חקיקה ספציפית בתחום קרנות ה-REIT נחקקה לראשונה בארה"ב, במטרה לאפשר למשקיע ה"קטן", שאין ביכולתו לרכוש באופן ישיר נכס שלם", להשקיע באמצעות קרן נדל"ן סכומי כסף קטנים, לקבל באופן שוטף את רווחי השכירות, ולהתחייב במס כאילו השקיע ישירות בנדל"ן. על מנת להשיג מטרה זו נקבעו תנאים מסויימים לקרנות REIT, שעיקרן היותם של לפחות 75% מנכסי הקרן נדל"ן, והפקת 75% מהכנסותיה מהשקעה בנדל"ן. כמו כן, מחוייבת קרן REIT לחלק לפחות 90% מהכנסתה כדיבידנד.
לקרנות REIT נקבע הסדר מיסויי מיוחד, שמטרתו העיקרית היא לאפשר למשקיע לעמוד בחבות מס כאילו השקיע ישירות במקרקעין. לפיכך, הרווחים המחולקים מקרן REIT מוכרים לקרן כהוצאה. רווחים אלו אמנם מחויבים במס בידי המשקיעים כהכנסה רגילה, אולם בסופו של דבר מוטל מס על הכנסות אלו פעם אחת בלבד, בדומה להשקעה ישירה בנדל"ן.
נושא קרנות ה-REIT טרם הוסדר ישירות בחקיקה בישראל. לאור הוראות הרפורמה במיסוי מקרקעין, הרי שהחזקה ישירה בנדל"ן תוביל לחיוב במס בשיעור 25% על הרווחים. לעומת זאת, החזקה באמצעות חברה גורמת לחיוב במס בשיעור 44% (25% על הרווחים בידי החברה, ועוד 25% על היתרה, בחלוקת דיבידנד), וכן לחבות במס רכישה, ובמס מכירה במקרים המתאימים. לכן, יצרה הרפורמה חסמים להשקעה בנדל"ן באמצעות חברה. כאמור, מטרת הוועדה היתה להמליץ על הסדרים מיסויים, שיאפשרו את שילובן של קרנות הנדל"ן בשוק הישראלי.
הוועדה מצאה, כי לקרן נדל"ן יתרונות משמעותיים במישורים שונים, ומבחינת המשקיע יוצר קיומו של מכשיר זה את היתרונות הבאים:
סכום השקעה נמוך - החזקה ישירה בנדל"ן דורשת השקעה של סכומי כסף גדולים, וכפועל יוצא מונעת את כניסתם לענף של משקיעים רבים. הסדרת מעמד קרם הנדל"ן תאפשר גם למשקיעים "קטנים" להשקיע בנדל"ן מניה.
פיזור הסיכון בתיק ההשקעות - פתיחת ערוץ השקעה פיננסית (בשוק ההון), בנדל"ן מניב מאפשר פיזור הסיכון בתיק ההשקעות, וכן כאשר קיימים מספר פרויקטים - פיזור הסיכון הספציפי הטמון בכל אחד מהם.
מומחיות באיתור השקעות בנדל"ן - השקעה באמצעות קרן, שלה הנהלה מקצועית, מגדילה הסיכוי לאיתור נכסים טובים להשקעה וניצול הזדמנויות עסקיות, בלי מאמץ מצד המשקיע.
ניהול שוטף של הנכסים - יבוצע על ידי הקרן, וכמו כן עלויותיו יקטנו.
סחירות ההשקעה- האפשרות למכירת מניות קרן נדל"ן בבורסה מקלה על המשקיע לממש השקעתו, לעומת השקעה ישירה בנדל"ן.
תזרים מזומנים יציב- השקעה בקרנות נדל"ן מהווה מקור יציב לתזרים מזומנים.
כמו כן, בקרנות ריט החיכוך עם רשויות המס קטן יותר. השקעות בקרנות REIT ע"י קופות גמל וקרנות פנסיה יאפשרו הגדלת השקעת גופים אלו בנדל"ן והשגת תשואה טובה יותר לעמיתים.
מבחינת המשק בכללותו, יקל שילובן של קרנות ה-REIT על מצוקת המימון בענף הנדל"ן, יקטין את רמת המינוף בענף וכתוצאה מכך את רמת הסיכון הגלומה בו, יאפשר מימוש השקעות בנדל"ן ביתר קלות, וכן יקל על גיוס הון מן הציבור והלוואות מבנקים.
לאור האמור, קבעה הוועדה המלצות לשילובן של קרנות REIT במשק הישראלי. המלצות הוועדה מתייחסות לארבעה נושאים עיקריים: ההיבט המשפטי של התאגדות הקרן, הרכבה התפעולי - נכסי של בקרן, פעילות הקרן בבורסה וברשות לניירות ערך, והסדרי המיסוי של הקרן. להלן נסקור המלצות אלו:
1. ההיבט המשפטי של התאגדות הקרן: על הקרן להתאגד בישראל, כחברה חדשה בע"מ. תנאים אלו נועדו להבטיח את המשקיעים בקרן, וכן את קיומו של מוסד קבע בישראל, המאפשר נגישות של המשקיעים למידע ולפעילות הקרן. כמו כן נדרש כי הקרן תירשם למסחר בבורסה בישראל. זאת, על מנת להפוך את ההשקעה בנדל"ן לנזילה מבחינת המשקיע.
2. תנאים תפעוליים - נכסיים: הרב נכסי הקרן: לפחות 75% מנכסי הקרן הם נכסי נדל"ן מניב. לפחות 95% מנכסי הקרן הם נכסי נדל"ן מניב וכן השקעות פיננסיות (אג"ח, ני"ע, פקדונות) ומזומנים. תנאי זה נועד להבטיח, כי הקרן אכן פועלת בתחום הנדל"ן המניב. מיקום נכסי הקרן 75% מנכסי הנדל"ן המניב של הקרן, צריכים להיות ממוקמים בישראל, במטרה לקדם את שוק הנדל"ן בישראל.
היקף נכסי הקרן: היקף נכסי הנדל"ן המניב של הקרן יהיה 200 מליון שקל לפחות. בדיקות כמותיות ייערכו פעמיים בשנה, לפחות. הבדיקה תיעשה על פי עלות נכסי הנדל"ן בספרי הקרן, או על פי חווות דעת של שמאי מקרקעין.
שיעור המינוף בקרן: שיעור המינוף בקרן בגין נכסי הנדל"ן המניב יהיה לכל היותר 60%. שיעור המינוף בקרן בגין נכסיה האחרים יהיה לכל היותר 20%. המבחנים יערכו פעמיים בשנה (בכל מחצית שנה ובסופה).
פיזור המשקיעים בקרן: חמישה משקיעים או פחות לא יחזיקו, במישרין או בעקיפין, 50% או יותר בזכויות בקרן (קופות גמל וקרנות נאמנות יימנו על פי מספר מחזיקי היחידות בהן). תנאי זה נדרש על מנת לשמור על פיזור מניות החברה בציבור הרחב, שיבטיח סחירות נאותה של המניות. פיזור זה מובטח גם בתנאי הסף לרישום למסחר בבורסה (לפחות 100 מחזיקים שונים).
חלוקת רווחי הקרן למשקיעים: הקרן חייבת לחלק כדיבידנד לפחות 90% מרווחיה החשבונאיים השוטפים (שאינם נובעים ממכירת נדל"ן) עד יום 30 באפריל בשנת המס העוקבת. בכפוף לתיקון חוק החברות, הקרן תהיה רשאית (אך לא חייבת) לחלק כדיבידנד גם את מרכיב הפחת. הקרן תהיה מחויבת לחלק כדיבידנד רווחים ממכירת נכסי נדל"ן עד ליום 30.4 בשנה העוקבת, זולת אם נרכשו נכסים חלופיים תוך שנה. במידה והקרן לא תחלק הרווחים שהיא מחוייבת לחלקם, ייחשבו אלו ל"הכנסות אסורות", ויחוייבו בשיעור מס גבוה ביד הקרן.
3. המלצות בתחום הגילוי, התשקיפים והמסחר בבורסה: חובת גילוי: קרנות REIT יחוייבו לדווח בהתאם לכללים הקבועים בחוק ניירות ערך ובתקנותיו. כמו כן, על מנת לאפשר למשקיעים להשוות בין ביצועי קרנות הנדל"ן השונות, המליצה הוועדה על דרכי הצגה מיוחדות של נתונים נוספים כגון הרווחים הניתנים לחלוקה של הקרן, סכום הדיבידנד שחולק, סכום הדיבידנד למניה, ועוד.
כללי הרישום בבורסה: הקרן תוכל להירשם בבורסה על פי "חלופה ב" בהנחיות הבורסה, דהיינו בתנאי שיש לה הון עצמי מינימלי לפני רישום של 4 מליון שקל, הון עצמי מינימלי לאחר הנפקה של 36 מיליון שקל, ושווי החזקות ציבור מינימלי של 36 מליון שקל, ושווי החזקות ציבור מינימלי של 24 מיליון שקל. קרנות REIT תחויבנה לעמוד באותם תנאי רישום כתאגידים אחרים בבורסה, לגבי פיזור ההחזקות, חסימה ואפשרות להנפיק את כל ניירות הערך. קרן נדל"ן שלא תעמוד במגבלות הקבועות לפעילות כקרן נדל"ן, תוכל להישאר רשומה למסחר כחברה רגילה.
4. המלצות בתחום המיסוי: הוועדה קבעה כי יש לשאוף ליצירת מודל, במסגרתו "החיכוך" בין האזרח הפשוט לרשויות המס יהיה מינימלי. כמו כן, יש לשאוף לנייטרליות מיסויית בין "משקיע גדול" היכול להשקיע ישירות בנדל"ן, לבין "משקיע קטן" המשקיע בנדל"ן מניב באמצעות קרן, וכן למיסוי אחיד ברמת המשקיע בחלופות השונות של מימוש הערך הגלום בנדל"ן. לאור האמור, המליצה הוועדה כי מיסוי השקעות בקרנות REIT ייעשה כדלקמן:
- מעמדה של קרן הנדל"ן: קרן הנדל"ן הינה חברה שהתאגדה בישראל, אשר נחשבת לעניין דיני המס (למעט לעניין חוק מע"מ), כ"איגוד מקרקעין". יחד עם זאת, מניות הקרן ימועטו מתחולת חוק מע"מ.
- מיסוי הכנסות קרן הנדל"ן ברמת הקרן - לקרן REIT ארבעה סוגי הכנסות אפשריים, ובהתאם ארבעה סוגי הכנסות אפשריים, ובהתאם ארבעה שיעורי מס מקבילים: הכנסות שוטפות מנדל"ן (כגון דמי שכירות) והכנסות קשורות לנדל"ן (הכנסות פיננסיות המשמשות כהון חוזר לקרן) ימוסו בשיעור 12% בלבד. הכנסות אסורות (כגון הכנסות מעסקים שאינם מותרים לקרן) ימוסו בשיעור 60%. הכנסות מקרן נדל"ן בבעלות הקרן ימוסו בשיעור של "0%".
- מיסוי הכנסות קרן הנדל"ן ברמת המשקיע - המיסוי משתנה על פי סוג המשקיע: יחידים (או חברות שלא חל לגביהן פרק ב' לחוק התיאומים) ימוסו בשיעור 15% בעת חלוקת הרווחים מן הקרן. כמו כן יוכלו לקזז הפסדים ממכירת מניות בקרן כנגד רווחים שוטפים שחולקו להם מן הקרן באותה שנה, או רווחי הון ממכירת ניירות ערך אחרים, ולהיפך.
- חברות שחל עליהן חוק התיאומים ימוסו בשיעור 15% בגין חלוקת רווחי הקרן. רווחים ממכירת מניות בבורסה יחויבו במסגרת פרק ב' לחוק התיאומים.
- החברות המייסדות את הקרן בד"כ לא יחויבו במס בגין חלוקת רווחי הקרן (פטור לחלוקת דיבידנד בין חברות). חלוקת רווחים הנובעים ממכירת נדל"ן בקרן תחויב במס בשיעור 15%, ומכירת מניות הקרן תחויב במס בשיעור 25% בלבד.
- קופות גמל וקרנות פנסיה יהיו פטורות ממס בעת מכירת המניות בקרן, חלוקת רווחים מן הקרן, וכן יוכלו לקבל החזר מס בגין חלקן במס ששילמה הקרן.
- העברת נכסים בעת הקמת קרן הנדל"ן - על מנת לעודד הקמת קרנות נדל"ן ע"י חברות נדל"ן מניב, נקבע כי בשלב הקמת קרן הנדל"ן והעברת נכסי החברה אליה, תחויב החברה במס רכישה בשיעור 0.5% בלבד. בחיוב במס שבח או מס רווחי הון יחול על פי הכללים הרגילים.
- קיזוז הפסדים וזיכוי בגין מיסוי חוץ - קיזוז הפסדי הקרן ייעשה ברמת הקרן וכן גם זיכוי מיסוי החוץ ששילמה בשל הכנסותיה מנדל"ן בחו"ל.
- מס רכישה - ברכישת מניות קרן נדל"ן בבורסה, לא יהיה חיוב במס רכישה. ברכישת מקרקעין בישראל תחויב קרן הנדל"ן במס רכישה בשיעור 0.5% וכמו כן יחול מס רכישה בשיעור 0.5% בעת שינוי מבנה לצורך הקמת נדל"ן (כפי שפורט לעיל).
לסיום הדברים, ראוי להביע הערכה והוקרה לפועלה של הוועדה בראשות משה אשר, עו"ד (רו"ח), עוזר לנציבת מס הכנסה, ועו"ד איריס ציקולסקי-חביליו ולכל חבריה, שעשו עבודה מקצועית מקיפה ויסודית בזמן קצר. לא נותר לכולנו אלא לקוות שיהיה בכלי חדש זה כדי לחדש את הצמיחה בשוק הנדל"ן לה כולנו מחכים.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
