ברשימתנו משבוע שעבר העלינו שני רעיונות הקשורים לעיגון יום העסקה בשנת 2002, כאשר ביצוע העסקה ידחה ל-2003 או לשנה מאוחרת יותר. הרעיונות כזכור היו (א) עסקת אופציה, או: (ב) הסכם מותנה שחל עליו סעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין ואשר חיובי המס בגינו נדחים עד לביצועו הלכה למעשה. בהסכם על-פי סעיף 51 אין מגבלת זמן פורמלית בחוק על משך דחיית הביצוע של ההסכם לפי הסעיף האמור והדבר חוקית יכול להיות אף למספר שנים.
עם זאת קיימים מספר נושאים שהועלו על-ידי קוראים במהלך הימים מאז פרסמנו הכתבה והדורשים התייחסות למגוון מצבים נוסף.
עסקאות קרקע חקלאית: בעסקאות מסוג זה אם אלמנט האופציה או הסכם לפי סעיף 51 כמוצע לעיל, אינם ישימים ניתן להשתמש במספר רעיונות נוספים.
כך לדוגמא אפשר להתנות את תוקף ההסכם באישור ממ"י. התניית תנאי בהסכם איננה דוחה לרב את יום ההסכם (אלדר שרון מפי השופט שמגר) אך לעיתים כאשר התנאי הוא קונסטיטובי הרי שלפי הילכת רפלד (השופט שמגר) נדחה יום תוקף ההסכם. עסקאות קרקע חקלאיות ישאו יום תוקף ההסכם אף שביצוען יידחה עד אישור ממ"י, לפיכך הן תהיינה זכאיות להנחת מס.
עסקאות עם ממ"י: לגבי עסקאות עם ממ"י קיימת פסיקה המבחינה בין שני ימי רכישה ומכירה. לפי הילכת ויברטו הולנדינגס שאושרה בפסיקה מחוזית נוספת, יום הרכישה לעניין חישוב המס הוא יום אישור מועצת ממ"י. עם זאת יום הדיווח ותשלום המס יכול להידחות עד ליום חתימת הסכם בפועל עם ממ"י עצמו. לעוסקים בדבר ידוע כי יש הבדל זמן רב בין זכיה במכרז או אישור עסקה על-ידי מועצת ממ"י לבין מועד חתימת הסכם עם ממ"י.
התוצאה במקרים אלו הינה שהנחת המס תיקבע לפי יום אישור העסקה במועצת ממ"י, אך חבות מס רכישה תידחה עד אשר יחתם הסכם עם ממ"י. לדעתנו התוצאה הינה כי החיוב במס לפי סעיף 59 לחוק הינו תיאורטי ואיננו יוצר חבות מס אמיתית. יוצא כי אם לא ייחתם בסופו של דבר ההסכם לא תהיה חבות מס אמיתית - יותר מכך לפי הפסיקה יתכן כי גם המועד להודעת נאמנות בעסקאות ממ"י הינה עד חתימת ההסכם ולא רק עד יום אישור ממ"י. זאת מאחר וסעיף 19 לחוק קובע את יום אישור ממ"י רק לעניין חישוב המס. לפיכך אם אדם יוצר את הנאמנות בעסקאות ממ"י רק לאחר היוודע זכייתו במכרז של ממ"י אך לפני חתימת הסכם עם ממ"י הרי על-פי חוק מיסוי מקרקעין סעיף 69 ניתן לפרש כי הנאמנות נוצרה כדין אף לפי הנחיות מס שבח עצמן הקובעות כי נאמנות צריכה להיווצר טרם הרכישה. כאן הרכישה לעניין סעיף 69 על-פי הילכת ויברטו הולדינגס הינה יום חתימת ההסכם ולא יום אישור מועצת ממ"י. כיוון שכך הרי הנאמנות נוצרה כדין.
הזכרנו לעיל את העסקאות שקטין צד להן או עסקאות הדורשות אישור בית משפט, כדוגמת עסקה המבוצעת על-ידי כונס נכסים מפרק או כל גורם שתלוי באישור בית משפט. כאן ניתן לבקש אישור בית משפט לניהול מו"מ וחתימת הסכם מראש, אלא שלפי תנאי האישור מראש יובא ההסכם לביקורת בית משפט לאחר חתימתו אך לפני ביצועו. בדרך זו על-פי הילכת רפלד יום האישור קודם ליום החתימה ולפיכך יום החתימה לדעתנו הוא היום הקובע לעניין הנחות המס של חוק הרפורמה.
לבסוף נפנה את תשומת לב הקוראים לגבי הפקעה הכוללת אף הקלה בשיעורי המס, כפי שצויין בעבר בגלובס. לפי זה ומכח סעיף 19 הרי שיום ההפקעה הינו יום התשלום בפועל. לפיכך על-מנת לזכות בהטבה יש לדאוג לקבלת תשלום קודם לסיום שנת המס.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
