביטול הרשות התגוררו המבקשים בנכס במשך 40 שנה בקירוב ומשהגיע המבקש לגיל פרישה, עליהם לפנות את הנכס שבו התגוררו ולמצוא לעצמם מקום מגורים אחר. כנגד קושי זה של המבקשים עומדת טובת ההנאה שהיתה להם- למבקש, לאשתו ולילדיהם- במשך תקופה כה ארוכה שבמהלכה התגוררו בנכס ללא תמורה; אין זאת הטבה של מה בכך. המבקשים היו יכולים, אפוא, לחסוך במשך התקופה סכום נכבד- כשיעור דמי השכירות שלא שילמו- ולהבטיח לעצמם מקום מגורים (ונראה שאף ניסו לעשות כן, כפי שציין בית משפט השלום, על ידי רכישת מגרש בג'סר אל זרקא). זאת ועוד, המבקשים דחו את הצעת הפיצויים שהציע להם המשיב ואף דחו את הצעתו לבנות עבורם בית בחלקה הסמוכה. המבקשים לא הראו, אפוא, טעם כלשהו, מלבד עצם התקופה הממושכת של מגוריהם בנכס, שיש בו כדי להטות את כפות המאזניים לטובתם. לפיכך אין מקום לפסוק להם פיצויים משיקולים של צדק שאינם מן הדין".

[10] ע"א 1179/03 (מחוזי-חיפה) סונול ישראל בע"מ נ' תחבורת תחנת דלק ושמנים מנרליים שותפות רשומה, פסק-דין מיום 22/10/03
[11] ע"א 383/02 (מחוזי-י-ם) עיזבון המנוח יחיא בוטה ז"ל נ' חביבה תורג'מן, פסק-דין מיום 24/7/03
[12] וראו גם ע"א 304/72 ביאלר נ' ביאלר, פ"ד כז(1) 533

המחבר הינו עו"ד, חבר וועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות, הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי-הדין.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.
www.rnc.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי