בתיקון 55 לחוק מיסוי מקרקעין ערך המחוקק מיני רפורמה לתיקון 50, והאריך תוקפן של עסקאות קומבינציה, שיחלוף פטור, פינוי-בינוי ואופציות עד תום 2006. בין השאר, נוצל התיקון לשורה שלמה של מיני רפורמות, שחלקן סקרנו ברשימות קודמות, וביניהן תיקון פירוק איגודי מקרקעין ע"י תוספת תנאים לפטור בפירוק (4 שנים מאז רכישת קרקע; או איסור הקצאה מיטיבה), חיוב במס של רווחים ראויים לחלוקה (רר"ל) שנצברו באיגוד והושקעו ברכישת קרקע; וכן תיקון הנחיות על דיווח בגין הקצאות. והעיקר: שינויי העיקרון של התרת הוצאות לפי סעיף רישא סעיף 39 לחוק, בדומה לרישא לסעיף 17 לפקודת מס הכנסה. יוצא, שכיום סעיף 39 לחוק איננו מהווה יותר רשימה סגורה, על כל המשתמע מכך.
סקרנו את התיקון של יום הרכישה ושווי הרכישה בפירוק איגוד מקרקעין לפי סעיף 71 לחוק ואת ההחמרות שחלו לפי תיקון 55, שעיקרן נועד למנוע מצב בו רכש אדם מניות ב-0 באיגודי מקרקעין, יפרק את האיגוד פירוק פטור, ויקבל את הקרקע לפי עלות של 100, מאחר וזהו שוויה ביום רכישת המניות באיגוד (שנרכשו ב-0, לדוגמא בשל התחייבות לבנק). לא נדון כרגע בשאלה אם זהו תיקון צודק, שכן לעיתים יש בו עיוותים כלכליים ולעיתים יש בו צדק; ברשימה זו נסקור מספר טעויות שנפלו, לדעתנו, במהלך החקיקה המקיף והמסובך. טעויות שיש לשרשן ולדעתנו רצוי כי יעשה כן במהלך תיקון החוק הבא.
סעיף 31 לחוק מיסוי מקרקעין קבע בעבר, כי אם היה האיגוד ערב פירוקו איגוד מקרקעין, בעל המניות שקנה מניות ערב פירוק האיגוד יהיה זכאי, לאחר הפירוק (והעברת המקרקעין מבעלות האיגוד לבעלותו בפטור ממס), לחישוב הרווח במכירת "מקרקעי הפירוק" כך, שעלותם תיקבע לפי שווים ביום רכישת המניות (קודם לפירוק), וזהו יהיה הבסיס לחישוב המס, ללא תלות בעלות המניות, או המקרקעין.
לדוגמא, בעל מניות שדאג לקנות מניות ב-0 באיגוד שעלות המקרקעין הוא 1 והחוב לבנק 100, ופרע את החוב מתוך רווחים ששילם עליהם מס מלא, היה זכאי לקבוע כעלות את שווי המקרקעין (100 שקל), ואם מכר אותם ב-100 שקל לא שילם מס. כיום, לאחר התיקון, אם לדוגמא מדובר בחברת בית, על אותם 100 שקל רווחים ראויים לחלוקה (רר"ל) שילם מס 49% כ"יחיד" בחברת בית (הרווחים נותרו באיגוד מבלי שמשך את הרווחים כדיבידנד), מס זהה של 49% יחול בחברת בית, חברה משפחתית, חברה שקופה, שותפות או אג"ש חקלאית. לאחר הפירוק יהיה חייב בעל המניות שוב במס בעת מכירת המקרקעין לפי סעיף 71(א) לחוק (שנסקר אצלנו ברשימות קודמות). זהו עיוות המביא למיסוי כפול, שיש לתקנו.
אולם, לאחר התיקון התוצאה עוד יותר קשה, וקיים חיוב פעם שלישית! בנוסף לחיוב במס של רר"ל כאמור לעיל, הרי עם פירוק האיגוד לא יזכה יותר בעלות רעיונית של שווי המקרקעין (אלא רק בחריגים שידונו להלן). כך שבדוגמא לעיל, אם רכש מניות ב-1 שקל בשל 100 שקל חובות שיש לאיגוד לבנק, כאשר עלות המקרקעין היא 1 שקל, ופרע החובות מתוך רווחים שחויבו ב-49% מס שולי (מס פעם א'), יחויב עוד פעם במס על רר"ל (מס פעם ב'), כאמור לעיל, וכן, לאחר תיקון 55, וכתוצאה ממנו, גם במס של 49% על כל רווח שיצא לו ממכירת הקרקע (מס פעם ג'). שכן כעלות הוא יקבל "1" שקל, כי זוהי עלות המניות או עלות המקרקעין טרום הפירוק (הסדר כאן לא חשוב).
בסעיף 37 לחוק נקבע, כי חישוב יום הרכישה לגבי מקרקעין פטורים על-פי סעיף 71 וסעיף 31 לחוק (שהגיעו אגב פירוק פטור של המקרקעין), ייקבע יום הרכישה לפי המאוחר מבין יום רכישת המניות או יום רכישת הקרקע.
יש כאן בעייתיות, שכן בסעיף 31 תמיד חוזרים לעלות המקרקעין באיגוד טרום הפירוק, ולא מתחשבים במחיר גבוה יותר אם שולם עבור המניות (מדוע?). אולם בסעיף 37 לוקחים את יום הרכישה לפי המאוחר מבין יום רכישת המקרקעין באיגוד, או יום רכישת המניה ע"י בעל המניות קודם לפירוק.
תוצאה זו מובילה לשני עיוותים של חוסר סינכרוניזציה בין שווי רכישה שנקבע בסעיף 31 לבין יום רכישה שנקבע בסעיף 37.
ראשית, כאשר פלוני רכש כיום ב-400,000 שקל מניות טרום פירוק, והאיגוד רכש קרקע ב-1 שקל בשנת 61', שהינם בשווי כיום כ-400,000 שקל, ומוכר בסכום זה (400,000 שקל), הרי אין לו רווח כלל, ולמרות זאת ישלם 25% מס (100,000 שקל), שכן יום הרכישה הינו שנת 1961 ולא שנת 2005 (מועד רכישת המניות). אולם אם פלוני בעל האיגוד מ-61' הקצה לעצמו ב-1 שקל 100% מניות באיגוד הנ"ל, לאיגוד יש 100% חוב לבנק, הקצאה ש"אינה מטיבה" (ראו תכנון מס על הקצאה זו ברשימותינו הקודמות), יזכה הוא למס של 25% במקום 49%. עיוות כפול שיש לתקנו.
הצעתנו הינה "לבטל" מיסוי רר"ל (ביטול סעיף 71א), או לסייגו ביחס לתאגידים שקופים (שותפות, חברת בית וכיו"ב), וכן לתקן את סעיפים 31 ו-37 כך שלא יצרו עיוותים או יתרונות בלתי כלכליים כפי שהם יוצרים היום, בשל אי סימטריה בין יום רכישה לשווי רכישה בפירוק איגודי מקרקעין.
הערת תיקון: בסעיף 31 קיים סייג ולפיו ניתן שווי שוק בפירוק, אם מקרקעי האיגוד נרכשו לפני 7/11/01 ולא 1/4/98 כפי שהיה בהצעת החוק, וכפי שכתבנו עקב כך ברשימותינו הקודמות.
אברהם אלתר, עו"ד avi@altertax.co.il
משרד דר' א. אלתר ושות' עורכי דין http://www.altertax.co.il
מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי
כלים שימושיים למאמר: פרסם את המאמר
 הדפס את המאמר
 שלח לחבר
 קישור ישיר למאמר
 פניה לכותב המאמר
 דווח מאמר בעייתי
|
