בעבר, נהגה הגישה כי הנאמנות בחוק מיסוי מקרקעין הינה אך השאלת שם הנאמן לבעלים האמיתי (קוסטוריס, פלדמן). עם הזמן, עובר לשנת 87' ננטשה הגישה הפרוצדורלית, ועלתה הגישה לפיה הנאמנות נבדקת לפי מהותה האמיתית. אומצה הגישה הרואה בנאמנות כלי טכני של "ניהול" נכס ע"י מנהל (נאמן) בדיוק כפי ששליח, מנהל חברה, או שומר, מחזיקים בנכס שלא שלהם ואחרים, לנהלו בזהירות, מיומנות ואמונה עבור בעליו של הנכס. במקרה של מוסד נאמנות הבעלים האמיתי הינו הנהנה. לאור בחינת מהותה של הנאמנות במס שבח לעיל עולה שאלת הסדר נושא זה בעתיד.
מה תהיה דין המלצות ועדת הנאמנות היושבת בימים אלו על המדוכה של הסדרת מיסוי נאמנות בחוק? הועדה המורכבת משלל מומחים בעלי שם לאומי ראוי שלא תפסח על הסדר מיסוי מפורט במיסוי מקרקעין. הפסיקה והחוק קבעו זה מכבר כי מס שבח הינו מקדמה על חשבון מס הכנסה. בשל סיבה זו, מרחיבה הנציבות את חוק מיסוי מקרקעין על מנת לאפשר לרו"ח ויועצי מס לייצג נישומים שמיוצגים על ידם ממילא גם במשרדי מיסוי מקרקעין.
באמרת אגב נציין כי פרקטית כבר כיום רוב חישובי מס שבח לקבלנים, ונישומים בעלי מערכת הנח"ש כפולה, או נישומים שתיקונים 12 ו-13 לחוק מס שבח חלים עליהם, נעשים בידי רו"ח או יועצי מס, בשל טכניקות החישוב המורכב של המס המפנים גם לחוקי האינפלציה.
התוצאה שהסדרי הנאמנות הקיימים כיום אינם מלאים מקרים וקיימת סתירה בין פסקי הדין לחב"ק ולנהלים במשרדי מיסוי מקרקעין. יש צורך להסדיר סתירות אלו ולאפשר בין השאר העברה פטורה של מקרקעין מיוצר לנאמן, אם העברה כזו לנהנה היתה פטורה ממס. דרך זו היא דרך שהיתה מקובלת על מחלקה משפטית בנמ"ה, אך היא סותרת את פסקי הדין בנושא וספק אם גישה זו תתקבל במשרדים. גם השמאי הארצי, אליעזר פישר, המופקד על נושא הנאמנות במס שבח, קבע לעיתים קרובות כי קצרה ידו מלהושיע, בהעדר הסדר חוקי מפורש בנושא זה.
גם שאלת "עמותות נאמנות", ראוי שתמצא פתרון חוקי נאות. ועדת רבינוביץ שניסתה לעודד עמותות נאמנות ע"י הסדרי אופציה מקילים, לא זכתה לעדנה, וספק אם פרק האופציות בהמלצות הועדה יוארך מעבר לשנת 2003, שאז לפי המצב החוקי הנוכחי הוא מגיע לסיומו. רוב הכלכלנים ואנשי הנדל"ן סבורים כי מסלול עמותה נאמנה מועיל לשיווק זול יותר לצרכן הסופי ומכאן תועלתו הרבה בעיני המדינה. ניתן לעגן מסלול זה גם כן בחקיקת נאמנות מיוחדת ובפרק נפרד. לפי הצעתנו עמותה נאמנה, או בעל מקצוע חופשי הפועל כנאמן, יוכל לחתום על רכישת קרקע עבור קבוצה טרם התארגנותה ולשווקה לקבוצה כנאמן עבור קבוצת נהנים עתידית, שחבריה יווספו על הקבוצה, כל עוד % הרווח שלו לא עובר 1% או ½% 1 מערך המקרקעין.
תמריץ זה יועיל להפחת רוח חדשה בתחום שיווק הנדל"ן ויהיה בו תמריץ גם לקבלנים לשווק בדרך זו מקרקעין, תוך הגבלת הרווח לבניה ולייזום והורדת הרווח על הקרקע בלבד.
בעיות אלו ואחרות תפתור כנראה ועדת מיסוי נאמנויות בראשות פרידה ישראלי.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
