בניה להשכרה למגורים - היבטים מיסויים וכלכליים (א) 

מספר שיקולים מרכזיים מנחים כיום גורמים הפועלים או השוקלים פעילות בשוק ההשכרה:
· מהן התשואות בישראל על השכרה.
· עלות הקרקע.
· פתיחת שווקי חו"ל למשקיעי נדל"ן.
· הטבות מס להשכרה.

במסגרת טור זה ובהמשכו בשבוע הבא נבקש לסקור מספר היבטים כלכליים ומיסויים הכרוכים בשיקולים אלו, וראשית - נושא התשואה:
השכרה למגורים בישראל כיום נושאת תשואה של בין 2% ל-5% לשנה, בהתאם למיקום הנכס וטיבו. לעומת זאת, השכרה בחו"ל בהשקעה כספית דומה נושאת תשואה כפולה, ולעיתים אף יותר מכך. עם פתיחת גבולות המדינה להשקעות בחו"ל והסרת מגבלות הפיקוח על המט"ח החל במאי 1998, נוצרו כללי משחק חדשים בשוק ההשקעה של רכישת דירות מגורים להשקעה.
פתיחת השוק בחו"ל הביאה בהכרח לכך שמשקיעים החלו להשוות תשואות, וממילא - העדיפו בד"כ השקעה בחו"ל נושאת תשואה של בין 7% ל-10%, על השקעה בישראל הנושאת תשואה של 2%-5% בלבד.
הקטנת הביקוש של משקיעים לדירות מגורים בישראל, גרמה מטבע הדברים גם להקטנת הביקוש לבניית דירות חדשות. להורדת הביקוש של דירות תרמו גם גורמים נוספים, ובהם הירידה במספר העולים והשפל בענף הנדל"ן. כתוצאה מכל אלה מספר התחלות הבנייה בישראל ירד מרמה של כ - 50,000 בשנה בשנות ה-90 הראשונות לרמה של 30,000-35,000 דירות חדשות בשנתיים האחרונות. כתוצאה מן הירידה בהתחלות הבניה נוצר לחץ זמני על שוק ההשכרות (לחץ שלדעתנו ילך ויגבר בעתיד), ומחירי ההשכרות למגורים עולים לאחרונה במקומות שונים בארץ. כך לדוגמה, בבית שמש, הנהנית בימים אלו מהתעוררות נדל"ן יחודית, עלו מחירי השכירות ב-50% ויותר בחודשים האחרונים.

בעבר היתה מקובלת בישראל הדעה ולפיה בשוק הנדל"ן להשקעה, ובייחוד בשוק הדירות להשקעה, מקבל המשקיע פיצוי על התשואה הנמוכה על ההשכרה עצמה בכך שערך הנכס עצמו עולה, ובעת מכירה עתידית של הנכס, יגרוף המשקיע רווח שיפצה אותו על התשואות הנמוכות. גישה זו איננה נכונה עוד כיום, נוכח המשבר בשוק הנדל"ן בישראל וירידות המחירים מצד אחד, ולאור פתיחת השוק הבינלאומי בפני תושבי ישראל לצורך השקעות נדל"ן מצד שני. מחירי השוק יוכתבו אם כן בעתיד לפי התשואה שניתן להשיג בעולם או בישראל, על נכס פלוני, כאשר ככל שהתשואה שתידרש על ההשכרה תהיה גבוהה יותר, כן יוביל הדבר לירידה במחירי המכירה של הנכסים (וזאת בדומה לתופעה המוכרת לכולנו ולפיה עליית שיעור הריבית, מובילה לירידה במחיריהן של אגרות חוב).
כך לדוגמא, אם מקובל כי בערים ראשיות תשואה להשכרה תהיה סביב ה-10% ומעלה, הרי שמחירה של דירה שתושכר בתל-אביב עבור 1000 $ לחודש, יעמוד על כ - 120,000 $. תופעה זו, של עליית התשואות להשכרה, עשוי להביא איפוא לכך שמצד אחד מחירי דירות חדר בת"א ירדו מ-150,000 ל-120,000 $, ומחירי שכר הדירה יעלו מ-600 $ לדירת חדר ל-1000 $ לדירת חדר. בהתאם, ישתנו מטבע הדברים גם מחירי השוק (כלפי מטה), ושכר הדירה (כלפי מעלה) המשתלמים בעבור דירות מגורים של 2, 3 ו-4 חדרים.

נושא זה מוביל אותנו לשיקולים של יזמים הבונים להשכרה. יזמים אלו צריכים בראש ובראשונה לערוך את חישובי התשואה ובהתאם לכלכל את צעדיהם. מטבע הדברים יזמים לא יבנו לצורך השכרה מקום בו התשואה הצפויה להם הינה 2% עד 5%. יזמים כאלו יבנו תוך שהם מכלכלים את צעדיהם לקראת המטרה הסופית. קרי, על מנת לקבל תשואה של 7%-10% הם יצטרכו לתמחר את עלויותיהם כך שהדירות יניבו את התשואה האמורה.
על דרך תמחור חלופת הבניה להשכרה, במטרה להנעת יזמים להשקעה בדירות אלו, אם יזם יודע כי 5 שנים יצטרך להשכיר דירתו כתנאי להנחה במס של 11%, [25% במקום 36%], וכמו כן הוא יהיה פטור ממע"מ על מרכיב הרווח (כ- 33% מהמחזור) ועל מרכיב הקרקע במידה ומדובר בקרקע היסטורית או קרקע שקנה מאדם פרטי, כפוף לבעייתיות מסויימת שתוסבר בהמשך (גם כן כ- 33% מהמחזור), כי אז החשבון שלו הינו של הפסד כפול ומכופל בבנייה להשכרה, דבר שימנע ממנו את היזמות להשכרה בעתיד.
זאת קורה כאשר במקום למכור דירות ברווח חשבון ממוצע של 20% כולל עלות המימון כל 2½ שנים הוא מפסיד שני גלגולים של מלאי, קרי 40% רווח, בשלב ראשון.
כמו כן הוא צריך לשלם מימון עודף של עלות הדירות על שכ"ד שנע בין 8% מימון ממוצע ל- 3% שכ"ד ממוצע ? קרי 7% במשך 5 שנים. סה"כ 35% הפסד מימון מצטבר נוסף. יותר מכך, ערך דירות מושכרות יורד יחסית לשווי דירה חדשה במכירה בכ- 10%; בס"ה מפסיד היזם 40% רווח, 35% מימון, ו- 10% ירידת ערך ! התוצאה: הפסד תיאורטי של כ- 85% מהמחזור בהשכרה למגורים לעומת מכירה. מהו, אם כן, הרווח שיכול יזם כזה לצפות לו מהשכרת דירות למגורים? הרווח שהיזם יכול היה לצפות לו הוא בחסכון במס הכנסה ובחסכון במע"מ אך העובדות שונות ! כשמדובר שבמס הכנסה ? ספק אם ליזם המשכיר דירותיו יהיה רווח או הכנסה חייבת במס, ולכן ספק אם יגיע לכדי הטבה אפקטיבית בחסכון במס הכנסה. במע"מ לעומת זאת הגם שסכמטית קיים רווח בצורת פטור מפורש במע"מ במכירה (17% מהמחזור), הרי שעקב בעיתיות בהנחיות מע"מ והפסיקה ספק אם יהנה מחסכון זה.
ראשית, מע"מ לא מאפשר ליזמים לקזז מע"מ בבניית בתים המיועדים להשכרה מאושרת לפי פרק שביעי1 לחוק עידוד השקועת הון. שנית, בנה יזם בנייה להשכרה שלא על פי אישור מכרז השקעות יחוייב במע"מ רעיוני בעת תחילת ההשכרה בסכום דמיוני על מכירה רעיונית.... לבסוף מע"מ לא מכיר בפנימיות, מגורי נופש, בתי זקנים, מגורים לקשישים וסוגי מגורים נוספים כמגורים המזכים בהטבות.
לאור כל אלה אני ספק אם יש מקום כלל ועיקר ליזום חקיקה שתעודד השכרה למגורים. עם זאת נסקור בשבוע הבא הצעת חוק להטבות בגין בנייה להשכרה, ונציין דרך לקדם פתרון בעיות אלו.


















יד. M216-47 (1/7/01)
(הרשימה הינה על דעת המחבר בלבד ואינה מייצגת את דעת העורך או עמדת גורם רשמי כלשהו).
* יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל; נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים;
לשעבר: מרצה למיסים - אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר איפ"א ישראל.

אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי

כלים שימושיים למאמר:  פרסם את המאמר   הדפס את המאמר   שלח לחבר   קישור ישיר למאמר   פניה לכותב המאמר   דווח מאמר בעייתי