בימים אלו יושבת ועדת פרידה ישראלי, שמונתה על-ידי נציבת מס הכנסה, טלי אלדר ירון, להצעת חוק למיסוי נאמנויות. תקוותנו היא, כי הרפורמה המוצעת על-ידי הוועדה לא תפסח על היבטי הנאמנות בנושאים המורכבים של מס שבח. עיקר שאלות הנאמנות מתעוררות כיום סביב חוק זה, ואם יש הצדקה לוועדה, הרי היא ביחס אליו.
מהי נאמנות במס שבח? סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין מקנה פטור רק להעברה מנאמן לנהנה. העברה מנהנה לנאמן, או מיוצר לנאמן, חייבת במס שבח, מס רכישה (ומס מכירה, בכפוף לתיקון מ-7/11/01).
יותר מכך, גם הצהרת נאמנות חייבת במס. במקרה של הצהרה, "המכירה" הינה מהיוצר לנהנה, באשר מאותו רגע והילך, בהנחה כי לנאמנות תוקף משפטי מלא, הבעלות עוברת לנהנה ואילו הנאמן נותר רק המנהל, הבעלים הפורמלי, בלי זכות ליהנות מפירות הנכס.
אישיות הנאמן, היוצר עצמו או אדם חדש, אינה רלבנטית, מאחר ובידיו של הנאמן מצויה רק השליטה בנכס, אך לא הזכות להנאה הכלכלית ממנו. כך גם אם "יוצר נאמנות", שהינו בעל מקרקעין, מעביר לעצמו בנאמנות (ע"י הכרזה נוטריונית לדוגמא) עבור פלוני, תיחשב הכרזתו על עצמו כנאמן מכירה חייבת דיווח וארוע מס, כאילו מכר את הקרקע לנהנה.
תיזה זו, שהינה ביסוד חוק מיסוי מקרקעין, עוגנה כעקרון בהוראות החב"ק, עוד ב-1987 וכן עוגנה בחוזרים שהוציאה נמ"ה בנושא זה. העקרון גם זכה לגיבוי בתי המשפט בשורה של פס"ד ונאכף באופן מעשי, במקרים מתאימים, גם על-ידי משרדי מיסוי מקרקעין עצמם.
בעבר נהגה הגישה, כי הנאמנות בחוק מיסוי מקרקעין הינה אך השאלת שם הנאמן לבעלים האמיתי (קוסטוריס, פלדמן). עם הזמן, ננטשה הגישה הפרוצדורלית, ועלתה הגישה לפיה הנאמנות נבדקת לפי מהותה האמיתית.
אומצה הגישה הרואה בנאמנות כלי טכני של "ניהול" נכס ע"י מנהל (נאמן), בדיוק כפי ששליח, מנהל חברה, או שומר, מחזיקים ומנהלים נכס שלא שלהם, , עבור בעליו של הנכס. במקרה של מוסד נאמנות, הבעלים האמיתי הינו הנהנה. לאור בחינת מהותה של הנאמנות במס שבח לעיל, עולה שאלת הסדר נושא זה בעתיד.
מה יהיה דין המלצות ועדת הנאמנות היושבת בימים אלו על המדוכה של הסדרת מיסוי נאמנות בחוק? הוועדה, המורכבת משלל מומחים בעלי שם לאומי, ראוי שלא תפסח על הסדר מיסוי מפורט במיסוי מקרקעין. הפסיקה והחוק קבעו זה מכבר, כי מס שבח הינו מקדמה על חשבון מס הכנסה. בשל סיבה זו, מרחיבה הנציבות את חוק מיסוי מקרקעין, על מנת לאפשר לרו"ח ויועצי מס לייצג נישומים, שמיוצגים על-ידם ממילא, גם במשרדי מיסוי מקרקעין.
באמרת אגב נציין, כי פרקטית כבר כיום רוב חישובי מס שבח לקבלנים, ונישומים בעלי מערכת הנח"ש כפולה, או נישומים שתיקונים 12 ו-13 לחוק מס שבח חלים עליהם, נעשים בידי רו"ח או יועצי מס, בשל טכניקות החישוב המורכב של המס.
התוצאה היא, שהסדרי הנאמנות הקיימים כיום אינם מלאים וקיימת סתירה בין פסקי הדין לחב"ק ולנהלים במשרדי מיסוי מקרקעין. יש צורך להסדיר סתירות אלו ולאפשר, בין השאר, העברה פטורה של מקרקעין מיוצר לנאמן, אם העברה כזו לנהנה, היתה פטורה ממס.
דרך זו היא דרך שהיתה מקובלת על המחלקה המשפטית בנמ"ה, אך היא סותרת את פסקי הדין בנושא, וספק אם גישה זו תתקבל במשרדים. גם השמאי הארצי, אליעזר פישר, המופקד על נושא הנאמנות במס שבח, קבע לעיתים קרובות כי קצרה ידו מלהושיע, בהיעדר הסדר חוקי מפורש בנושא.
גם שאלת "עמותות נאמנות", ראוי שתמצא פתרון חוקי נאות. ועדת רבינוביץ, שניסתה לעודד עמותות נאמנות ע"י הסדרי אופציה מקילים, לא זכתה לעדנה, וספק אם פרק האופציות בהמלצות הוועדה יוארך מעבר ל-2003. בשנה זו, לפי המצב החוקי הנוכחי, הוא מגיע לסיומו.
רוב הכלכלנים ואנשי הנדל"ן סבורים, כי מסלול עמותה נאמנה מועיל לשיווק זול יותר לצרכן הסופי ומכאן תועלתו הרבה בעיני המדינה. ניתן לעגן מסלול זה גם כן בחקיקת נאמנות מיוחדת ובפרק נפרד.
לפי הצעתנו, עמותה נאמנה, או בעל מקצוע חופשי הפועל כנאמן, יוכל לחתום על רכישת קרקע עבור קבוצה טרם התארגנותה. הנאמן ישווק הקרקע לקבוצה כנאמן עבור קבוצת נהנים עתידית, שחבריה יווספו על הקבוצה, כל עוד אחוז הרווח שלו לא עובר 1% או 1.5% מערך המקרקעין.
תמריץ זה יועיל להפחת רוח חדשה בתחום שיווק הנדל"ן ויהיה בו תמריץ גם לקבלנים לשווק בדרך זו מקרקעין, תוך הגבלת הרווח לבנייה ולייזום.
בעיות אלו ואחרות תפתור כנראה ועדת מיסוי נאמנויות בראשות פרידה ישראלי.
* עורך המדור: ד"ר אבי אלתר. נציג לשכת עו"ד לועדת הכספים בכנסת; לשעבר: יועמ"ש וסגן נציב מס-הכנסה; יו"ר ועדת מיסים לשכת עו"ד; יו"ר איפ"א ישראל. מרצה למיסים - אונ' ת"א; יו"ר ועדת מיסים-לשכת התאום של הארגונים הכלכליים בישראל.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
