כולם יודעים מה זה ועד בית, אבל הרבה לא יודעים מהי מינהלת שכונה, ולמה צריך את זה בכלל. בדרך-כלל מתאגדת מינהלת כעמותה (תאגיד הפועל שלא למטרות רווח) ומנוהלת על-ידי נציגי הדיירים הנבחרים על-ידם אחת לפרק זמן קבוע (בדומה לוועד בית). המינהלת, כאישיות משפטית עצמאית, רשאית להתקשר עם קבלנים בחוזים, להעסיק עובדים ולפעול בשם דיירי השכונה בפני הרשויות והגורמים השונים.
על היתרונות הרבים שבהקמת מינהלת ניתן למנות, בין היתר את היתרונות שלהלן:
הוזלת עלויות - בין היתר בשל העסקת עובדים קבועים על-ידי המנהלת עצמה והתקשרות ריכוזית עם קבלנים וגורמים חיצוניים;
קידום אינטרס השכונה ורווחת הדיירים - טיפול בענייני הדיירים אל מול העירייה ורשויות השלטון. לעניין זה ערך מוסך גדול יותר ביחס ישיר לכמות הדיירים המיוצגת על-ידי המנהלת;
שיפור תנאים וקבלת הטבות מיוחדות - קבלת הצעות אטרקטיביות עבור דיירי השכונה, איתור פרויקטים והשקעות מיוחדות לטובת הדיירים.
מהאמור לעיל עולה כי ככל שיהיו במינהלת נציגויות של בתים רבים יותר כך תגדל האפקטיביות והכדאיות שבהקמתה וניהולה. כך למשל, במקום העסקת עובדי ניקיון וגננים, לכל בית בנפרד, עשויה המינהלת להעסיק עובדים קבועים שיוזילו את העלויות (אף למחצית) מאלה המשולמות ללא מנהלת על-ידי הדיירים. המנהלת עשויה לפעול אף לשיפור הניקיון ומראה השכונה והשירותים השונים המסופקים לדיירים על-ידי הפעלת לחץ על הרשויות או התקשרות עם קבלנים פרטיים. מנהלת אף עשויה לתרום לשינויי ייעוד קרקע בתחומה, להיתרי שימוש חורג והטבות בנייה ולזכות בהטבות רבות נוספות מהרשות המקומית (במיוחד בתקופת בחירות...).
קיימות מנהלות שחסכו סכומים מספיקים לרכישת דירות בשכונתן ולהשכרתן או לשיכון עובדיהן הקבועים בהן. השקעות מעין אלה ואחרות, מאפשרות הכנסות נוספות למנהלת והפחתת הוצאותיה כך שבסופו של דבר ניתן יהיה להפחית אף את הוצאות הדיירים ו/או להגדיל את התשומות לרווחתם.
בניגוד לוועדי בתים משותפים, עשויה מינהלת לשלם משכורות סמליות לנציגיה הבכירים, כגון יו"ר וסגנים, הן כדי לעודדם להשקיע חלק ניכר יותר מזמנם בענייני המנהלת, והן כדי לעודד את המתאימים והמוכשרים ביותר לנדב עצמם לטיפול שוטף בענייני השכונה.
בדרך-כלל נעזרות מנהלות בשירותיהם של רו"ח ועו"ד המפקחים על פעילותן והמאפשרים עמידה על זכויות הדיירים והמינהלת, בין היתר, מול הרשויות השונות, עובדי המינהלת, קבלנים וגורמים חיצוניים. כך לדוגמא, חיוב חריג מצד הרשויות (בארנונה למשל) או ביצוע עבודה רשלנית על-ידי קבלן, עשויים להביא לפעולה משפטית של המנהלת כנגדם לשם פיצוי הדיירים.
לשם המחשת הכדאיות שבקיום מנהלת נבחן את הדוגמא שהובאה מקודם: עובדי ניקיון. עלות ממוצעת של עוזרת בית לדייר היא כ-30 ש"ח לשעה ומשך עבודתה הוא בממוצע כשלוש שעות לדירה בשבוע ובסה"כ 360 ש"ח לחודש. עם תוספת של כ-10 ש"ח המשולמת לנסיעות בכל שבוע מגיע הסכום ל-400 ש"ח לחודש.
בהנחה שהעסקת עוזרת בית על-ידי המנהלת עשויה לעלות למשל כ-4,500 ש"ח (כולל מסים,
ביטוחים ותנאים סוציאליים). הרי במידה שאותה עוזרת תעניק את אותו השירות שקיבלו הדיירים בעבר (3 שעות אחת לשבוע) תוכל היא לשרת 15 דיירים בשבוע. כתוצאה מכך תוזל העלות לדייר מ-400 ש"ח לכ-300 ש"ח, קרי: חסכון מיידי של כ-25%. כאמור לעיל, קיימות דוגמאות רבות בהן עשוי החיסכון להיות ניכר אף יותר (למשל כאשר משווים בין העסקת גנן באמצעות חברה קבלנית להעסקתו על-ידי המנהלת תוך חסכון עלות ה"תיווך" של הקבלן).
עם הקמת מנהלת נשאר בדרך-כלל הסכום המשולם על-ידי הדיירים (לוועד הבית) ללא שינוי, אך התועלת המופקת ממנו, תוך שיתוף פעולה זה של הדיירים, היא רבה יותר. במידה ומעוניינים הדיירים בשירותים נוספים שלא היו קיימים קודם לכן (כגון עוזרות בית המועסקות על-ידי המנהלת) עשוי הסכום הקבוע לעלות במידה זו או אחרת על חשבון חסכון סכומים גבוהים יותר המשולמים על-ידי הדיירים באופן עצמאי.
לשכונות גדולות ובמיוחד לכאלה הכוללות בניינים רבי-דירות או כאלה המתוחזקות ברמה גבוהה יחסית כדאי יהיה לשקול ברצינות הקמת מנהלת שכונה. לשם כך כדאי יהיה לפנות לעורך-דין העוסק בתחום כדי לברר את השלכות העניין, אופן הקמת המנהלת, תפעולה השוטף ותחומי אחריותה
המחבר הינו עו"ד, חבר וועדות המדע והטכנולוגיה, המחשוב והתכנות, הבנקאות והתובענות הייצוגיות של לשכת עורכי-הדין.
תוכן הכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו לשם ביצוע או הימנעות מביצוע פעולה כלשהי.
www.rnc.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
