דף הבית  >>  מיסים  >>  מס ערך מוסף הרשם | התחבר

מע''מ על ניירות ערך של איגוד מקרקעין בעקבות רפורמה במס שבח 

מאת    [ 19/12/2005 ] [ נצפה 1659 פעמים ]
articles.co.il
   

   
Loading


תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין משנת 2002, אשר הינו בתוקף מ-7/11/03, קבע הסדר מיסוי חדש למניות באיגודי מקרקעין. השאלה האם הסדר מע"מ על מניות איגוד מקרקעין משתנה בעקבות הרפורמה שחלה עם חקיקת תיקון 50.
בתיקון מספר 6 לחוק הוספה להגדרת מכר הקביעה כי כמכר יחשב גם:
"רישומם בבורסה של ניירות ערך שהנפיק איגוד מקרקעין, כאמור בסעיף 8 לחוק האמור, אך למעט פעולה בנייר ערך הנסחר בבורסה".

ברישום מניות בבורסה חל החיוב במס על מכר שהוצא מהקשרו הטבעי, כאשר הבעלים לפני הרישום נשאר הבעלים גם אחר הרישום, ובהעדר קונה במובן הרגיל.

סעיף 16 לחוק מע"מ קובע, כי החייב במס הינו המוכר. בפעולות שאינן מכר במובנו הטבעי מתעוררת השאלה מי הוא המוכר? כך הדבר בשימוש לצורך עצמי, בהפקעה, בהקניית זכות בנכס, וכך הדבר גם ברישומון של מניות בבורסה, או בפעולה בניירות ערך. ככל הנראה, על פי פירוש הגיוני, יהיה ה"מוכר" החייב במס בעליו של הנכס שנעשה בו "מכר" ולאו דווקא מי שעשה בו את הפעולה.
כך גם ככל הנראה ביחס לבעלים של מניות שנרשמו על ידי הבורסה למסחר בה. הבעלים הוא המוכר לעניין סעיף 16 לחוק. בעיות דומות מתעוררות ביחס לפעולה באיגוד (להלן, סעיף 2.6.8.4). אחד הטעמים לפירוש המוצע מבוסס על כך שהבעלים הוא שניכה את מס התשומות, שהוטל ? אם הוטל, על פי סעיף 38 לחוק מע"מ בעת רכישת הנכס.

א. פעולה באיגוד ? מכר כפוי?
פעולה באיגוד מקרקעין נכללת בגדר מכר. ציינו לעיל (סעיף 2.6.7.3) שלעתים יכולה פעולה כזאת להחשב כעסקה בלתי רצונית. לדוגמא, שעה שנעשית הקצאת מניות בניגוד לרצונם של חלק מבעלי המניות, בהנחה שהמוכרים "עושי הפעולה" באיגוד יהיו, כאמור, הבעלים של המניות שזכויותיהם דוללו עקב ההקצאה ולא החברה.

ב. פעולה באיגוד ? מי החייב במס?
פעולה באיגוד מוגדרת בצורה רחבה ביותר ואינה מלווה תמיד בהעברת נכסים. גם שינוי בזכויות הצבעה או זכויות נילוות למניות יכללו בגדר פעולה כזאת. גם בפעולות מסוג זה יהיה קשה להגדיר מי הוא המוכר ומי הקונה (השווה לעיל סעיף 2.6.8.3). בפעולה כאמור, החלטה של החברה הגוררת שינוי זכויות, או החלטה על ההקצאה וההוצאה עצמה הינן פעולה באיגוד, אך כאמור לא ברור מי המוכר, לא לעניין מס שבח מקרקעין (עושה הפעולה) ולא לעניין מע"מ (המוכר). כדאי לשים לב, כי גירסה שמחייבת את "עושה הפעולה" (להבדיל מבעלי המניות) במס שבח מקרקעין או במע"מ (כמוכר) בעת הקצאת מניות תגרור בהכרח תוצאה אבסורדית אם תוחל גם ביחס לרישומן של המניות בבורסה. זאת מאחר שהרישום לא נעשה בידי הבעלים אלא בידי הבורסה או על פי מו"מ שבין המנפיק לבין הבורסה. הבעלים הינו צד פאסיבי בעת הרישום.

ג. פעולה באיגוד ומהלך העסק ?
בעיה אחרונה אליה נפנה את הקורא בהקשר לפעולה באיגוד הינה העובדה, כי יש תמיד צורך לבדוק אם הפעולה באיגוד נעשית במהלך העסק (ראה דיון לעיל סעיף 2.2.3). נציין בקצרה, כי פעולה באיגוד, שהיא הקצאת מניות, בהנחה שהחברה המקצה עושה את הפעולה, איננה כעיקרון במהלך העסק (סעיף 2.2.3). גם מכירת מניות באיגוד מקרקעין תהיה במהלך העסק אצל מי שעוסק במניות, ואשר הכנסתו ממכירתן הינה על פי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה, ולעתים גם אצל קבלנים. גם חיוב במס על פי החלופה של מכירת ציוד איננו סביר, בדרך כלל, לגבי נישומים שאינם בעלי הכנסה עסקית ממכירת מניות. בדרך כלל יוצא כי פעולה באיגוד איננה כלל בגדר "עסקה", הגם שהיא בגדר "מכר".

ד. "רישום מניות" ? ומהלך העסק
כמו פעולה באיגוד גם רישום מניות בבורסה לא נעשה כעיקרון במהלך עסק אלא בכפוף לספק מסוים, אצל מי שאצלו מכירת ניירות ערך הינה במהלך עסק. הספק הקיים אף לגבי נישום, כאמור, נובע לדעתנו מכך שגם בעל עסק בניירות ערך איננו נוהג לרשמם למסחר במהלך העסק. הרישום הינו פעולה חריגה. ברור, כפי שהודגש לעיל (סעיף 2.2.3), כי החברה המקצה את המניות איננה רושמת את מניותיה למסחר בבורסה במהלך עסק אפילו תחשב היא עצמה כמבצעת את פעולת הרישום, ואפילו הינה סוחרת בניירות ערך. הטעם שהבאנו לכך היה מבוסס על עובדת היות ההקצאה פעולה הונית שאיננה קשורה כלל לעסקה של החברה המנפיקה, לא כ"מלאי" ולא כ"ציוד" (ראה עוד לעיל סעיף 2.2.3). יוצא אפוא שאם ה"מוכר", לעניין רישום מניות למסחר בבורסה, הוא החברה המקצה את המניות, כי אז ה"מכר" איננו ב"מהלך עסק".
ה. סיכום
מכר הוא כל אותן פעולות שבלשון בני אדם נראה בהן מכר, וזאת בהסתמך על פרשנות המושג באורח טבעי על פי הדין הכללי. מכר, בנוסף לאמור, כולל גם פעולות הנכללות בהגדרות של מכר, למרות שאינן תואמות את המשמעות הטבעית של המונח. כך לדוגמא שכירות והפקעה הינן בגדר מכר הגם שאינן מקיימות כאמור את משמעותו הטבעית.
גם השכירות וההפקעה בדוגמאות לעיל תתפרשנה בהתאם למשמעותן הטבעית בדין הכללי. מקום שאין בדין הכללי חוק, המגדיר באופן ספציפי מושג המופיע בהגדרת מכר, כדוגמת המלים "הקניית זכות בו" כהקניית בעלות בזכות מזכויות בנכסי הזולת, מאחר שפירוש כזה מקיים את המשמעות הטבעית של המונח "הקניית זכות בו" כפי שנדון לעיל.
מכר איננו כולל את כלל הפעולות המניבות רווחים עסקיים, ודבר זה סותר את כוונת מנסחי החוק שנתכוונו להטיל מס על הערך המוסף בכלל הפעילות העסקית. מוצע, לפיכך, לתקן את החוק בצורה מקבילה לניסוח סעיפים 2 רישא, 3 ו-6 לפקודת מס הכנסה, מבחינה זו שהמס יוטל על הכנסותיו של אדם שנתקבלו בתקופת מס לעניין מע"מ, תוך ויתור על הגבלתם למקורות הכנסה מסוימים או לאירועים שבגינם התקבלו.
שלטונות מע"מ אינם מקבלים, במקרים רבים, את האמור לעיל ולפי גישתם, כל עוד לא נבחן הדבר לעניין מע"מ בדרך מוסמכת, בכוונתם לבחון כל מקרה לגופו ולחייב במס "מכירות" שונות, בניגוד לאמור לעיל.



אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:
 פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי 

תגיות של המאמר: מקרקעין, נדל"ן, ניי"ע, ניירות ערך, אלתר, מיסים, מסים, עורך דין, עו"ד, מס הכנסה, מיסוי

תגובות למאמר:

  • ציטוט אקדמי של המאמר לפי כללי APA:
    אלתר, דר' אברהם. (19/12/2005).  מע''מ על ניירות ערך של איגוד מקרקעין בעקבות רפורמה במס שבח. [גרסה אלקטרונית]. אתר מאמרים.
    נדלה בתאריך:26/05/12 מ:http://www.articles.co.il/article.php?id=2137

  • ציטוט אקדמי של המאמר לפי כללי MLA:
    אלתר, דר' אברהם. "מע''מ על ניירות ערך של איגוד מקרקעין בעקבות רפורמה במס שבח" . [גרסה אלקטרונית]. אתר מאמרים. 19/12/2005
    נדלה בתאריך:26/05/12 מ:http://www.articles.co.il/article.php?id=2137

  • הרשם כעת לרשימת התפוצה!
    קבל דיוור אוטומטי של מאמרים חדשים
    בנושאי מיסים
    דואר אלקטרוני:

     מאמרים אחרונים מאת דר' אברהם אלתר
       טיפ מס חדש - כיצד לבנות על קרקע של אדם אחר ללא ששילם מס על הבניה
       בית משפט: שיעור מס מופחת (20 אחוז) להשבחה חדשה על קרקע ישנה (49 אחוז)
       לראות את הארץ המובטחת ואליה לבוא.
       חישוב המס במכירת מוניטין.
       תשלומים לחול - מהפיכת ניכוי במקור, סעיף 26 לחוק מעמ
       הוצאות מותרות בניכוי לשכירים.
       תכנוני מס ביחס להשקעות בנדלן בארצות הברית - מסלולי המס השונים לאור הרפורמות
       תכנוני מס ביחס להשקעות בנדלן באירופה - הדור הבא!
       השקעות נדלן בישראל או בחול על-פי אמנות המס של ישראל דוגמה ל- 10 תכנוני מס (חלק ב)
       השקעות נדלן בישראל או בחול על-פי אמנות המס של ישראל דוגמה ל- 10 תכנוני מס (חלק א)
       ישראלי לשעבר יכול להיחשב כתושב חוץ ולהיות פטור ממס בישראל לחלוטין אף אם אישתו ומשפחתו מתגוררים בישראל והוא מגיע לביקורים תכופים בישראל
       ישראלי לשעבר יכול להיחשב כתושב חוץ ולהיות פטור ממס בישראל לחלוטין אף אם אישתו ומשפחתו מתגוררים בישראל.
       רלוקיישן לחול וניתוק תושבות לצורכי מס בישראל
       שבירת השוויון על ידי אמנות המס של ישראל
       מכירת דירת מגורים בחול - האם פטורה ממס


     מאמרים אחרונים בקטגוריה מס ערך מוסף
       עוסק מורשה
       עוסק פטור או עוסק מורשה?
       תיקון לתיקון 37 לחוק מס ערך מוסף
       התקרה של עוסק פטור לשנת 2012 76884 ולא תקרה של 100000 לעוסק פטור
       מדריך מס ערך מוסף לפתיחת עסק
       מיהו עוסק פטור במס ערך מוסף.
       קיזוז מעמ על חשבוניות באיחור של יותר משישה חודשים
       דיווח מעמ מפורט בשנת 2012
       מעמ תשומות סבירות התקיימות עסקה בעתיד תאפשר ניכוי מס תשומות כיום
       דוח מקוון למס ערך מוסף - הלכה למעשה
       תנו לבכם למס ערך מוסף הן בהסכמים והן בהליכים משפטיים
       קבוצות רכישה הדין החדש והוראות התחולה
       פתיחת עסק חדש
       דיווח מקוון למס ערך מוסף - שינויי חקיקה עקב פירסום חוק ההתייעלות הכלכלית
       ייחוס הפרשי הון לשנים סגורות בלבד גם מקום


     מאמרים נצפים ביותר בקטגוריה מס ערך מוסף
       הוראות לנוכח שינוי שיעור המע''מ ל 15.5 אחוז מיולי 2006
       פתרון למלכוד מע'מ בחשבונית עצמית! תקנה 6ב תפורש כךשלא תגרור חבות מע'מ על הרוכש!
       מע'מ ברכישת דירות זהירות!! (א')
       מע'מ בעסקאות קומבינציה (חלק א') קביעת שווי עסקאות מכר המקרקעין ושרותי הבניה בעסקת קומבינציה
       בין עוסק למוסד כספי סעיף 58 לחוק מעמ - העדפת הסיווג כעוסק
       מע'מ על היטלי פיתוח: פתרונות מיסוי
       חבות במע'מ בגין מכירת יתרת חוב לקוחות
       קומבינציה: שווי הקרקע ושירותי הבנייה ושאלת המעמ (א')
       מס ערך מוסף בשיעור אפס - שאלה לעורך דין אריה ליבוביץ
       כיצד לחסוך בהוצאות בעקבות הפחתת המע מ הצפויה
       הפחתת שיעור מס הערך המוסף החל מ-1 בספטמבר 2005 ל - 16.5 אחוז
       חלות מס ערך מוסף על תשלום לחוקר עצמאי, שמשלמת חברה לתועלת הציבור
       חלות במס ערך מוסף בגין חילוט ערבות בנקאית
       חיוב במס ערך מוסף בשל הכנסה רעיונית בהלוואות
       שווי הקרקע כבר כולל מע'מ

    מאמרים

    ©2012 כל הזכויות שמורות

    מורנו'ס - שיווק באינטרנט

    אודותינו
    שאלות נפוצות
    יצירת קשר
    יתרונות לכותבי מאמרים
    מדיניות פרטיות
    רשימת כותבים
    כותבים מומחים
    עלינו בעיתונות
    מאמרים חדשים
    פרסם אצלנו
    לכותבי מאמרים: פתיחת חשבון חינם
    כניסה למערכת
    יתרונות לכותבי מאמרים
    תנאי השירות
    הנחיות עריכה
    לבעלי אתרים:



    מדיה חברתית:
    חלון מאמרים לאתרך
    תנאי שימוש במאמרים
    ערוצי מאמרים ב-RSS Recent articles RSS

    מאמרים בפייסבוק מאמרים בטוויטר מאמרים ביוטיוב
    טיולים בארץ | רג'ינה - מסעדה כשרה בתל אביב | ספא בצפון | עורך דין פלילי | מדים, בגדי עבודה